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開旺店選址的標(biāo)準(zhǔn)

時(shí)間:2010-02-02     人氣:1052     來源:窗簾批發(fā)網(wǎng)     作者:
概述:  開店選址都知道找個(gè)人流大的地方,或者根據(jù)商圈選址店址,但是如何根據(jù)人氣選址店址呢,下面具體說說。 依據(jù)人氣選址   好的位置雖然不是絕對(duì)的,但卻有很多共性,如人口流動(dòng)性大、交通方便等,所以選擇好位置必須考慮以下因素   1、人流量:平常......
  開店選址都知道找個(gè)人流大的地方,或者根據(jù)商圈選址店址,但是如何根據(jù)人氣選址店址呢,下面具體說說。

依據(jù)人氣選址

  好的位置雖然不是絕對(duì)的,但卻有很多共性,如人口流動(dòng)性大、交通方便等,所以選擇好位置必須考慮以下因素

  1、人流量:平常、假日及日、夜來往人次和比例;

  2、車流量:汽車、摩托車往來流量;

  3、交通:目前及未來可能增減的運(yùn)輸工具;

  4、馬路寬窄與停車問題;

  5、區(qū)域特征:競(jìng)爭(zhēng)店、互補(bǔ)店、金融機(jī)構(gòu)及文教、休閑設(shè)施等;

  6、人口勘察:該區(qū)人口數(shù)量、消費(fèi)習(xí)慣等;

  7、商圈勘察:主要及次要商圈范圍、租金、價(jià)位。

  根據(jù)人氣選址開店,可粗略分為兩種:一種開在人來人往的鬧市口,一種開在居民新村。前者因?yàn)楹痛蟮曜鲟従?,商品特色顯得更為重要,應(yīng)該找大店所沒有的東西來做。經(jīng)營這樣的小店,一定要把市場(chǎng)做專做深做透。開在鬧市的小店,不妨經(jīng)營能迎合年輕人口味的商品,因?yàn)槟贻p人是最喜歡逛街的。相反,經(jīng)營老年人用品的小店應(yīng)開在居民小區(qū)里,那是老年人的活動(dòng)范圍,就近購買當(dāng)然受他們歡迎。

  依據(jù)地段選址

  購買店鋪?zhàn)鳛椴粍?dòng)產(chǎn)投資的一個(gè)品種,具有既可出租、又可自營的雙重特性,早就引起了投資者的注意。但是,并不是隨便買個(gè)店鋪都能賺錢,店鋪的選擇大有講究。

  投資店鋪講究地段,店鋪的地段一般有三類:第一類是成熟的中央商務(wù)圈;第二類是成型的商圈,多鄰近大型的住宅區(qū)或就業(yè)中心區(qū),能吸引大量就業(yè)人口的商務(wù)辦公樓或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū);第三類是住宅小區(qū)內(nèi)部。

  在成熟的中央商務(wù)圈投資店鋪,投資額較大,而且不同商務(wù)圈的性質(zhì)及發(fā)展程度,都將直接影響店鋪的經(jīng)營效益及場(chǎng)地的租金。這種店鋪的運(yùn)作首先是借了近在咫尺的整個(gè)商圈的人氣,再者有固定的人流量保證,方可“大樹底下好乘涼”,得來全不費(fèi)功夫。

  一般說來,就業(yè)中心區(qū)為住宅區(qū)提供了需求市場(chǎng),住宅區(qū)為就業(yè)中心提供了充足的勞動(dòng)力。店鋪的興起,將啟動(dòng)住宅與就業(yè)的二度興旺,特別是新建樓盤的品質(zhì)和價(jià)位會(huì)有明顯提高,這反過來又會(huì)使店鋪的增值更為可觀。

  若投資小區(qū)內(nèi)的店鋪,則需要比較慎重,一方面是人流有限;另一方面,住戶在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)僅僅是為圖個(gè)便利,而難有持續(xù)的、大宗的消費(fèi)。適合投資的小區(qū)內(nèi)店鋪,最好在較大規(guī)?;蛘呤情_放式小區(qū),有寬敞的街區(qū)道路,小區(qū)主要出入口、街道轉(zhuǎn)角等位置的店鋪是投資的最好目標(biāo)。

