八益國際家居博覽城“新”意十足
熱鬧的開工典禮現(xiàn)場。
人氣高漲的八益售樓大廳。
毫無疑問的是，對比股票、黃金等投資方式，投資不動產(chǎn)的穩(wěn)定性和上升力度首屈一指。市場發(fā)生微弱變動之時(shí)，相較于投資者的愈加謹(jǐn)慎，脫穎而出者，如開盤即售6.5億的八益國際家居博覽城，無不都是引爆財(cái)富價(jià)值的個(gè)中翹楚。
近日，多位投資者致電金融投資報(bào)，表達(dá)了其對這個(gè)“零風(fēng)險(xiǎn)”項(xiàng)目的看好。但與此同時(shí)，項(xiàng)目選址海峽科技園，距三環(huán)路20公里且對于不少成都市民而言并不熟悉的地點(diǎn)，能否復(fù)制八益30年來積累的行業(yè)神話？而其區(qū)位又能否繼續(xù)支撐高租金回報(bào)，并達(dá)到預(yù)期的物業(yè)增值？對此，記者專程前往八益國際家居博覽城項(xiàng)目現(xiàn)場，對其進(jìn)行了深入調(diào)研。
租金收益：直線逼近溫江城區(qū)
每天滾動的大量現(xiàn)金、熱火朝天的巨大交易額、批發(fā)行銷全國的巨大影響力……對于多數(shù)商鋪投資者而言，當(dāng)聚焦于“八益”二字，雄踞四川家居行業(yè)首席位置數(shù)十年如一日的八益家具城無疑是最佳范本。“只要有人氣，有商氣，有巨大的營業(yè)額作為支撐，商鋪就能活起來，為投資者帶來巨大的收益。”有家居市場專業(yè)人士說道。而綜合這些考量，與八益家具城血脈相連，直接承襲“八益模式”的家居博覽城項(xiàng)目無疑已具備先天的優(yōu)勢。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌指出，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)首先要有好的地段，包括居中的地理區(qū)域、便捷的交通和完善的配套；其次租金回報(bào)是需要考慮的重要因素，即評估其升值空間；最后，依托強(qiáng)大而專業(yè)的開發(fā)商，將有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。目前，八益國際家居博覽城已擁有家具行業(yè)的金字招牌，同時(shí)八益集團(tuán)將自持7成物業(yè)，少部分銷售商鋪也將自主運(yùn)營20年以上。那么，其又能達(dá)到怎樣的租金水平？
記者在對八益家具城商家租金進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其目前每平米月租金水平在150元-450元不等，同時(shí)這個(gè)租金水平還以每年12%—15%的頻率遞增，盡管這個(gè)租金與周邊區(qū)域相比無疑高出許多，但依然保持常年滿租。與之相比，香江·全球家居CBD的商鋪?zhàn)饨饎t為每平米50元左右。
目前，八益國際家居博覽城的租金尚未正式確定。記者重點(diǎn)對其附近，同樣位于海峽科技園的商業(yè)物業(yè)的租金價(jià)格進(jìn)行了調(diào)查。結(jié)果顯示，距離項(xiàng)目500米左右的普通臨街商鋪，每平米月租金為35元；區(qū)域內(nèi)體量較大的紅艷倉儲式量販超市，采用銷售返點(diǎn)模式租賃，平均折抵月租金約為每平米30元；而包括海科“中小企業(yè)孵化園”工業(yè)物業(yè)與?？浦橇⒎蕉趯懽謽?，每平米月租金則為10元-21元。區(qū)域整體租金水平已與溫江城區(qū)持平或略高。
而以在博覽城投資一套60平米左右，70萬的商鋪為例，按照目前的市場租金每平米35元估算，則每年可回收租金總額為25200元。而依托于八益提供的“統(tǒng)一運(yùn)營20年，年回報(bào)收益10%”協(xié)議，投資者每年收益回報(bào)將達(dá)7萬元，可達(dá)目前市場行情的2.8倍。
物業(yè)升值：優(yōu)享地鐵倍增紅利
保障收益回報(bào)的同時(shí)，八益國際家居博覽城的物業(yè)增值潛力又是否強(qiáng)勁？
