哪里會(huì)成為你創(chuàng)業(yè)的黃金屋
對(duì)于打算創(chuàng)業(yè)，正在謀劃選址的創(chuàng)業(yè)者來說，到底應(yīng)該把店開到哪里最為合適、最有發(fā)展?jié)摿δ?是不是真的有所謂“一步三市”?本刊經(jīng)過多家走訪，從商務(wù)區(qū)、居民社區(qū)、商業(yè)區(qū)三個(gè)地方的選址案例，透過這些先行者的經(jīng)驗(yàn)，相信會(huì)給后來者更多的啟發(fā)，最終找到屬于你創(chuàng)業(yè)的黃金屋。
商務(wù)區(qū)
選址不僅要看眼前
“我就等著對(duì)面的大樓快點(diǎn)蓋起來，那時(shí)咖啡廳的生意應(yīng)該會(huì)更好些!”2007年初，劉先生和朋友合伙投資300多萬在北京南二環(huán)菜市口開起了一家咖啡廳。目前的收益情況算不上樂觀，可提到選址，劉先生滿有自信?！拔覀兩钤谛鋮^(qū)，所以各方面都比較熟悉。而當(dāng)初選擇菜市口這個(gè)地方，對(duì)周邊環(huán)境、人群都做過周密調(diào)查。首先，這里靠臨良廣路，即將建成傳媒大道，不久后必然會(huì)形成一個(gè)高端商務(wù)區(qū)。所以現(xiàn)在進(jìn)入，租金會(huì)少很多。其次，周邊的商務(wù)寫字樓里400多家企業(yè)，屬于白領(lǐng)密集區(qū)，而周邊方圓五公里內(nèi)還沒有一個(gè)集商務(wù)休閑的咖啡廳。再者，就是旁邊正好有家大型健身俱樂部，對(duì)于客源的吸引也會(huì)有很大幫助?！?/FONT>
劉先生的調(diào)查絕對(duì)沒錯(cuò)，可是計(jì)劃趕不上變化?！翱Х葟d開業(yè)剛不久，旁邊又要建寫字樓。這樣建設(shè)期間，道路兩邊都設(shè)置了圍墻，車很難開進(jìn)來。很多白領(lǐng)層都是有車族，沒有車位成了我們客源的最大障礙?！闭劦娇Х葟d目前的收益，劉先生說，“一個(gè)月水電費(fèi)和租金差不多要3萬，加上員工工資，基本上還沒有盈利。不過我覺得咖啡廳是要養(yǎng)的，我現(xiàn)在選址可以說沒什么問題，只要對(duì)面的樓建起來，停車位的問題就解決了。其次，便是靠特色經(jīng)營(yíng)，吸引更多顧客?！?/FONT>
商務(wù)區(qū)的選址優(yōu)勢(shì)：
商鋪投資的訣竅之一就是“看客買鋪”。哪里的消費(fèi)能力高，哪里的商鋪投資就越有價(jià)值。商務(wù)區(qū)的商鋪特別適合一些現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)行業(yè)。在高質(zhì)量定位的前提下，商務(wù)區(qū)內(nèi)的商鋪投資潛力較大，甚至在未來幾年會(huì)成為商鋪中的稀缺資源。
一般來說，商務(wù)區(qū)的商鋪客流消費(fèi)能力相對(duì)較高。以商務(wù)樓白領(lǐng)為目標(biāo)消費(fèi)群的酒吧、咖啡館、健身健美中心、美容美發(fā)廳、高級(jí)餐廳都會(huì)是這些地方的熱點(diǎn)?？蛇m當(dāng)選擇這些領(lǐng)域的投資項(xiàng)目。
因此，從劉先生的選址策略和投資策略方向都是非常理性的。
商務(wù)區(qū)的選址更要看細(xì)節(jié)。
對(duì)于劉先生而言，對(duì)面大樓新建后，對(duì)他的咖啡廳既是福，又是禍。雖然會(huì)在一定程度上解決目前咖啡廳停車位的問題，不過如若對(duì)面大樓里也開起同類的咖啡廳，恐怕劉先生的壓力會(huì)更大了。
在選址中，有些不可預(yù)測(cè)的因素時(shí)有發(fā)生。因此我們要學(xué)會(huì)在一個(gè)商圈內(nèi)尋找細(xì)微的差異。例如，方向不同、當(dāng)?shù)刂饕ㄖ锏牟煌虻貏?shì)不同等等原因往往都會(huì)對(duì)未來餐飲店的營(yíng)業(yè)額造成影響。通常在有紅綠燈的地方，越過紅綠燈的位置最佳，因?yàn)樗阌陬櫩瓦M(jìn)入，又不會(huì)造成店鋪門口的擁擠堵塞現(xiàn)象。當(dāng)然在餐飲店前最好有適當(dāng)數(shù)量的停車位;在有車站的地方，車站下方的位置就要比車站對(duì)面的位置好，因?yàn)閬硗念櫩途筒捅容^方便，省去了過馬路的麻煩;在有斜坡的地方，坡上要比坡下好，因?yàn)槠孪滦腥诉^往較快，不易引起顧客的注意。
