一旦決定在某地開店創(chuàng)業(yè)，就必須對所選地點作全面的考察，了解該區(qū)交通狀況、人口密度、人流量等等。商鋪選址是一個綜合決策問題，現(xiàn)羅列了一些商鋪選址的注意要素，可能對即將經(jīng)營商鋪的您會有所幫助。

　　商鋪選址之“五大脈象”

　　商鋪投資就是要根據(jù)商鋪的個性化的特征，進行選址、進行專門的調(diào)查和研究，這類前期工作恰如中醫(yī)實踐中的“把脈”，通過收集“脈象”傳遞的信息，對投資對象進行個案分析，改商鋪投資的直覺判斷為科學(xué)決策，并采取正確的攻略，取得產(chǎn)租能力旺盛的商鋪。商鋪“脈象”信息很多，投資者在“把脈”時，可以從以下幾個方面入手，進行收集、分析、歸納、推理，進而形成判斷。

　　“脈象”之一：商鋪所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平高低，它關(guān)系到所在區(qū)域人口的收入水平，即區(qū)域人口的消費能力強和弱。

　　“脈象”之二：當?shù)厝丝谇闆r，包括人口的數(shù)量、密度以及老年化程度，人口密度過低，不容易形成商業(yè)繁榮，老年化程度太高說明購買力的質(zhì)量較低。

　　“脈象”之三：商品房的價格。商品房是一種標準商品的標志，其價格反映了居住者的消費能力。

　　“脈象”之四：商鋪所在商圈內(nèi)的商鋪總量供求關(guān)系，供求關(guān)系影響商鋪的價格。

　　“脈象”之五：商鋪的自身條件。商鋪自身條件對商業(yè)的適用性很差，立店障礙很多，那么商鋪的使用價格很低，對商鋪價格產(chǎn)生不良影響，壓縮商鋪價值的上升空間。

　　以上種種“脈象”都是影響商鋪價值的主要因素，這是商鋪投資者需要十分留意的。

　　投資商鋪需要對投資對象進行技術(shù)分析，既不能跟著感覺走，也不能過度投機玩“短、平、快”，因為商鋪投資是一項周期較長的不動產(chǎn)投資活動，須按照投資的規(guī)律行事;投資一般規(guī)律是：投資周期越長風(fēng)險越大;所以投資者的最后決策要經(jīng)得起時間的考驗。

　　商鋪選址之“七種武器”

　　一、商鋪最好選在人們聚集的場所。如劇院、電影院、公園等娛樂場所附近，或者大工廠、機關(guān)附近，這樣一方面可吸引出入行人，另一方面顧客也更容易記住該店鋪的地點，并且來過的顧客向別人宣傳介紹，會比較容易指引他人光顧。另外，商業(yè)區(qū)的發(fā)展、居民區(qū)的擴容和市政規(guī)劃的建設(shè)，會給店鋪帶來更多的顧客，并使其在經(jīng)營上更具發(fā)展?jié)摿Α?nbsp;

　二、最好選在交通便利的區(qū)域。理想狀態(tài)下的商鋪或商業(yè)街市應(yīng)具備接納各種來客的交通設(shè)施，即商鋪周邊擁有軌道交通、公交車站點，還具有停車場。在主要車站的附近，或者在顧客步行不超過20分鐘的路程內(nèi)的街道設(shè)店。觀察馬路兩邊行人流量，選擇行人較多的一邊更有利于經(jīng)營。

　　三、要選擇較少橫街或障礙物的一邊。許多時候，當行人注意到你的店鋪時，但由于需要穿越馬路而放棄光顧，要么行人為了過馬路，而集中精力去躲避車輛或其他來往行人，而忽略了一旁的店鋪。

　　四、根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容來選擇地址。店鋪銷售的商品種類不同，其對店址的要求也不同。有的店鋪要求開在人流量大的地方，比如服裝店、小超市，但并不是所有的店鋪都適合開在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服務(wù)中心，就適宜開在偏僻、安靜一些的地方，近來頗受關(guān)注的社區(qū)商鋪較為適合開設(shè)這類店鋪。

　　五、要學(xué)會“傍大款”。即把店鋪開在著名連鎖店或品牌店附近，條件允許的話甚至可以開在它的旁邊。例如，你想經(jīng)營餐飲，那就將店鋪開在“麥當勞”、“肯德基”的周圍。因為，這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過大量細致的市場調(diào)查，挨著它們開店，不僅可省去考察場地的時間和精力，還可以借助它們的品牌效應(yīng)“撿”些顧客。

　　六、選取自發(fā)形成某類市場的地段。在長期的經(jīng)營中，某街某市場會自發(fā)形成銷售某類商品的“集中市場”，事實證明，對那些經(jīng)營耐用品的店鋪來說，若能集中在某一個地段或街區(qū)，則更能招徠顧客。因為人們一想到購買某商品就會自然而然地想起這個地方。