有投資人士表示，“未來的光華新城將成為城西的一座商業(yè)新城，與成都中心城區(qū)、天府新區(qū)形成三足鼎立之勢，輻射周邊區(qū)市縣。”而值得注意的是，八益博覽城將成為附近區(qū)域唯一一家大型體驗(yàn)式家居購物中心。此外，同為家具業(yè)態(tài)的圣地亞及博美裝飾城均位于溫江城區(qū)，相隔較遠(yuǎn)。這也意味著博覽城項(xiàng)目將以獨(dú)一無二的姿態(tài)，輻射十?dāng)?shù)萬居住人群。
不僅如此，作為衡量商業(yè)項(xiàng)目未來增值潛力的重要指標(biāo)，八益博覽城在交通便捷度中也頗有亮點(diǎn)。將項(xiàng)目與光華大道及成都主城區(qū)貫通的地鐵4號線將于明年開通，而距離項(xiàng)目1.2公里的4號線西延線大學(xué)城站也即將與2016年投入運(yùn)營，屆時(shí)，成都將實(shí)現(xiàn)地鐵、鐵路等軌道交通零換乘，這也為項(xiàng)目躋身成都半小時(shí)生活圈帶來絕佳契機(jī)。“地鐵沿線將成為城市的黃金經(jīng)濟(jì)線，代表城市未來的發(fā)展方向。”商業(yè)投資專家分析指出。隨著成都正式跨入“地鐵元年”，沿線的地鐵物業(yè)房價(jià)及租金均出現(xiàn)飆升。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，成都高新南區(qū)在地鐵規(guī)劃前幾乎無房地產(chǎn)活動，周邊物業(yè)價(jià)格大約3000元每平方米，而到2010年一號線建成通車，周邊物業(yè)均價(jià)已達(dá)到10000元每平方米以上，相比2004年增長率大約為230%；而同期，成都市區(qū)房價(jià)增長率大約為120%，增速差距達(dá)到近一倍。同時(shí)目前一號線沿線商鋪，每平米月租金水平在600元左右，部分商鋪更開出了920元天價(jià)。
據(jù)上海等城市經(jīng)驗(yàn)，軌道交通正式運(yùn)行前后一兩年里，沿線物業(yè)都會出現(xiàn)一波上漲行情，八益博覽城等成都軌道交通沿線物業(yè)必然也將長期處于上漲通道。這樣的“升值”不僅僅體現(xiàn)在預(yù)期上，在地鐵開通及整個(gè)地鐵交通體系完善后，其升值作用將會更加完全顯現(xiàn)。據(jù)此預(yù)計(jì)，按照成都目前的房價(jià)水平，在未來3-5年內(nèi)，八益國際家居博覽城的升值空間保守估計(jì)可達(dá)30%以上。
兒童房內(nèi)甲醛等檢測指標(biāo)超標(biāo)。
“實(shí)木家具應(yīng)該是環(huán)保的吧，可我買的這套放三個(gè)月味還特別大！室內(nèi)空氣指標(biāo)好幾項(xiàng)都超標(biāo)，但這結(jié)果商家卻不認(rèn)，說不能證明污染來自家具。”23日，市民張先生來電訴苦，“買到的實(shí)木家具有異味，難道就沒地方說理了嗎？”
晾仨月
新家具仍味大辣眼
張先生說，自己年初買了兩套實(shí)木家具，一套放在主臥，一套放在兒童房。5月16日，家具送到后他就天天開窗放味，但到8月家里仍有異味。“兒童房味最大，靠近家具就能聞到，拉開衣柜門更是辣眼睛。我找環(huán)保公司檢測，結(jié)果是主臥甲苯超標(biāo)，兒童房甲醛、甲苯、二甲苯三項(xiàng)都超標(biāo)。”他表示，兩屋裝修都是白墻和復(fù)合地板，但購買的實(shí)木家具并非一個(gè)品牌，兒童房家具為“蜀木源”品牌。“除了家具其他都一樣，你能說不是家具的問題？我找到商家，他們卻說我做的空氣檢測不能證實(shí)污染來自家具。”
就此，記者聯(lián)系家具銷售商，負(fù)責(zé)人劉女士表示，張先生買的是柏木家具，柏木本身就有味道，且其做的空氣檢測不能證實(shí)超標(biāo)污染物為家具釋放。她表示，如果張先生不能找到地方對家具進(jìn)行環(huán)保檢測，我們無法予以賠償。
無標(biāo)準(zhǔn)
實(shí)木家具難做檢測
記者在采訪中了解到，張先生遇到的問題并非特例，市消協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人辛先生表示，僅檢測空氣質(zhì)量的確不能證實(shí)家具存在環(huán)保質(zhì)量問題。消協(xié)此前也遇到過多起類似投訴，但因沒有相關(guān)檢測標(biāo)準(zhǔn)給消費(fèi)者維權(quán)造成困擾。