  依據(jù)經(jīng)營需要選址

  一、要根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容來選擇地址。店鋪銷售的商品種類不同,其對(duì)店址的要求也不同。有的店鋪要求開在人流量大的地方,比如服裝店、小超市;但有些店就適宜開在偏僻、安靜一些的地方,比如保健用品商店和老人服務(wù)中心等等。

  二、要選取自發(fā)形成某類市場(chǎng)的地段。在長(zhǎng)期的經(jīng)營中,某條街會(huì)自發(fā)形成為銷售某類商品的“集中市場(chǎng)”,人們一想到購買某商品就會(huì)自然而然地想起這條街。

  三、要選擇有廣告空間的店面。有的店面沒有獨(dú)立門面,店門前自然就失去獨(dú)立的廣告空間,也就使你失去了在店前發(fā)揮營銷智慧的空間。

  四、要有“借光”意識(shí)。即把店鋪開在著名連鎖店或強(qiáng)勢(shì)品牌店的附近,甚至可以開在它的旁邊。例如,你想經(jīng)營吃的,那你就將店鋪開在“麥當(dāng)勞”、“肯德基”的周圍。因?yàn)?,這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過大量細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查,挨著它們開店,不僅可省去考察場(chǎng)地的時(shí)間和精力,還可以借助它們的品牌效應(yīng),“撿”些顧客。

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  •        在靜靜流淌的河畔,一棟愛爾蘭風(fēng)格的房子矗立在岸邊,入門,歐式的裝飾,紅木的家具,墻面的掛飾,頂面的層次,家族的厚重之感油然而生,伴著時(shí)光,愈發(fā)莊重。 

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  •    (1)商圈的調(diào)查

      商圈,也稱商業(yè)圈,是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域。商圈的大小,與消費(fèi)者所購買商品的特性、消費(fèi)習(xí)慣、交通因素等有很大關(guān)系。一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心,周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素,但實(shí)際上,還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圓,店鋪類型、規(guī)模、周圍有無競(jìng)爭(zhēng)者,顧客往返時(shí)間和交通障礙等都會(huì)影響商圈調(diào)查的結(jié)果。

      商圈包含三個(gè)層次:中心商業(yè)田、次級(jí)商業(yè)田和邊緣商業(yè)圈。中心商業(yè)圈占這一店鋪顧客總數(shù)的55%一70%。這是最靠近店鋪的區(qū)域,顧客在人口中所占的密度最高,每個(gè)顧客的平均購貨額也最大,很少同其他商圈發(fā)生重疊。次級(jí)商業(yè)圈包含這一店鋪顧客總數(shù)的15%一25%。這是位于中心商業(yè)圈外圍的商圈,顧客較為分散,一般日常用品對(duì)這一商圈的顧客缺少吸引力。邊緣商業(yè)圈包含了剩余部分的顧客,他們最分散,如便利店對(duì)他們就不具有吸引力,只有一些特殊晶、選購品才會(huì)吸引他們的到來。

      ①有效商圈范圍的調(diào)查

      對(duì)于新設(shè)店鋪商圈的劃定,往往通過調(diào)查評(píng)價(jià),包括對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的分析和對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查。

      市場(chǎng)趨勢(shì)分析要收集有關(guān)資料,如人口分布的預(yù)測(cè)、新住宅的興建、公共交通運(yùn)輸、城市規(guī)劃等方面的資料。對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查,如往返于商店的距離和花費(fèi)的時(shí)間多少是顧客樂于接受的,一家商店的坐落插所要具備哪些特征才能吸引顧客,最可能來新店的人們的住址等。分析市場(chǎng)趨勢(shì)和調(diào)查消費(fèi)者這兩方面可以同時(shí)采用,也可只用其中一項(xiàng),同樣都可為勾劃商圈輪廓提供依據(jù)。

      要?jiǎng)澏ㄒ患倚略O(shè)店鋪的商圈界限,可使用美國學(xué)者威廉·雷利

      提出的雷利法則,也可稱為“零售引力法則(定律)”。他認(rèn)為,商圈規(guī)模由于人口的多少和距離店鋪的遠(yuǎn)近而有所不同,店鋪吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。其內(nèi)容是在兩個(gè)城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個(gè)中介點(diǎn),顧客在此中介點(diǎn)可能前往任何一個(gè)城鎮(zhèn)購買,這個(gè)點(diǎn)位于對(duì)顧客具有同等吸引力的兩家商店位置上。