不同氣候的城市店址也有優(yōu)劣差別，在北方城市，如果店門朝風(fēng)(一般朝西北方向)，冬季寒風(fēng)不斷地侵襲，就會(huì)趕走顧客，因此風(fēng)口位置要慎選。而有的門店前有樹木、建筑物等，這些障礙物可能會(huì)影響餐飲店的能見度，從而影響客流。正因?yàn)檫@樣，我們要通過細(xì)微的對(duì)比來獲取位置上的最大優(yōu)勢(shì)。
住宅社區(qū)
周邊效益不可小覷
社區(qū)里開店賺錢少——董女士的美容院
家住北京的董女士2002年在北京東四環(huán)四惠附近某小區(qū)買了套130平米的房子，因?yàn)槭且粚?，又臨街?！耙郧耙恢弊雒廊菪袠I(yè)，當(dāng)初買房時(shí)就打算要投資用。這個(gè)小區(qū)南北跨越三公里，是個(gè)大社區(qū)，住戶大約該有一千二百多戶，并且大多數(shù)為30歲左右的中產(chǎn)階層年輕人，這個(gè)年齡層的女性尤其注重保養(yǎng)。而旁邊又有很多小區(qū)，所以就在這個(gè)小區(qū)靠南開起了美容院?！闭劦绞找?，董女士談，“因?yàn)榉孔邮亲约旱?，不存在房租問題，只是一些水電費(fèi)，員工工資。收益比出租要好些，但也不是非常好。我在國(guó)貿(mào)附近也開了家美容院，雖然房租各方面的費(fèi)用要多，但總收益要比在社區(qū)里多上兩倍?！?/FONT>
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社區(qū)里開店收益高——鄒女士的美容院
說來也巧，鄒女士的美容院和董女士的美容院一樣，也開在社區(qū)里，而且兩個(gè)店只有四公里之遙。不同的是，“這個(gè)小區(qū)是1996年建起來的，住戶大約有四百多戶。當(dāng)時(shí)，在這里建店，正好趕上這個(gè)小區(qū)有300多平米的地下室要出租，房租很便宜。并且小區(qū)前邊是商場(chǎng)，我們可以把商場(chǎng)的客人也吸引過來。一干就是9年了，在西單那邊我們也有店，不過相比起來，論收益比例，在這個(gè)社區(qū)還是蠻高的!”為什么同樣在社區(qū)里開店，大社區(qū)反而不如小社區(qū)。“可能是這個(gè)小區(qū)風(fēng)水不好，不適合開店。旁邊的理發(fā)店沒多久就關(guān)門了，別看人這么多，卻都不知道跑到哪里消費(fèi)了!開店還是講究人氣?！倍繉?duì)目前的狀況有些無奈。而鄒女士卻很欣慰，“主要是我們選擇的位置正好在小區(qū)最外邊的區(qū)域，還有借助商場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，加上員工們的不斷推廣和介紹，于是便吸引越來越多的顧客?，F(xiàn)在我們這得顧客80%都辦了年卡，成為我們的長(zhǎng)期顧客?！?/FONT>
果真有“風(fēng)水”一說
據(jù)媒體報(bào)道，廣州六運(yùn)小區(qū)成為商鋪?zhàn)放踔?。小區(qū)內(nèi)每棟樓的第一層幾乎全部被心思獨(dú)到的商家店主們粉飾成風(fēng)格獨(dú)特的咖啡廳、服裝店等特色商鋪，而且越到夜晚越見人氣，僅僅六運(yùn)一街、二街、三街的商鋪加起來就有將近800家。而更有香港地靈風(fēng)水顧問葉某來讀解其中玄妙：
這里的樹木和園林設(shè)計(jì)正是使該區(qū)得以“聚氣生財(cái)”的一大原因。住宅樓對(duì)中間花圃造成環(huán)抱之勢(shì)，就是一個(gè)聚氣的設(shè)計(jì)。樹木是極能吸收“氣”的事物，每個(gè)商鋪都面向花圃，正好開門納氣。
提示：社區(qū)里開店更講究人氣。兩家美容店從選址而言，問題都不是很大。當(dāng)然鄒女士的店臨近商場(chǎng)，并且兩家距離不是很遠(yuǎn)。這樣董女士的部分客源也被分流到鄒女士們下。這樣一家人氣越來越高，另一家便相對(duì)冷清。同時(shí)，董女士更缺乏相應(yīng)的營(yíng)銷方案，雖然在小區(qū)內(nèi)開了4年多，但是據(jù)記者采訪發(fā)現(xiàn)，因?yàn)槎康牡昕拷@個(gè)小區(qū)的南端，很多人都不知道。而且對(duì)于其品質(zhì)仍缺乏信任。