　　七、如果店鋪處于商業(yè)中心街道。在東西走向街道的最好坐北朝南;南北走向街道的最好坐西朝東，盡可能使店鋪處于十字路口的西北拐角。另外，三岔路口也是開設(shè)店鋪的好地方;在坡路上開店不可取;路面與店鋪地面高低不能太懸殊。這就是通常所說的“金角銀邊草肚皮”。

作為一名終端導(dǎo)購員在現(xiàn)在市場競爭所起的作用無須多言，導(dǎo)購員承擔(dān)著產(chǎn)品銷售、終端品牌推廣、信息反饋等重任。但最直接任務(wù)就是“賣貨”,“更多的賣貨！”。要把自己的產(chǎn)品推銷出去其實就是要做到兩點：1、根據(jù)顧客需求推薦合適的產(chǎn)品2、讓顧客相信自己的產(chǎn)品是最好的選擇。現(xiàn)在迫于競爭壓力，廠家與導(dǎo)購員都在怎樣提升導(dǎo)購能力上絞盡腦汁，而結(jié)果有時是費勁心計卻收效甚微，結(jié)合本人的導(dǎo)購、培訓(xùn)經(jīng)歷，以及長期對這一領(lǐng)域的關(guān)注，我認為提升導(dǎo)購能力應(yīng)把握好以下三點。

一、建立認同感

導(dǎo)購行業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，社會地位較低，很多人把它看作是一個吃青春飯的工作?，F(xiàn)在導(dǎo)購的平均年齡較低，家電、服裝、建材等行業(yè)導(dǎo)購人員的平均年齡在26歲以下。學(xué)歷一般為中專、高中、技校居多，現(xiàn)在迫于就業(yè)壓力以及一些公司出于提高導(dǎo)購人員素質(zhì)的考率，導(dǎo)購行業(yè)也出現(xiàn)了學(xué)歷層次提升的現(xiàn)象。但縱觀不同導(dǎo)購人員的從業(yè)心態(tài)，出于生計、出于無奈選擇這一行業(yè)的不在少數(shù)。所以現(xiàn)在很多導(dǎo)購員在工作基本保證的情況下，出于對前途的考慮，利用業(yè)余時間或是參加電腦培訓(xùn)，或是報考各種學(xué)歷證書，或是考公務(wù)員，或是琢么開店創(chuàng)業(yè)，尋找出路！所以很少有人主動研究導(dǎo)購工作更深入的東西。培訓(xùn)主管、專家們講的那些理論性強、讓人感覺高深莫測、看不到實用價值的服務(wù)心態(tài)，職責(zé)規(guī)范、消費者心理、企業(yè)文化、促銷法則什么的，對導(dǎo)購員要求這個、要求那個，很少能站在導(dǎo)購的立場為導(dǎo)購員切身利益考慮，很多人一開始就有抵觸情緒，不能把導(dǎo)購人員的自身上進的動力挖掘出來，讓導(dǎo)購人員產(chǎn)生心理的共鳴，有時侯又缺乏實戰(zhàn)性，這就是很多培訓(xùn)流于形式的原因。

所以從導(dǎo)購人員的心態(tài)上，首先應(yīng)該讓導(dǎo)購員建立認同感，包括對職業(yè)的認同、對企業(yè)的認同，對導(dǎo)購員管理者的認同等。從職業(yè)方面，要站在導(dǎo)購人員利益的基礎(chǔ)上，分析崗位的從業(yè)收獲、發(fā)展前景，為員工規(guī)劃個人發(fā)展藍圖。導(dǎo)購這一職業(yè)隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展早以成為營銷的前沿力量，但是很多導(dǎo)購對從事這一職業(yè)對前途的意義認識不夠，就拿筆者本人來說，畢業(yè)后進入本地一家商場從事手機導(dǎo)購，工作了半年左右，由于始終感覺前途有限，所以后來離開了這個崗位，但是不管是后來所從事的廣告設(shè)計、策劃、到督導(dǎo)、業(yè)務(wù)經(jīng)理到現(xiàn)在的營銷策劃都從以前的導(dǎo)購經(jīng)歷中受益匪淺！導(dǎo)購這個行業(yè)也培養(yǎng)了很多的營銷精英、區(qū)域經(jīng)理、策劃專家、市場總監(jiān)甚至公司老總，對個人以后創(chuàng)業(yè)也是意義重大。導(dǎo)購人員成功的事例不勝枚舉，這些導(dǎo)購人員成功的案例，我想很容易激起導(dǎo)購人員的戰(zhàn)斗力。要比那些可以讓人一時興奮的寓言故事更能讓人產(chǎn)生共鳴！