      雷利法則假定兩地的交通條件和供應(yīng)狀況是相同的。則A城鎮(zhèn)的商圈范圍為15公里,B城鎮(zhèn)的商圈范圍為5公里。實(shí)際上,任何兩地的交通條件和供應(yīng)狀況都不會(huì)完全相同。因此,企業(yè)在確定商圈時(shí),要考慮到不同地點(diǎn)的實(shí)際情況,對(duì)測(cè)定的商圈大小進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,使之更接近于真實(shí)情況。雷利法則較適宜于以汽車為交通工具的國家和地區(qū),對(duì)亞洲地區(qū)采說,人口密度高,購物主要以步行為主,可能更多地考慮步行的距離對(duì)商圈的影響作用。

      對(duì)于超級(jí)市場(chǎng)而言,不同的業(yè)態(tài)模式由于經(jīng)營的商品種類不同,目標(biāo)顧客不同,因而具有不同的商圈范圍;借鑒國外經(jīng)驗(yàn),一般而言;倉儲(chǔ)式商場(chǎng)實(shí)行會(huì)員制度。許多商品都是成批購買,商圈范圍可達(dá)到50公里;大型綜合超市賣場(chǎng)面積大,經(jīng)營商品種類豐富,因而可吸引遠(yuǎn)距離的顧客,商圈也可達(dá)到15-20公里;而標(biāo)準(zhǔn)食品超市主要經(jīng)營食品、商圈一般為5公里;傳統(tǒng)食品超市經(jīng)營的商品種類少,商圈約為1—3公里;便利店因?yàn)榻?jīng)營商品種類少,而價(jià)格又比其他的超市高,消費(fèi)者購買主要是為了求方便,因而商圈只有500米左右。

     ?、谏倘Φ念櫩腿赫{(diào)查

      商圈內(nèi)的顧客群分為兩部分:一是流動(dòng)人口:二是住戶。兩種人口對(duì)營業(yè)額的影響不同。流動(dòng)人口測(cè)定的一般方法是:

      a.指定專人(最好是兩個(gè)以上的人員,可輪流測(cè)量,獲得全天的測(cè)試資料)到預(yù)定的店址測(cè)定各年齡層的人數(shù)。

      b.將幾個(gè)時(shí)段內(nèi)測(cè)定的流動(dòng)人口數(shù)平均,得到每小時(shí)平均人數(shù)。

      c.預(yù)估不同年齡層可能發(fā)生的客單價(jià),即每一個(gè)顧客的購買金額。

      d.預(yù)估入店率,即流動(dòng)人口中進(jìn)入店鋪的人數(shù)比例。住戶測(cè)定的方法是:

     ?。╝).按商圈范圍分層測(cè)定住戶效。當(dāng)前資料可從居民住宅區(qū)的居委會(huì)獲得,未來資料可從政府有關(guān)部門獲得。

     ?。╞).根據(jù)遠(yuǎn)近距離估計(jì)入店串,第一商圈最高,第二商圈次之,第三商圈最低。

     ?。╟).客單價(jià)預(yù)估則與入店率成反比,距離近、常上門的顧客,其購買單價(jià)通常不會(huì)太高,而距離遠(yuǎn)、上門次數(shù)少的顧客,其購買的單價(jià)通常較高。

      住戶的情況調(diào)查是耗時(shí)最大的調(diào)查項(xiàng)目,而且了.解的越詳細(xì)越好。有關(guān)資料的收集可借助問卷調(diào)查表,調(diào)查表可通過4條渠道發(fā)送:委托專業(yè)人員上門分送;與居委會(huì)合作分送;與學(xué)校合作,通過中小學(xué)生送達(dá)到家庭;郵寄或直接送人住宅區(qū)的信箱內(nèi)。無論采取何種方式,都必須有必要的誘導(dǎo),如重要性說明,贈(zèng)送小禮品,按問卷編號(hào)開獎(jiǎng)等等。