相關(guān)法規(guī)規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)開店，但在某些大的社區(qū)內(nèi)，會(huì)設(shè)有固定的商業(yè)中心場(chǎng)所，用以商鋪經(jīng)營(yíng)。而且，即使不在小區(qū)內(nèi)開店，小區(qū)的周邊地區(qū)完全是被開發(fā)的場(chǎng)所。因此，在決定創(chuàng)業(yè)開店前，選址需要注意以下問題：
1.社區(qū)的規(guī)模。一般情況下，只要保證商圈內(nèi)有3000以上的生活人口存在，而且其步行時(shí)間在10分鐘以內(nèi)就可以達(dá)到預(yù)期的效果。同時(shí)也要考慮到你所選擇的商圈的人群的消費(fèi)能力，人口數(shù)量雖然在一定程度上決定著他們的消費(fèi)能力，但有時(shí)并不能完全代表能吸引的有效客流。國(guó)外比較成熟的商圈通常以店鋪所在點(diǎn)為中心，半徑1000米較為普遍，目標(biāo)人群為2600-3000人之間，如果以家庭戶數(shù)算，每戶3.6人，則家庭數(shù)在722-833之間。
2.根據(jù)年齡層次選擇不同的商鋪。如果一個(gè)老年人占大多數(shù)的社區(qū)中，餐飲業(yè)、寵物店、服裝店等不太適合，而兒童裝、清潔店、藥店等比較適宜;而年輕人較多的社區(qū)中，餐飲業(yè)、美容店、服裝店、健身房等比較適合。
3.以人為本。想法滿足社區(qū)居民各種各樣的需求，迎合他們的需求，引導(dǎo)他們的需求。
一個(gè)好的社區(qū)從來都不是以硬件取勝，社區(qū)居民在乎的是那里有沒有方便的購物場(chǎng)所，有沒有各種各樣便捷的服務(wù)，有沒有一個(gè)讓人放松下來的港灣。社區(qū)開店，不是出奇制勝，也不需要太多的創(chuàng)造性營(yíng)銷，而是以人為本。
提示：商務(wù)區(qū)選址更要看細(xì)節(jié)
商業(yè)中心地帶，通常也是行業(yè)經(jīng)營(yíng)集中的地方。正所謂不在競(jìng)爭(zhēng)中生存，就在競(jìng)爭(zhēng)中死亡。這種地方，商業(yè)活動(dòng)頻繁，經(jīng)營(yíng)氣氛較好，人流量大，容易形成聚客點(diǎn)，從而有利于樹立品牌知名度。不過，同行的競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，因此，選址的時(shí)候一定要考慮人流的主要路線會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住。
選擇商業(yè)中心地帶還要注重商圈的選擇。如在商業(yè)中心開設(shè)服裝店，那么在選址之前，首要確定的就是客戶群的選擇。以北京為例，如果選擇18-25歲的女性作為客戶群，店址選在西單就比在東四合適。因?yàn)殡m然同樣是繁華的商業(yè)街，但東四一帶的店鋪多以25-30歲左右的白領(lǐng)女性為主，商品質(zhì)地精良，價(jià)格也比較高。
選擇配套經(jīng)營(yíng)：如果在心儀的繁華地段中找不到合適的店面，也可以試試與他人合租，雙方共用一個(gè)店面。這樣不但可以節(jié)省租金，而且同一屋檐下的兩種行業(yè)，顧客屬性雷同且產(chǎn)品可以互補(bǔ)的話，更可以收到相輔相成之效。如飾品與服裝店、箱包與服裝店，或者內(nèi)衣與成衣店等，都是適合“配套”經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目。
“我是不是該開口要求成交?”在一連串與客戶建立關(guān)系、推銷、商品介紹的行動(dòng)后，業(yè)務(wù)人員就必須面對(duì)這個(gè)關(guān)鍵問題。當(dāng)你確認(rèn)自己已經(jīng)引發(fā)客戶的購買動(dòng)機(jī)，也收到了對(duì)方的接受信號(hào)，別遲疑，那就是開口要求成交的時(shí)機(jī)了。以下就是4個(gè)要求成交的好法寶：
1.順?biāo)浦鄯?/STRONG>
有一位銷售鑰匙鑄造機(jī)的業(yè)務(wù)員走入一家五金行，向店主示范機(jī)器的功能。
“瞧，這機(jī)器是不是很好用呢?”業(yè)務(wù)員問。
“是啊，看起來很好用?！?