實(shí)木家具是否能檢測？市產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)院工作人員表示，目前執(zhí)行的家具檢測標(biāo)準(zhǔn)是“國標(biāo)GB 18584-2001”，該標(biāo)準(zhǔn)對室內(nèi)使用的木家具產(chǎn)品中有害物質(zhì)的限量、試驗(yàn)方法和檢驗(yàn)規(guī)則進(jìn)行了明確，“但主要針對的是人造板材，實(shí)木家具不在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的檢測范圍內(nèi)。沒標(biāo)準(zhǔn)就沒法檢測。”
新標(biāo)準(zhǔn)
已擬定正待批準(zhǔn)
記者就此連線全國家具標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會羅秘書長，她表示，目前國家相關(guān)家具檢測的標(biāo)準(zhǔn)已擬定正在待批準(zhǔn)。國家標(biāo)準(zhǔn)頒布后，消費(fèi)者投訴將有法可依。據(jù)透露，在新擬定的標(biāo)準(zhǔn)中將會應(yīng)用“氣候倉”概念對家具進(jìn)行檢測。即模擬正常使用環(huán)境，設(shè)定一定空間內(nèi)裝載家具的數(shù)量，在一定時(shí)間內(nèi)測量裝在氣候倉內(nèi)的家具釋放出的物質(zhì)的濃度。
家具市場洋品牌越來越多，這是我國家具行業(yè)走向成熟的表現(xiàn)，洋品牌家具入駐中國家具市場以成為一種潮流。而中國家具市場尋求外企的合作也不是什么新鮮事了，外企的入駐也必定會對我國本土家具企業(yè)產(chǎn)生威脅，是否會被外企“宣兵奪主”還得看國內(nèi)企業(yè)能否恰當(dāng)調(diào)整戰(zhàn)略。
在市場份額爭奪戰(zhàn)中，作為相對成熟的家居行業(yè)，家具業(yè)應(yīng)擺脫價(jià)格戰(zhàn)這種低端的競爭方式，品牌才是打響戰(zhàn)役的第一槍。品牌競爭最重要的是建立在消費(fèi)者心目中的形象，而這種印象必須是企業(yè)最具優(yōu)勢和特色的賣點(diǎn)通過各種形象化的包裝和傳播最終形成的品牌認(rèn)知。
品牌以什么樣的身份進(jìn)入市場，如何俘獲消費(fèi)者的心理首要任務(wù)在定位。品牌定位是市場定位的核心和集中表現(xiàn)。企業(yè)一旦選定了目標(biāo)市場，就要設(shè)計(jì)并塑造自己相應(yīng)的產(chǎn)品、品牌及企業(yè)形象，以爭取目標(biāo)消費(fèi)者的認(rèn)同。由于市場定位的最終目標(biāo)是為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售，而品牌是企業(yè)傳播產(chǎn)品相關(guān)信息的基礎(chǔ)，是消費(fèi)者選購產(chǎn)品的主要依據(jù)，因而品牌成為了產(chǎn)品與消費(fèi)者連接的橋梁。
良好的品牌定位是家具品牌經(jīng)營成功的前提，為家具企業(yè)進(jìn)占市場，拓展市場起到導(dǎo)航作用。品牌定位是品牌傳播的客觀基礎(chǔ)，品牌傳播依賴于品牌定位，沒有品牌整體形象的預(yù)先設(shè)計(jì)，品牌傳播就難免盲從而缺乏一致性。品牌定位所確定的品牌整體形象駐留在消費(fèi)者心中，這是家具品牌經(jīng)營的直接結(jié)果，也是家具品牌經(jīng)營的直接目的。
家具企業(yè)在進(jìn)行品牌定位時(shí)，必須將自己定位于滿足消費(fèi)者需求的立場上，借助傳播讓品牌在消費(fèi)者心中獲得一個(gè)有利的位置。家具企業(yè)可以借助于消費(fèi)者行為調(diào)查，從而找到切中消費(fèi)者需要的品牌利益點(diǎn)。
本土家具企業(yè)與外來洋品牌爭寵市場，國內(nèi)家具企業(yè)需清楚認(rèn)識到外國品牌的優(yōu)勢，師夷長技以制夷方能手到擒來。