      店址調(diào)查及其評(píng)估方法

     ?、凵倘?nèi)的競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查

      在作商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查時(shí),必須考慮到下列因素:現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量,規(guī)模分布,新店開張率,所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn),短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能處于商店過少、過多或飽和的情況。過小的商圈內(nèi)只有很少的商店,提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù),以至每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào);一個(gè)飽和的商圈內(nèi)的商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明,一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過一個(gè)固定數(shù)量,飽和指數(shù)可由下式求得:

      C*RE

      IRS=---------

      RF

      式中:IRS——某商圈的零售飽和指數(shù)

      RE——某商圈內(nèi)消費(fèi)者人均消費(fèi)支出

      C——某商圈內(nèi)的顧客數(shù)

      RF——某商圈內(nèi)的商店數(shù)目

      [例]有三個(gè)地區(qū),它們的顧客與商店情況如表3—1所示:

      表1—1

      80000*10

      IRSA=-----------=32(元/平方米)

      25000

      50000*15

      IRSB=-------------------=25(元/平方米)

      30000

      30000*20

      IRSc=--------------=60(元/平方米)

      10000

      若考慮到近期開業(yè)的經(jīng)營同類商品的商店面積,則

      80000*10

      IRSA=---------------=24.24(元)

      25000+8000

      50000*15

      IRSB=-------------------=20.83(元)

      30000+6000

      30000*20

      IRSc=--------------=35.29(元)

      10000+7000

      一般來說,應(yīng)選擇飽和指數(shù)較高的商圈開店。因?yàn)轱柡椭笖?shù)越大,這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低;飽和指數(shù)越小,商圈的飽和度越高。

      ④開業(yè)后營業(yè)額估算

      營業(yè)額的估算應(yīng)考慮:商圈內(nèi)常住居民的購買量;商圈范圍內(nèi)企事業(yè)單位的購買量;流動(dòng)顧客群的購買量;超級(jí)市場(chǎng)在商圈范圍內(nèi)的市場(chǎng)占有率等。

      對(duì)于商圈內(nèi)常住居民的營業(yè)額估計(jì),可采用下式:

      住戶營業(yè)額估計(jì);戶數(shù)*人店率*客單價(jià)則:

      第一商圈:80*45%*50=1800(元)

      第二商圈:350*25%*58=5075(元)

      第三商圈:600*10%*70=4200(元)

      住戶總營業(yè)額:1800+5075+4200=11075(元)

      對(duì)于商圈內(nèi)流動(dòng)人口的營業(yè)額估計(jì),可采用下式:流動(dòng)人口營業(yè)額估計(jì)(元/時(shí));每小時(shí)平均人數(shù)*客單價(jià)*入店率將不同年齡層加總的預(yù)估營業(yè)額(元/時(shí))乘上一個(gè)“常數(shù)”,即為每日流動(dòng)客的營業(yè)額。便利店該常數(shù)值可設(shè)為20,而超市則可根據(jù)營業(yè)時(shí)間的長(zhǎng)短來確定,如營業(yè)時(shí)間為12小時(shí),則常數(shù)可設(shè)為10,原因是每天都會(huì)有一段離峰時(shí)間,扣除離峰時(shí)間,才比較接近事實(shí),舉例如表3—2所示。

      表1—2

      營業(yè)額預(yù)估合計(jì):2450.90元/時(shí)X20=49018(元/日)則總營業(yè)額為:11075+49018=60093(元/日)

      ⑤合適的賣場(chǎng)面積確定

      對(duì)于超級(jí)市場(chǎng)而言,不同的業(yè)態(tài)模式由于經(jīng)營的商品種類不同,目標(biāo)顧客不同,因而具有不同的商圈范圍;借鑒國外經(jīng)驗(yàn),一般而言;倉儲(chǔ)式商場(chǎng)實(shí)行會(huì)員制度。許多商品都是成批購買,商圈范圍可達(dá)到50公里;大型綜合超市賣場(chǎng)面積大,經(jīng)營商品種類豐富,因而可吸引遠(yuǎn)距離的顧客,商圈也可達(dá)到15-20公里;而標(biāo)準(zhǔn)食品超市主要經(jīng)營食品、商圈一般為5公里;傳統(tǒng)食品超市經(jīng)營的商品種類少,商圈約為1—3公里;便利店因?yàn)榻?jīng)營商品種類少,而價(jià)格又比其他的超市高,消費(fèi)者購買主要是為了求方便,因而商圈只有500米左右。