“這是很好的投資，可以讓你節(jié)省很多時(shí)間，是吧?”
“沒錯(cuò)?！?
“那你為什么不考慮買一臺(tái)呢?”
“因?yàn)槟氵€沒開口要求我買啊!”
當(dāng)你和客戶互動(dòng)良好，客戶也傳遞出購買訊息，就不用再拐彎抹角，直接開口就對(duì)了：“覺得怎么樣？我們可簽約嗎？”
2.下一步驟法
有家電話公司急需200具電話，于是聯(lián)絡(luò)了4家制造電話的廠商，看看哪一家可在最短時(shí)間內(nèi)將貨品送達(dá)并安裝好。前面三家的答復(fù)分別是：“我們會(huì)盡快送上?！薄翱梢栽?4小時(shí)內(nèi)送上。”“一接到訂單便立刻送上。”而第四家的答復(fù)是：“請(qǐng)告訴我們送貨地址?！?
結(jié)果，當(dāng)然是第四家獲得訂單。
下一步驟法是完成交易的高明方式，不過銷售員需要有高度自信，才能不知不覺、不著痕跡地完成交易。
3.選擇法
如果你覺得直接問客戶：“你到底要不要買?”太魯莽，就可以使用選擇法，讓客戶有機(jī)會(huì)在選擇中做決定，讓他感覺是自己主動(dòng)購買，而不是你強(qiáng)迫推銷。
比如，你可以問客戶：“你比較喜歡付現(xiàn)還是刷卡?”“這兩種款式，你比較喜歡哪一個(gè)?”巧妙運(yùn)用選擇法，可以避免客戶回答“NO”。
4.機(jī)會(huì)法
暑假前，很多家長(zhǎng)想送小孩出國(guó)游學(xué)，但因所費(fèi)不貲而猶豫不決。這時(shí)候，業(yè)務(wù)員就會(huì)使用機(jī)會(huì)法：“沒關(guān)系，這位媽媽你可以考慮一下，可是這一團(tuán)只剩下3個(gè)名額啰!再晚就沒機(jī)會(huì)了。”這一招往往能激發(fā)家長(zhǎng)當(dāng)下做出報(bào)名的決定。
打折、限時(shí)大搶購、限量商品等等，都是利用顧客的心理，覺得現(xiàn)在成交，可以獲得比較好的條件。但是銷售人員以機(jī)會(huì)法誘發(fā)客戶成交的時(shí)候，一定要遵守不能說謊、夸大的原則，不能告訴人家名額只剩最后3個(gè)，結(jié)果對(duì)方后來發(fā)現(xiàn)有一大堆空位，這樣反而造成反效果。
現(xiàn)代人購房首先要考慮的就是居室采光性，可見人們對(duì)室內(nèi)光線的需求有多高了，眼下隨著季節(jié)更替，白天越來越短，光線也弱了很多，你是不是開始覺得其實(shí)自己的屋子并不是那么亮了呢？其實(shí)家裝應(yīng)該是和服飾、美食一樣有時(shí)令的，就好像夏季人們要穿的單薄，又比較吃的清淡，而冬季人們就要穿的厚實(shí)，喜歡吃味重的食物。家裝也是這樣，夏季我們要遮光，所以窗簾外面還要罩遮光布，但到了秋冬，我們巴不得屋子是透明的。如果你正在煩惱房間變得越來越暗，空間顯得又低又窄，那就試試我們給您支的招吧。
第一招：組合沙發(fā)打造清亮居室
現(xiàn)在人們對(duì)皮質(zhì)沙發(fā)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于布藝沙發(fā)，除去價(jià)格的因素外，布藝沙發(fā)的時(shí)尚、款型多樣給了人們更多的選擇，這也正迎合了家具的發(fā)展趨勢(shì)----人性化。當(dāng)然，除此之外，相信消費(fèi)者都會(huì)考慮到布藝沙發(fā)的可換洗方面，花幾百塊買一套沙發(fā)套，就相當(dāng)于換了一整套沙發(fā)，何樂而不為？所以在您開始為房間變暗而發(fā)愁的時(shí)候，應(yīng)該首先想到沙發(fā)該換調(diào)調(diào)了。家俬的色彩對(duì)居室的整體色調(diào)影響很大，特別是客廳里的組合沙發(fā)。
