店鋪開發(fā)的成功與否，其中的商團調查與店址評估，占有十分重要的地位。

    一．商圈確定

    通過商圈調查，可以預估便利店座落地點，可能交易范圍內的住戶數(shù)、消費水準、流動人口量、營業(yè)額；通過實地評估，就店鋪地理位置的便利性、人的動線與流量、車的動線與流量、接近性、視覺效果等，判斷該點是否適合開店，這樣才不致因為盲從而貿然開店，得不償失。

    商圈的意義及其重要性

    商圈，意指在便利店坐落的地點所能夠交易的范圍、規(guī)模。例如徒步區(qū)的店可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓1000米(購物不方便、缺乏競爭等因素)，視具體狀況而定。故商圖的選擇必須謹慎，且要調查清楚，方能開創(chuàng)自我的生存空間。

    一般而言，涵蓋面越大，表示商圈愈大，但實際上，在預開設店的周圍一定有競爭店，經營業(yè)績將會被競爭者所瓜分，所以對商圈的評估，并非一成不變，事實上是充滿了變數(shù)，評估時必須面面俱到。 經營一家成功的便利店，其所需要的條件很多，不過，商圈好壞對營運成功的影響力，可說是關鍵，因為地點好壞直接影響便利店營運的成功率，達60％。因此如何選擇一個好的商圈，對便利店日后的經營發(fā)展，有很大的影響。

    商圈的類別

    商圈的變化，時時牽動著業(yè)績的發(fā)展，因此在開店時，商圈的設定異常重要。

    1．商圈設定分類

    商圈的設定大致上可分為兩種型態(tài)。

    (1)徒步為主的商圈。徒步為主的商圈，例如商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，以店為中心，半徑約300米，以走得到且快速方便為主?！　?nbsp;(2)車輛動線為主體的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此種商困大多設置于郊外或下斑路線上，有方便的停車空間及良好的視覺效果，可滿足流動車輛所需的商品。

  2．商困以區(qū)域大小的分類

    以區(qū)域的大小加以分類，則有下列幾種型態(tài)。

    (1)鄰近中心型。其商困的設定大約在半徑200—500米左右，即徒步商圈，此類型商圈分布在每個地區(qū)人口較密集的地方或商業(yè)集中地。

    (2)地區(qū)中心型。其商團的設定一般在半徑1千米，人們稱之為生活商圈。

    (3)大地區(qū)中心型。此為地區(qū)中心更廣的商圈。

    (4)副都市型。通常指公共汽車路線集結的地方，可以轉換車，而形成交通集會地。

    (5)都市型。商圈可涵蓋的范圍，可能是整個都市的四周，其交通流或人潮流的層面，可能來自四面八方。

    商圈的特性商圈的特性

    若依通常的習慣，常將實地環(huán)境分成下列幾種。

    1．住宅區(qū)

    住宅區(qū)內的戶數(shù)基本上須達10佃戶左右，如以1戶4人來計算，則人數(shù)將達4000人左右。

    2．教育區(qū)

    教育區(qū)及附近有大、中、小學等學校，其中以私立學校較為理想，因其學生大多比較有錢，消費層次比較高。當然，也不能忽視補習班，補習班的集中區(qū)將更理想。

    3．辦公區(qū)

    辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓內的員工人數(shù)可能超過一二干人，尤其辦公大樓內的上班族外食比例非常高。

   4．商業(yè)區(qū)

    業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的地方，由于過路客的增加，形成各種商店聚集之處。

    5．娛樂區(qū)

    娛樂區(qū)指以休聞消費為主的商圈，通常玩樂之后，需要補充體力。

    由上述不難發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消費、業(yè)績也較固定，如再加上交通主動脈的配合，因為增加部分的外來客，將使該區(qū)的業(yè)績有上升的可能。

    商圈店址調查要點與評估

    店址選擇的好壞，在開店戰(zhàn)略中是至關重要的?！　?

　　失敗店的主要因素有以下三點：　　

　　(1)地點選擇失??；　　

　　(2)不熟練的評估人員致使調查的資料與判斷不準；　　(3)許多連鎖本部為了達到開店數(shù)量的目標而開店，因此產生了許多失敗店。　　由上述因素可以發(fā)現(xiàn)，商圈實地調查及評估準確是十分重要的。大體而言，便利店在開店之前，對于實地調查作業(yè)應精心細致。如考慮設店出人的人口流量多少、附近有幾家同類店或不同類店、其營業(yè)情形如何、商品的內容如何、價位的高低等，均是衡量的重點?！　　　?．商圈實地調查的要點　

　　(1)開店地點周圍住戶的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾類?！?

　　①住宅的種類：　　

　　A．單身住宅；　

　　B．普通小區(qū)住宅(分大、中型)；　　 
?。?它；公寓(分電梯大樓、普通公寓)；　　

　　D．高級住宅區(qū)?！　?

　　以上的住宅種類都適于開設便利店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)，則不太適合?！　?