     ?、谏倘Φ念櫩腿赫{(diào)查

      商圈內(nèi)的顧客群分為兩部分:一是流動(dòng)人口:二是住戶。兩種人口對(duì)營業(yè)額的影響不同。流動(dòng)人口測(cè)定的一般方法是:

      a.指定專人(最好是兩個(gè)以上的人員,可輪流測(cè)量,獲得全天的測(cè)試資料)到預(yù)定的店址測(cè)定各年齡層的人數(shù)。

      b.將幾個(gè)時(shí)段內(nèi)測(cè)定的流動(dòng)人口數(shù)平均,得到每小時(shí)平均人數(shù)。

      c.預(yù)估不同年齡層可能發(fā)生的客單價(jià),即每一個(gè)顧客的購買金額。

      d.預(yù)估入店率,即流動(dòng)人口中進(jìn)入店鋪的人數(shù)比例。住戶測(cè)定的方法是:

      (a).按商圈范圍分層測(cè)定住戶效。當(dāng)前資料可從居民住宅區(qū)的居委會(huì)獲得,未來資料可從政府有關(guān)部門獲得。

      (b).根據(jù)遠(yuǎn)近距離估計(jì)入店串,第一商圈最高,第二商圈次之,第三商圈最低。

     ?。╟).客單價(jià)預(yù)估則與入店率成反比,距離近、常上門的顧客,其購買單價(jià)通常不會(huì)太高,而距離遠(yuǎn)、上門次數(shù)少的顧客,其購買的單價(jià)通常較高。

      住戶的情況調(diào)查是耗時(shí)最大的調(diào)查項(xiàng)目,而且了.解的越詳細(xì)越好。有關(guān)資料的收集可借助問卷調(diào)查表,調(diào)查表可通過4條渠道發(fā)送:委托專業(yè)人員上門分送;與居委會(huì)合作分送;與學(xué)校合作,通過中小學(xué)生送達(dá)到家庭;郵寄或直接送人住宅區(qū)的信箱內(nèi)。無論采取何種方式,都必須有必要的誘導(dǎo),如重要性說明,贈(zèng)送小禮品,按問卷編號(hào)開獎(jiǎng)等等。
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      店址調(diào)查及其評(píng)估方法

     ?、凵倘?nèi)的競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查

      在作商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查時(shí),必須考慮到下列因素:現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量,規(guī)模分布,新店開張率,所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn),短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能處于商店過少、過多或飽和的情況。過小的商圈內(nèi)只有很少的商店,提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù),以至每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào);一個(gè)飽和的商圈內(nèi)的商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明,一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過一個(gè)固定數(shù)量,飽和指數(shù)可由下式求得:

      C*RE

      IRS=---------

      RF

      式中:IRS——某商圈的零售飽和指數(shù)

      RE——某商圈內(nèi)消費(fèi)者人均消費(fèi)支出

      C——某商圈內(nèi)的顧客數(shù)

      RF——某商圈內(nèi)的商店數(shù)目

      [例]有三個(gè)地區(qū),它們的顧客與商店情況如表3—1所示:

      表1—1

      80000*10

      IRSA=-----------=32(元/平方米)

      25000

      50000*15

      IRSB=-------------------=25(元/平方米)

      30000

      30000*20

      IRSc=--------------=60(元/平方米)

      10000

      若考慮到近期開業(yè)的經(jīng)營同類商品的商店面積,則

      80000*10

      IRSA=---------------=24.24(元)

      25000+8000

      50000*15

      IRSB=-------------------=20.83(元)

      30000+6000

      30000*20

      IRSc=--------------=35.29(元)

      10000+7000

      一般來說,應(yīng)選擇飽和指數(shù)較高的商圈開店。因?yàn)轱柡椭笖?shù)越大,這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低;飽和指數(shù)越小,商圈的飽和度越高。

     ?、荛_業(yè)后營業(yè)額估算

      營業(yè)額的估算應(yīng)考慮:商圈內(nèi)常住居民的購買量;商圈范圍內(nèi)企事業(yè)單位的購買量;流動(dòng)顧客群的購買量;超級(jí)市場(chǎng)在商圈范圍內(nèi)的市場(chǎng)占有率等。

      對(duì)于商圈內(nèi)常住居民的營業(yè)額估計(jì),可采用下式:

      住戶營業(yè)額估計(jì);戶數(shù)*人店率*客單價(jià)則:

      第一商圈:80*45%*50=1800(元)

      第二商圈:350*25%*58=5075(元)

      第三商圈:600*10%*70=4200(元)

      住戶總營業(yè)額:1800+5075+4200=11075(元)

      對(duì)于商圈內(nèi)流動(dòng)人口的營業(yè)額估計(jì),可采用下式:流動(dòng)人口營業(yè)額估計(jì)(元/時(shí));每小時(shí)平均人數(shù)*客單價(jià)*入店率將不同年齡層加總的預(yù)估營業(yè)額(元/時(shí))乘上一個(gè)“常數(shù)”,即為每日流動(dòng)客的營業(yè)額。便利店該常數(shù)值可設(shè)為20,而超市則可根據(jù)營業(yè)時(shí)間的長(zhǎng)短來確定,如營業(yè)時(shí)間為12小時(shí),則常數(shù)可設(shè)為10,原因是每天都會(huì)有一段離峰時(shí)間,扣除離峰時(shí)間,才比較接近事實(shí),舉例如表3—2所示。

      表1—2

      營業(yè)額預(yù)估合計(jì):2450.90元/時(shí)X20=49018(元/日)則總營業(yè)額為:11075+49018=60093(元/日)

     ?、莺线m的賣場(chǎng)面積確定

      連鎖超市一般對(duì)某種業(yè)態(tài)的店鋪都定有賣場(chǎng)面積標(biāo)準(zhǔn)及賣場(chǎng)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。這一方面是為了樹立統(tǒng)一的企業(yè)形象;另一方面也是為了使商品的平面布置、立體陳列、設(shè)備安置等店鋪設(shè)計(jì)項(xiàng)目套用標(biāo)準(zhǔn)化的模式,以降低設(shè)計(jì)費(fèi)用;也是為了使各連鎖店的商品結(jié)構(gòu)的基本一致性而使采購成本和流動(dòng)資金降低。所以,要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)化,首先必須做到賣場(chǎng)面積及結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化。但是,由于完全標(biāo)準(zhǔn)化的店鋪往往難以找到,所以對(duì)于不同業(yè)態(tài)的店鋪可以設(shè)定一個(gè)范圍,各公司在選址時(shí),可根據(jù)預(yù)估的營業(yè)額指標(biāo),做一相應(yīng)調(diào)整。

      [例]假定目前國內(nèi)中小型超市平均每天每平方米銷售額為90元,則超市的賣場(chǎng)面積為60

      093/90:667.720(平方米)。

      一般來說,賣場(chǎng)與后場(chǎng)(倉庫和辦公室等)的比例為8:2,則這家超市的總的營業(yè)面積為667.70/0.8:834.63(平方米),后場(chǎng)面積為166.93平方米。

      另外,企業(yè)還可根據(jù)預(yù)選地址周圍環(huán)境(包括道路交通條件等)的實(shí)際變化,對(duì)店鋪面積做一相應(yīng)調(diào)整,以使其更接近于實(shí)際情況。

     ?、尥顿Y收益調(diào)查

      通過商圈調(diào)查可以估算店鋪的營業(yè)額,但該店鋪是否值得經(jīng)營,還必須把營業(yè)額與投資額相比較,評(píng)估出損益狀況。這項(xiàng)評(píng)估要注意長(zhǎng)遠(yuǎn)性的考慮,如10年以上。

      ①開店投資預(yù)估。開店投資主要包括:

      a.設(shè)備,如冷凍、冷藏設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、收銀機(jī)系統(tǒng)、水電設(shè)備、車輛、后場(chǎng)辦公設(shè)備、內(nèi)倉設(shè)備、賣場(chǎng)陳列設(shè)備等。

      b.工程,如內(nèi)外招牌、空調(diào)工程、水電工程、冷凍、冷藏工程、保安工程等。

      c.包裝材料,如營業(yè)性和保沽性消耗晶等。

      d.設(shè)計(jì)費(fèi)用,對(duì)連鎖公司來說,這筆費(fèi)用可大大節(jié)約。連鎖公司總部應(yīng)事先確定設(shè)備及工程投資項(xiàng)目、供應(yīng)廠商、數(shù)量及金額。

