隨著投資理念的日趨成熟，商鋪受到越來(lái)越多投資人的追捧?！耙讳佂?、“一鋪養(yǎng)三代”這樣的文字也頻頻出現(xiàn)在眾多商業(yè)地產(chǎn)對(duì)外宣傳的廣告語(yǔ)中。然而，近些年來(lái)，因商鋪引發(fā)的商業(yè)糾紛以及投資失敗的案例不在少數(shù)，原因在于消費(fèi)者對(duì)商鋪了解甚少，輕信開(kāi)發(fā)商給出的種種承諾，對(duì)待商鋪投資過(guò)于盲目。事實(shí)上，投資商鋪穩(wěn)賺不賠那是神話，只有細(xì)心判斷，謹(jǐn)慎選擇，才能為你的投資多添一份保障。

　　買哪里的商鋪比較穩(wěn)妥

　　第一，要選擇居民聚集、人口集中的地區(qū)。

　　通常情況下，大多數(shù)店鋪適合選擇在人流量比較大的街區(qū)，特別是商業(yè)活動(dòng)比較頻繁，商業(yè)設(shè)施比較密集的成熟商圈。人氣旺盛的地區(qū)有利于店鋪的日常營(yíng)運(yùn)，尤其是開(kāi)設(shè)超市、便利店、干洗店這樣的店鋪。買這樣的商鋪容易出租。

　　第二，要注意店鋪所在街道的特點(diǎn)和街道客流的方向與分類。

　　古語(yǔ)云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的買賣，這跟人流動(dòng)線有關(guān)。一條街道會(huì)因?yàn)榻煌l件、歷史文化、所處位置不同，而形成自己不同的特點(diǎn)，要選擇街道兩端交通通暢，往來(lái)車輛人流較多的街道，避免在一條“死胡同”里開(kāi)店。同樣一條街道的兩側(cè)，由于行人的走向習(xí)慣，客流量不一定相同，要細(xì)心觀察客流的方向，在較多客流的一側(cè)選址。

　　第三，要盡量避免在受交通管制的街道選址，店鋪門前要有適合停放車輛的位置。

　　交通方便是選擇店鋪位置的重要條件之一，盡量避免選擇設(shè)置了交通管制的地方，例如單向通行、限制車輛種類、限制通行時(shí)間等等。店鋪附近最好有公交車站點(diǎn)，或者出租車停靠點(diǎn)。另外，店鋪門前或附近最好有便于停車的地方，這樣會(huì)給顧客帶來(lái)方便。

　　買商鋪有哪些注意事項(xiàng)

　　一、購(gòu)買商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購(gòu)房屋的權(quán)屬狀況，嚴(yán)格審核開(kāi)發(fā)商是否具備土地開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)銷售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。

　　二、在簽訂商鋪買賣合同時(shí)注意：

　　1、房屋用途?？词欠翊_實(shí)為商用，并在合同中注明；

　　2、公用分?jǐn)偯娣e。商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對(duì)買鋪者來(lái)說(shuō)，購(gòu)鋪單價(jià)高于住宅房，如果允許在一定范圍內(nèi)的誤差，也可能帶來(lái)價(jià)格上幾萬(wàn)元的變動(dòng)，建

　　議購(gòu)房者選擇按使用面積計(jì)單價(jià)的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。同時(shí)，讓開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過(guò)大或過(guò)小時(shí)的解決辦法；

　　3、物業(yè)管理。許多購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購(gòu)房者在購(gòu)買商鋪時(shí)極易忽略的環(huán)節(jié)；

　　4、交房條件。商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對(duì)投資商的招商以及經(jīng)營(yíng)者日后的經(jīng)營(yíng)都相當(dāng)重要，在簽訂商鋪合同時(shí)應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件，并在交房時(shí)注意驗(yàn)收。

　　三、相當(dāng)一部分人在購(gòu)買商鋪時(shí)看中的是房產(chǎn)商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點(diǎn)要注意的是，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，購(gòu)房者要慎重評(píng)估房產(chǎn)商的承諾兌現(xiàn)的可能性有多大。