　　②住戶的構成。便利店的客戶群以10—30歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職業(yè)類別來看，司機、工廠上班者，藍領及白領階層以及服務業(yè)人員，都是比較理想的對象?！　?

　　(2)商團內有助于便利店設立的設施，有下列幾種：

　?、僦行⌒推髽I(yè)(內部沒有餐廳)；　

　?、谥写笮歪t(yī)院；　　

　?、鄞髮W、?？萍案咧新毿?；　　

　?、?4小時的大、中型工廠(三班制)；　　

　?、菹狸?、警察局、市政府；　　

　　⑥公園及廣場；　

　　⑦車站附近；　　

　?、啻笮图凶≌瑓^(qū)；　　

　　⑨其他。　　

　　(3)商困未來發(fā)展的具體考慮如下：　　

　?、俚貐^(qū)內人口及戶數(shù)的增加；　　

　?、谛略O車站的計劃；　

　?、蹖W校的建設計劃；
　?、荞R路新設、增設及拓寬計劃；　　

　?、菪^(qū)住宅的興建計劃?！　?

　　(4)商國內的競爭性。商圈內的競爭性，指的是區(qū)城內有大型店、同類店或商業(yè)聚集較多時，要先確定是否還有設店的空間?！　　　?

　　2．評估　　

　　評估對便利店的成敗關系很大。一般而言，評估是開店前必要的工作，以國內而言，大多是靠有經驗的人員的經驗來論定，因此評估的結果可能各不一樣。不過普遍來說，調查經驗豐富的老手，比起剛加入評估作業(yè)的新人，其評估的結果的準確度優(yōu)于后者?！　　　?

　　評估過程中，數(shù)據(jù)化、定量化評價數(shù)據(jù)，是非常重要的，可將人為干擾的因素減至最低。　　　　

　　下面我們將討論一下評估作業(yè)的方法?！　?

　　在地點位置詳細圖中，可了解周圍250米內交通、道路、住宅及公共場所的位置關系，進而判斷該點的位置是否理想?！　　?

　　方法如下：中心點為欲開的便利店的位置，而3條圓虛線由內而外各代表50米、150米、250米的范圍，可將250米內的道路、住宅及公共場所標注在國內，再進行分析與判斷?！　　　?

　　將車輛動線標示清楚，這時設立地點附近的相關位置，清清楚楚，可以很清楚地判斷哪一點比較有利，其車輛的動線是在哪里匯集，廣告效果哪一個比較理想，哪里停車較方便等?！　　　?

　　最后再把距離內的商圈標注清楚，就可以很清楚地判斷該點是否可以設店了。

1.在找客戶資料的時候，順便找到老板的名字，在打電話的時候，直接找老總，若對方問到我是誰，我會說是其客戶或者朋友，這樣找到的機會大一些； 
（裝老板朋友/客戶（與外有業(yè)務聯(lián)系的部門是比較好轉的，如：人事招聘，銷售，市場，廣告，采購。） 


2.多準備幾個該公司的電話，用不同的號碼去打，不同的人接，會有不同的反應，這樣成功的幾率也比較大。 


3.隨便轉一個分機再問（不按0轉人工），可能轉到業(yè)務員那里或人事部，這樣就躲過前臺啦，然后就看如何與非前臺人員如何溝通了，沒準一下轉到老總那里，呵呵！ 


4.直接告訴前臺建網站有好處，或者做推廣的必要性，讓她無法拒絕！ 


5.如果你覺得這個客戶很有戲，你就不要放棄，可以找另外一個同事幫你打，順便考考你的同事，也可以學到新的方法！ 


6、事態(tài)嚴重化（使無權處理）例如：（對于房產公司）你好，我有一棟樓要出租，希望找你們公司老總談，不知道你們老板貴姓？再如：（對于廣告公司）你好，我是北京晚報的，您們公司老總是那一位？ 
我們跟他談談代理的事情！ 


7.你好我是www.51job的，貴公司在我們這里登記招聘員工的信息，我想問一下貴公司的法人是誰？ 因為我們要核對您的相關資信情況！ 


8.夸大身份！ 例如：你好，轉你們李總（聲音要大）！我是××公司的王總啊！ 


9.（我是用了歷史上最卑鄙無恥的兩種方法 

設知道老總姓李 
A：你好這是++公司 
B：你好李**叔叔在么？我是他的侄子！ 
嘟嘟--轉過去了 

設不知道老總姓什么 
A：你好這是**公司 
B：你好**公司吧，你們在**大廈上么？我是電力公司的，你們這個月的電費有點問題，給我轉到行政部 嘟嘟---轉過去了 

對付她們很容易的，只要你有征服他們的欲望，就有辦法?。?nbsp;

10. 威脅法！ 
1）例如：小姐，這事情很重要，你能否做主？ 我很急，馬上幫我轉給你們公司老總（或負責人） 

備注：此類方法適用于買域名！ 


11.A:喂...李總在嗎? 
B:不在,你哪里 
A:我泉州的,我姓章,他電話（手機）是多少? 