     ?、诮?jīng)營費(fèi)用預(yù)估。經(jīng)營費(fèi)甩可分為固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用兩類。固定費(fèi)用是指與銷售額的變動(dòng)沒有直接關(guān)系的費(fèi)用支出,如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等;變動(dòng)費(fèi)用是指隨商品銷售額的變化96變化韻費(fèi)用,如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品損耗、借款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、營業(yè)稅等。上述各項(xiàng)費(fèi)用究竟要控制在多少之內(nèi),無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),但最基本的前提是:毛利率要大于費(fèi)用率。同時(shí)要注意以下各項(xiàng):貸損控制在0.4%以.店員薪資總額不得超過總費(fèi)用的一半;人事費(fèi)用與銷售額的比鈳須小于7%;總費(fèi)用與銷售額的比例便利店要在18%以內(nèi)(以25%的毛利率為基礎(chǔ)),超市要在12%以內(nèi)(以17%的毛利率為基礎(chǔ));總費(fèi)用與總利潤(rùn)之比要維持在80%之內(nèi);固定費(fèi)用占總費(fèi)用的比例應(yīng)為85%以上。

      店址調(diào)查及其評(píng)估方法

      ③損益平衡點(diǎn)分析。損益平衡點(diǎn)是指店鋪收益與支出相等時(shí)的營業(yè)額,超過此點(diǎn),店鋪即有盈利,低于此點(diǎn)即表示虧損。

      a.損益的計(jì)算方法如下:

      實(shí)際攢益=稅前損益—分擔(dān)總部費(fèi)用

      稅前損益=銷售毛利—變動(dòng)費(fèi)用—固定費(fèi)用

      銷售毛利=營業(yè)收人—銷售成本

      b.損益平衡點(diǎn)的計(jì)算方法如下:

      固定費(fèi)用

      損益平衡點(diǎn)銷售額:--------------------

      毛利率-變動(dòng)費(fèi)用率

      c.經(jīng)營安全率的計(jì)算方法如下

      損益平衡點(diǎn)銷售額

      經(jīng)營安全率=(1—--------------------)X100%

      預(yù)期銷售額

      這一比例是衡量店鋪經(jīng)營狀況的重要指標(biāo),一般測(cè)定的標(biāo)準(zhǔn)為:安全率在30%以上為優(yōu)秀店;20%一30%為優(yōu)良店;10%~20%為一般店;10%以下為不良店。

      (2)店址調(diào)查的評(píng)估方法

      店址在進(jìn)行了立地調(diào)查,對(duì)某些指標(biāo)進(jìn)行了估算后,還不能確定是否適合開店,只有對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估后,才能做出決定。本節(jié)只給出兩種基本的方法,以供讀者參考。

      ①比較法

      即將本店的各種條件與銷售業(yè)績(jī)良好的商店比較,看看其優(yōu)于本店的條件有哪些,劣于本店的條件有哪些。這樣,企業(yè)就可以了解本店鋪在同類市場(chǎng)上的地位以及不足之處。通過逐步改善,提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)地位.

     ?、谑袌?chǎng)占有率法

      對(duì)于任何一個(gè)店鋪來說,都有一個(gè)損益平衡點(diǎn)銷售額的估計(jì)若此銷售額所要求的商圈必要市場(chǎng)占有率比較低,則風(fēng)險(xiǎn)不高;反之,要求的市場(chǎng)占有率越高,風(fēng)險(xiǎn)越高。假設(shè)預(yù)選地的商圈規(guī)模為100萬,只要銷售額達(dá)30萬即可達(dá)損益平衡點(diǎn),即30%的商圈占有率,風(fēng)險(xiǎn)便不高。若銷售額需達(dá)70萬元才可達(dá)損益平衡點(diǎn),而70%的商圈占有率是非常高難度的指標(biāo),萬一有任何失誤,極易蒙受損失。因而,在該地開店的風(fēng)險(xiǎn)就過高。

      一般來說,某店鋪的必要市場(chǎng)占有率越低越好。

      某店鋪的必要市插占有率;損益平衡點(diǎn)銷售額/市場(chǎng)規(guī)模

      市場(chǎng)規(guī)模:商圈內(nèi)戶數(shù)*每戶支出

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