　　四、貸款與其他稅費(fèi)方面。商鋪貸款低，年限短，貸款利率相對(duì)較高，而銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅嚴(yán)格，因此，購(gòu)房者應(yīng)考慮到貸款不能實(shí)現(xiàn)時(shí)所面臨的壓力；購(gòu)買商鋪應(yīng)繳納總房?jī)r(jià)4%的契稅，另外還有合同印花稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及個(gè)人所得稅，在這里就不一一細(xì)說(shuō)了。

　　商鋪投資高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險(xiǎn)

　　同樣投資商鋪，為什么有人賺了大錢，而有人卻連本都收不回來(lái)？那是因?yàn)樯啼佂顿Y絕對(duì)屬于高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險(xiǎn)的行為。承諾回報(bào)是眼下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中最流行的招商方式之一。有些項(xiàng)目承諾的回報(bào)方式看似誘人，其實(shí)并不合理，投資者應(yīng)當(dāng)理性地分析招商噱頭，選擇真正實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。而且商鋪投資除了要看地產(chǎn)商承諾的回報(bào)率，更要“看人氣、看特性、看環(huán)境”。現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要矛盾，往往集中在價(jià)值和價(jià)格的不對(duì)等，開(kāi)發(fā)商希望出售商鋪的價(jià)格高些高些更高些，但買房人則希望得到商業(yè)價(jià)值更大的商鋪。這種不對(duì)等，已經(jīng)成為目前商業(yè)地產(chǎn)的最大矛盾。

　　另外，購(gòu)房人不要將廣告用語(yǔ)想當(dāng)然地代替合同用語(yǔ)，要盡量將開(kāi)發(fā)商出售商鋪時(shí)的主要廣告內(nèi)容及承諾寫入合同，否則一旦發(fā)生糾紛，一般很難得到法院的支持。不要輕信一些所謂的保底條款，因?yàn)檫@些條款在法律上可能是無(wú)效的，高額的保底條款更無(wú)現(xiàn)實(shí)的可操作性。

　　最后要說(shuō)明的是，投資即為了賺錢，究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這里也不能光算收入，還要充分考慮到各項(xiàng)支出。例如商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，其他裝修、維修的支出也應(yīng)該考慮在內(nèi)。這樣才能夠算出一個(gè)更加真實(shí)的投資回報(bào)率。

　　“開(kāi)店并不是一般人想象的‘今天開(kāi)張，明天賺錢’那么容易，在這個(gè)過(guò)程中要牽涉到開(kāi)店選址、融資、進(jìn)貨、銷售等諸多環(huán)節(jié)。其中，開(kāi)店選址是關(guān)鍵的第一步。”向記者談到自己開(kāi)店的經(jīng)驗(yàn)，蔡女士第一句話就直奔主題。蔡女士的小店位于上海某一著名的購(gòu)物街附近，主要經(jīng)營(yíng)一些充滿異國(guó)情調(diào)的小擺設(shè)，物品精致且獨(dú)一無(wú)二。由于平時(shí)酷愛(ài)旅游，蔡女士經(jīng)常會(huì)游走于各個(gè)國(guó)家，而店內(nèi)那些貨品就是她旅行帶回的。小店選址在鬧市區(qū)已將近3年，生意一直不錯(cuò)?；蛟S很少有人知道，這樣一間頗有特色的店，曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)一次倒閉。

　　據(jù)蔡女士介紹，自己當(dāng)初只是為了賣掉這些擺設(shè)品，便在市區(qū)隨便找了一家小商鋪就開(kāi)店了。然而3個(gè)月過(guò)去，營(yíng)業(yè)額持續(xù)低迷，覺(jué)得不成功的她索性關(guān)門結(jié)業(yè)。

　　之后，在一次偶然的機(jī)會(huì)中，她遇到了曾經(jīng)的一位老客戶，這位客戶希望蔡女士重新開(kāi)張這家有特色的小店，并給了她一些建議。“這位客戶指出，開(kāi)店不同于辦廠開(kāi)公司，以零售為主的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了其店面選擇的重要性，它往往直接決定著創(chuàng)業(yè)的成敗。在他的指引和幫助下，我找到了現(xiàn)在的店址。小店一開(kāi)張，經(jīng)營(yíng)狀況和以前相比簡(jiǎn)直不可同日而語(yǔ)?！辈膛空f(shuō)道。