另外作為廠家在待遇、福利、保險、發(fā)展空間等方面提供實在的職業(yè)保障，比如某家電公司就是靠為優(yōu)秀導(dǎo)購買保險而把很多同行優(yōu)秀的導(dǎo)購收歸旗下。另外導(dǎo)購主管與每位員工建立融洽、親密的關(guān)系，與促銷打成一片，營造家一般的工作氛圍，提升工作滿意度。另外組織一些郊游、到總部參觀等團體活動都能很好的調(diào)動員工工作熱情，提升對崗位、企業(yè)的認同感，忠誠度。

只要讓導(dǎo)購人員內(nèi)心有了動力，很多問題可以迎刃而解，工作態(tài)度、自信心等等問題不攻自破。導(dǎo)購人員會主動的去研究產(chǎn)品，研究對手，解決問題、總結(jié)促銷技巧。自己主動去學(xué)習(xí)總結(jié)的東西比任何人灌輸?shù)亩家行У亩唷?

二、做產(chǎn)品專家

精通產(chǎn)品是導(dǎo)夠人員所必背的最基本起碼條件，但是對于了解到什么程度，人們卻各有看法，有人認為只要能達到為顧客講解、回答顧客各種提問就夠了，因為顧客對產(chǎn)品一般知之甚少，問不出什么專業(yè)問題，給顧客講太專業(yè)的顧客也聽不懂，沒興趣聽。甚至很多專家們也不斷的引導(dǎo)導(dǎo)購人員跳出賣產(chǎn)品的思維，比如“賣態(tài)度”“賣服務(wù)”“賣健康”等等。這些都沒有錯！但是產(chǎn)品永遠是導(dǎo)購工作的基礎(chǔ)，是顧客購買的對象，不管從什么角度都應(yīng)該是要學(xué)習(xí)的重點。 1、導(dǎo)夠人員要牽住顧客牛鼻子、引導(dǎo)客戶思維，真正理解產(chǎn)品的賣點，達到賣標準的程度，都需要對產(chǎn)品知識有很深的掌握。2、對任何產(chǎn)品來說競爭都是在所難免，與對手對抗，不但要對自己的產(chǎn)品了如執(zhí)掌，還要對竟品的產(chǎn)品，包括其優(yōu)缺點了如執(zhí)掌，比如說當你某個顧客在對手的展臺了解了一款產(chǎn)品，當他走到自己的展臺前時很可能已經(jīng)受到對手左右，甚至對我產(chǎn)品進行了不利的引導(dǎo)，只有詳細了解對方的講解說辭及其產(chǎn)品的弱點，采取對抗性的講解才有可能打動顧客。3、現(xiàn)在很多產(chǎn)品都處在同質(zhì)化的時代，在顧客憂郁不決的情況下，一個細節(jié)的優(yōu)勢就很可能刺激顧客達成購買,所以要對每一個產(chǎn)品細節(jié)要完全掌握。

要作好導(dǎo)購工作，產(chǎn)品知識至關(guān)重要。優(yōu)秀的導(dǎo)購員也許風(fēng)格各異，但是他們共同的特點就是與自己推銷的產(chǎn)品了如指掌。不光是基本的產(chǎn)品常識、原理、結(jié)構(gòu)、制作工藝、安裝、售后、賣點等。還包括與產(chǎn)品相關(guān)的周邊知識，包括行業(yè)規(guī)范、法律知識、行業(yè)狀況、最新的流行趨勢、竟品動向、色彩搭配知識等等?？傊?，對產(chǎn)品多了解一分則勝算就多一分，實現(xiàn)以不變應(yīng)萬變,增強對產(chǎn)品的了解程度永遠是提升業(yè)績的有效途徑。

三、做溝通高手

其實說來說去，導(dǎo)購工作做的就是溝通工作，在產(chǎn)品與顧客中間架起橋梁。與顧客的溝通有很多形式，語言、動作、表情、傾聽等等。關(guān)于溝通，總結(jié)了很多，從原則上：將心比心、換位思考，對顧客進行分類，對待不同的人采用不同的策略，充滿信心、要了解顧客需求，拉近與顧客距離，獲得顧客認同與信任。在促銷準則上，比如“5S”，“MAN”、“AIDA”、“FAB”等等，應(yīng)該說這些法則及促銷技巧都具有很大的指導(dǎo)意義，但由于任何理論本身都有其適用條件、另外受培訓(xùn)方式、導(dǎo)購人員的理解消化能力等因素影響，面對導(dǎo)購工作涉及到的各式各樣的情況、形形色色的顧客、眾多對手的競爭, 盡管很多廠家都寫進了促銷手冊，甚至請專家培訓(xùn)，這些理論常常因為缺乏可操作性、不能產(chǎn)生立竿見影的效果，被很多導(dǎo)購人員認為沒什么價值。究其原因，是因為這些理論的立足點是讓導(dǎo)購人員形成良好的思維與行為方式，任何思維與行為方式都不是一朝一夕所能養(yǎng)成的，需要廠家持續(xù)的要求、培訓(xùn)，更需要導(dǎo)購人員真正潛心去思考、研究、根據(jù)具體的工作特點去實踐、消化吸收。