這個(gè)場(chǎng)景的色彩基調(diào)是米黃色，墻紙還有桌椅的色調(diào)都十分中性，不是很耀眼也不是很暗淡。米黃色本身就不屬于亮色系，因此這樣的搭配到了秋冬時(shí)節(jié)對(duì)居室提高亮度不會(huì)有太大的幫助，所以主人在選擇組合沙發(fā)的時(shí)候選擇了米白色系，一來和整體色調(diào)很協(xié)調(diào)，二來又突出了白色的搶眼效果，給整個(gè)居室提亮。同時(shí)再配一塊亞麻地毯，氣質(zhì)和品位都有了保證。
組合沙發(fā)是客廳中最搶眼的位置，裝飾愛家要講究各個(gè)角落的家品搭配，色彩、款式都十分重要。亮色系時(shí)尚沙發(fā)絕對(duì)會(huì)使你在家裝布置上面減少很多麻煩。
第二招：靚麗窗簾造就居家美麗心情
炎炎夏季，人們對(duì)太陽總是避之不及，很多朋友都會(huì)抱怨開發(fā)商是不是把落地窗開的太大，以至于整個(gè)屋子都是白的，遮都遮不住。所以我們一般都會(huì)在窗簾后面加一層厚厚的擋光布，防紫外線的科技窗簾應(yīng)該就是這樣誕生的。但是現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候應(yīng)該沒人再用那層擋光布了，特別是在北方的一些城市，天亮的越來越晚，黑的越來越早，就算是秋陽高照，也還是覺得很不過癮。那些夏季嫌光線太足的業(yè)主會(huì)明白開發(fā)商的明智，而另外一些業(yè)主則開始抱怨自己家采光不好了。其實(shí)很多硬件是不能改變的，但我們可以通過軟裝飾來實(shí)現(xiàn)自己對(duì)居室的期待。
這個(gè)場(chǎng)景里，無論是房子結(jié)構(gòu)還是軟裝飾布置都不能為房間亮度增色，客廳沙發(fā)、木質(zhì)地板、斑馬紋地毯都是深色系，門窗也不夠開闊。根據(jù)房屋的空間設(shè)計(jì)可以看出能采光的只有前廳大門后后廳的落地窗，所以背景窗的窗簾選擇就顯得尤為重要了。在圖中主人選擇的是米白色調(diào)的窗簾，雖然這個(gè)色調(diào)也并不是很亮，但是很好的保持了與整體家居的一致性，同時(shí)也起到增強(qiáng)室內(nèi)光線的作用。
窗簾在家裝軟裝飾中一直都占據(jù)重要地位，選擇合適的窗簾對(duì)提高居室整體品位有很大的幫助。
第三招：床品打造溫馨臥室
如果說客廳暗淡會(huì)帶給家人壓抑的感覺，那臥室暗淡就更使人心情郁悶了。雖然臥室是休息的地方，現(xiàn)代人工作忙碌也難得有機(jī)會(huì)白天待在臥室享受，但是由家品而造成的臥室暗淡，真的會(huì)給忙碌歸來的上班族很大的心理打擊，試想走進(jìn)臥室打開燈，依然覺得心情無法放松，那會(huì)多么的煩躁？人內(nèi)心的暗淡會(huì)由很多小細(xì)節(jié)引起，也許氣候的變化已經(jīng)無形中給了你灰色的心情，那又怎能讓最能放松心情的臥室再給你心理暗示，叫你又煩躁又抑郁呢？
單從亮度上講，在外界光線變?nèi)醯那闆r下，臥室應(yīng)該選擇亮色調(diào)的家品。不過按照人們一般的習(xí)慣，秋冬會(huì)更習(xí)慣于選擇深暗色調(diào)的床品布藝，可能是和這個(gè)冷峻的氣候下人們厚重的心情有關(guān)，但是打造溫馨臥室還是要以個(gè)人的心態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)。如果你已經(jīng)厭倦了年復(fù)一年的秋冬大花圖案以及炫彩色調(diào)，你完全可以在換掉臥室窗簾后接著換一款清爽宜人的床品，當(dāng)你打開臥室門感受到清新而