聲音放低點,一般情況前臺都會告訴你老板手機的 


12.前臺：你哪里？ 
回答：廈門的，剛來福州，有重要事情找你們老總（知道姓名，那就直說姓名） 
前臺：我問你哪里，哪個公司的？！ 
回答：小姐，你姓什么？我很不習慣你這樣問話知道嗎？！（語氣要強，拍著桌子說話）在不在，在就給我轉進去，不在就把手機拿過來！ 

13.A:小姐，張總可能有急事找我，他打了我的手機，現(xiàn)在還在公司嗎？我回電！謝謝！ 


14.大家好，我是廈門商務部的新員工，黃添榮，希望能和你有很好的交流，對于繞前臺，我自認為這種辦法有時還是挺管用。 

針對外地的，官方式：你好，我是（廈門），受國家有關部門委托，找貴司總經理！ 

本地的：我：“你好，轉總經理” 
小姐：“你有什么事？” 
我：“有” 
小姐：“你是哪個單位的？” 
我： “我是黃添榮。” 
評論：小姐聽到我們的名字一定會以為我們和總經理很熟，這個辦法真的很不錯的，試試！ 


15. 
1)惠州這邊很多的土老板,我就會直接說:"老板在嗎?他電話多少?" 
2）有時在知道老板的姓以后我會講:"王老板在嗎?" 
若不在就說:"他過我公司來了沒有呀?怎么還沒來?手機多少 ?" 

16. 
“我是**路郵局的，請問你們公司的全稱是*******，總經理是***，我現(xiàn)在找他核對一 
下......。 
一般廣州這邊這種方法比較有效，還有假裝政府機關或銀行等 


17. 我是廈門分公司的周統(tǒng)彬，針對平常方法繞不過的前臺時，索性坦白相當，尊重她： 
王小姐，你早！我是中國企業(yè)網的周統(tǒng)彬，我昨天已與李總聯(lián)系過了，不知你是否可以替我安排今天上午或者下午，與李總通個電話，只需2分鐘，謝謝！ 

18. 我通常是用國際采購商的身份找相關負責人或老板。 
有時我會留下另一個手機給她們讓他們叫老板來找我！ 

19. 你好，我是國家互聯(lián)網信息中心XX處辦事處的，叫你們老總接電話！ 

20. 在武漢，很多人好管閑事，非要問清楚，其實問不問結果都一樣，所以她越想知道我越拽，通常說，——*總在不在??？——你是哪位?。俊沂撬粋€朋友。——找他有什么事？ 
——有點私事，他是不是不在??？這時她就給老總了?；蛘咚龝f，——他不在?！悄愀嬖V我他的手機，我把他號碼弄丟了，謝謝，有點急事。 

21. 如果是要找老板,我一般會說是外商的翻譯員,然后就拿老板的姓名和手機,這個方法還是挺管用的.各位不防可試試的.例如：你好，有一家德國的××公司，看到你們公司的英文網頁（供求信息）想和你們公司老總通個電話，你們老板的手機是多少？他在嗎？…… 

22. “您好！XX公司嗎？我們是市政府經濟貿易委員會的，我們有一個重要的經濟論壇活動要邀請貴公司負責人，麻煩您把電話轉給他，我們要就具體的事宜跟他確認?！?nbsp;
因為上個月我們廣州公司剛好有這樣一個大型活動，我通過這種電話得到不少老總的姓名和電話。 
23. 知道該公司老總名字（男性）后，請一男士 
拿起電話：我找***（直呼其名）。。。。。。不在？他手機號碼是多少？。。。。。。我是誰？昨天還一起喝酒了的?。ê茏У恼Z氣） 

24. 你們總經理姓什么我忘記了，對了，上次他對我說：過段時間再打給他。所以我今天就打給他了，你幫我轉到總經理辦公室好嗎？謝謝你！ 


25. 請找×總，怎么不在？不是說好今天這個時候讓我去個電話嗎？你看他什么時候回來？這事挺重要，他的手機是138還是139？你告訴我，我記一下。 

26. 您好！我是沈陽分公司的龐玉。我一般就是告訴前臺的小姐說：“我知道你很為難，每天接到各種各樣的電話都很多，很難確定那個電話該去找老板，我也有過這樣 的經歷，我很理解您。同時我也告訴您，我給你們老板打電話是有一個對貴公司很重要的事情。必須馬上和你們老總取得聯(lián)系，麻煩你現(xiàn)在幫我找一下。 

27. 自稱自己是某銀行的需要和X總核對資料，或者是存款出了些問題，要通知X總。 
（前臺一般不敢過問老總的錢的事情。） 

28. 你好, 我是某某記者. (我本身有記者證)想和你們老總商量一些事情！ 

29.“您好！幫我接一下你老總！我昨天有一份傳真給他，確認一下他是否收到了” 
30.假如你英語好的話，給前臺幾句純正的英語，立馬搞定，百試不爽