不管從導(dǎo)購人員來說，還是對廠家來說，為了完成銷售目標，往往需要的 首先是掌握那些具有實戰(zhàn)作用的技巧。筆者做了一下匯總。

打比方：把一些專業(yè)性的產(chǎn)品知識、原理等用打比方的形式給顧客講解出來，這是比較常用的方式，比如彩電導(dǎo)購給顧客講解什么是“引擎”時，把他比喻為電腦的CPU、人的大腦、汽車的發(fā)動機,顧客很容易弄明白。再比如，某位顧客問某煙機導(dǎo)購：“聽說你們的機器賣的就是這個油網(wǎng)，這個網(wǎng)才值幾塊錢！為什么貴這么多？”。這就用打比方的方式巧妙的回答了顧客的疑問：“先生，你說木頭值不值錢，也不值什么錢，但是把它做成工藝品是不是就值錢了?!我們賣的是技術(shù)，再說這是我們的專利，我們科研人員花費了幾年的時間，才研究出來，在說，你說電燈炮簡單不簡單，但是愛笛生發(fā)明電能付出了多少努力，就這么一個小小的東西給整個人類都帶來了光明！”

舉例子：比如顧客問：“你們的售后服務(wù)現(xiàn)在說的很好，買回家以后就不是這樣了！”答：“大姐，這個您絕對放心，我們說到做到，前一段時間有為顧客十年前裝的機器出了點問題，連顧客自己都不太相信我們會給維修，結(jié)果我們售后服務(wù)接到電話后，第二天就上門給那位顧客修好了機器，因為是小問題，沒換部件，也沒收任何費用。顧客非常滿意還給我們寫了封感謝信！”

做演示：作演示基本上是任何產(chǎn)品都會用到的技巧，比如賣彩電的用遙控器敲打屏幕證明顯像管品質(zhì)、賣煙機的用KT板證明吸力等等。這是非常行之有效的方式，可讓顧客直觀的感受到產(chǎn)品的特點。

巧轉(zhuǎn)移:很多時候顧客的思路與關(guān)注點是對自己的銷售不利的，特別是當顧客已經(jīng)受到對手思路左右的時候，如果直接正面回答顧客的提問會掉入陷阱。 比如問你們的機器率多大？好像比**品牌的要大??！這說明顧客的關(guān)注點在節(jié)能上，如果自己的產(chǎn)品在這方面沒有優(yōu)勢，這時很顯然要扭轉(zhuǎn)顧客的思維，比如可以這樣回答：“我們的機器功率是大了點，但只大10W，您要是想省錢的話一年也就可以省十幾快錢！您既然花這么多錢買機器肯定不缺這點錢!我們功率大是為了保證機器可以達到最佳效果，功率越大，效果肯定越好，你是選擇省這點錢還是選擇效果、性能好的電器?!”。

拿證據(jù):有時侯我們僅靠一張嘴是很難打動顧客的，榮譽證書、保修卡、銷售記錄、舊的標價簽等等都是最有力的武器，比如拿出銷售臺帳：“師傅，您看！這款機器今天已經(jīng)賣出十幾臺了，這位顧客跟您還是一個小區(qū)！”。靈活運用各種促銷資源有時能很快打銷顧客疑慮，建立信任。

這種類似的技巧很多，類似的還有靈活運用廠家、商場的贈品、促銷政策，與同事演雙簧等等。這些往往是容易掌握、見效快的實用技巧，特別是作為導(dǎo)購新手如果能做到靈活運用可以迅速進入角色。

但是，作為一名導(dǎo)購人員最重要的還是根據(jù)自身情況，自我總結(jié)、提煉，只要全身心的投入工作，任何技巧都會成為一種無形的習(xí)慣，面對不同的顧客會很自然的應(yīng)用不同的有效方法。所以對優(yōu)秀的導(dǎo)購來說你問他有什么技巧，他們總是感覺沒有什么，靠的是日積月壘形成的準確的判斷力、良好的感覺、習(xí)慣！武俠小說或電視劇中那些用劍的高手把劍道的境界分三層：手中有劍，心中無劍；手中有劍，心中也有劍；手中無劍，心中也無劍。其實導(dǎo)購人員的最高境界是沒什么技巧，無招勝有招！與產(chǎn)品、與顧客融為一體，提供個性化、人性化的服務(wù)，真正成為一個產(chǎn)品專家、溝通的高手。