　　對(duì)此，許多經(jīng)營(yíng)著小商鋪的店主們均非常有感觸。很多人認(rèn)為，在通常情況下，繁華商業(yè)區(qū)商圈范圍較廣，人流量大，營(yíng)業(yè)額必然較高；人口密度高的大中型居住小區(qū)，需求旺盛，而且客源穩(wěn)固，可保證店鋪的穩(wěn)定性；沿街店鋪具有交通要道的地理優(yōu)勢(shì)，客流量最多，商鋪經(jīng)營(yíng)面較廣；郊區(qū)住宅社區(qū)配套商鋪則有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿Α?

　　開(kāi)店選址挑塊“寶地”求富

　　那么，對(duì)創(chuàng)業(yè)者而言，如何才能選到一塊“黃金寶地”呢?蔡女士依據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)，給出了五條具體建議。

　　首先，廣開(kāi)渠道尋找商鋪。蔡女士說(shuō)，現(xiàn)在有許多創(chuàng)業(yè)者喜歡通過(guò)報(bào)紙廣告、房屋中介、房地產(chǎn)交易會(huì)、互聯(lián)網(wǎng)等了解商鋪信息，進(jìn)而選擇商鋪。但是，在商鋪市場(chǎng)上其實(shí)有一個(gè)“二八”法則，即公開(kāi)出租信息的店鋪只占總數(shù)的20%，而以私下轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行隱蔽交易的卻占到了80%。所以，在決定開(kāi)店之后，創(chuàng)業(yè)者一定要在尋找商鋪上廣開(kāi)渠道，多管齊下，這樣才能提高選中“寶地”的命中率。

　　其次，要明白“客流”就是“財(cái)源”的道理。蔡女士告訴記者，自己最初選擇店址時(shí)就是沒(méi)有考慮人流量這一因素，結(jié)果導(dǎo)致了失敗。在吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)之后，她在第二次選址時(shí)特別注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。

　　事實(shí)證明，對(duì)經(jīng)營(yíng)商鋪的創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，“客流”就是“財(cái)源”。不能因?yàn)樽饨?、怕?jìng)爭(zhēng)舍黃金地段求偏遠(yuǎn)地區(qū)。因?yàn)樯虡I(yè)區(qū)店鋪比較集中，反而有助于積聚人氣，不過(guò)也要注意經(jīng)營(yíng)錯(cuò)位問(wèn)題。

　　再者，選址要有前瞻性。并不是所有的“黃金市口”都一定賺錢。有時(shí)遇到市政規(guī)劃變動(dòng)，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此，創(chuàng)業(yè)者在選址時(shí)要眼光放遠(yuǎn)些，多了解該地區(qū)將來(lái)的發(fā)展情況。除了市政規(guī)劃外，還要注意該地區(qū)未來(lái)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的情況。

　　第四，要留意租金的性價(jià)比。不同地理環(huán)境、交通條件、建筑物結(jié)構(gòu)的店面，租金會(huì)有很大出入，有時(shí)甚至能相差十幾倍。然而，對(duì)創(chuàng)業(yè)者而言，不能僅看最表面的租金價(jià)格，而應(yīng)考慮到性價(jià)比問(wèn)題。換句話說(shuō)，要將營(yíng)業(yè)額等因素綜合納入考慮范圍。

　　第五，有時(shí)候“團(tuán)租”這一租賃方式更加經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。蔡女士表示，隨著加入創(chuàng)業(yè)隊(duì)伍的人數(shù)增多，十幾平方米的小商鋪很是搶手，租金也隨之水漲船高，相應(yīng)地，一兩百平方米的大商鋪卻因滯租而身價(jià)下跌。在這種情況下，不妨可以考慮幾個(gè)創(chuàng)業(yè)者以團(tuán)體租賃的方式租下大商鋪，然后再進(jìn)行分割，這樣算下來(lái)能節(jié)省不少費(fèi)用。