一旦決定在某地開店創(chuàng)業(yè)，就必須對所選地點作全面的考察，了解該區(qū)交通狀況、人口密度、人流量等等。商鋪選址是一個綜合決策問題，現(xiàn)羅列了一些商鋪選址的注意要素，可能對即將經(jīng)營商鋪的您會有所幫助。

　　商鋪選址之“五大脈象”

　　商鋪投資就是要根據(jù)商鋪的個性化的特征，進行選址、進行專門的調(diào)查和研究，這類前期工作恰如中醫(yī)實踐中的“把脈”，通過收集“脈象”傳遞的信息，對投資對象進行個案分析，改商鋪投資的直覺判斷為科學決策，并采取正確的攻略，取得產(chǎn)租能力旺盛的商鋪。商鋪“脈象”信息很多，投資者在“把脈”時，可以從以下幾個方面入手，進行收集、分析、歸納、推理，進而形成判斷。

　　“脈象”之一：商鋪所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平高低，它關系到所在區(qū)域人口的收入水平，即區(qū)域人口的消費能力強和弱。

　　“脈象”之二：當?shù)厝丝谇闆r，包括人口的數(shù)量、密度以及老年化程度，人口密度過低，不容易形成商業(yè)繁榮，老年化程度太高說明購買力的質(zhì)量較低。

　　“脈象”之三：商品房的價格。商品房是一種標準商品的標志，其價格反映了居住者的消費能力。

　　“脈象”之四：商鋪所在商圈內(nèi)的商鋪總量供求關系，供求關系影響商鋪的價格。

　　“脈象”之五：商鋪的自身條件。商鋪自身條件對商業(yè)的適用性很差，立店障礙很多，那么商鋪的使用價格很低，對商鋪價格產(chǎn)生不良影響，壓縮商鋪價值的上升空間。

　　以上種種“脈象”都是影響商鋪價值的主要因素，這是商鋪投資者需要十分留意的。

　　投資商鋪需要對投資對象進行技術分析，既不能跟著感覺走，也不能過度投機玩“短、平、快”，因為商鋪投資是一項周期較長的不動產(chǎn)投資活動，須按照投資的規(guī)律行事;投資一般規(guī)律是：投資周期越長風險越大;所以投資者的最后決策要經(jīng)得起時間的考驗。

　　商鋪選址之“七種武器”

　　一、商鋪最好選在人們聚集的場所。如劇院、電影院、公園等娛樂場所附近，或者大工廠、機關附近，這樣一方面可吸引出入行人，另一方面顧客也更容易記住該店鋪的地點，并且來過的顧客向別人宣傳介紹，會比較容易指引他人光顧。另外，商業(yè)區(qū)的發(fā)展、居民區(qū)的擴容和市政規(guī)劃的建設，會給店鋪帶來更多的顧客，并使其在經(jīng)營上更具發(fā)展?jié)摿Α?nbsp;

　　二、最好選在交通便利的區(qū)域。理想狀態(tài)下的商鋪或商業(yè)街市應具備接納各種來客的交通設施，即商鋪周邊擁有軌道交通、公交車站點，還具有停車場。在主要車站的附近，或者在顧客步行不超過20分鐘的路程內(nèi)的街道設店。觀察馬路兩邊行人流量，選擇行人較多的一邊更有利于經(jīng)營。

　　三、要選擇較少橫街或障礙物的一邊。許多時候，當行人注意到你的店鋪時，但由于需要穿越馬路而放棄光顧，要么行人為了過馬路，而集中精力去躲避車輛或其他來往行人，而忽略了一旁的店鋪。

　　四、根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容來選擇地址。店鋪銷售的商品種類不同，其對店址的要求也不同。有的店鋪要求開在人流量大的地方，比如服裝店、小超市，但并不是所有的店鋪都適合開在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服務中心，就適宜開在偏僻、安靜一些的地方，近來頗受關注的社區(qū)商鋪較為適合開設這類店鋪。

　　五、要學會“傍大款”。即把店鋪開在著名連鎖店或品牌店附近，條件允許的話甚至可以開在它的旁邊。例如，你想經(jīng)營餐飲，那就將店鋪開在“麥當勞”、“肯德基”的周圍。因為，這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過大量細致的市場調(diào)查，挨著它們開店，不僅可省去考察場地的時間和精力，還可以借助它們的品牌效應“撿”些顧客。

　　六、選取自發(fā)形成某類市場的地段。在長期的經(jīng)營中，某街某市場會自發(fā)形成銷售某類商品的“集中市場”，事實證明，對那些經(jīng)營耐用品的店鋪來說，若能集中在某一個地段或街區(qū)，則更能招徠顧客。因為人們一想到購買某商品就會自然而然地想起這個地方。

　　七、如果店鋪處于商業(yè)中心街道。在東西走向街道的最好坐北朝南;南北走向街道的最好坐西朝東，盡可能使店鋪處于十字路口的西北拐角。另外，三岔路口也是開設店鋪的好地方;在坡路上開店不可取;路面與店鋪地面高低不能太懸殊。這就是通常所說的“金角銀邊草肚皮”。

在市場競爭日趨激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化的今天，終端管理的作用得以凸顯，被提高到了相當高的地位，成為營銷界的熱點話題。可以說，對于品牌產(chǎn)品制造商而言，誰掌握了終端，誰就找到了致勝市場的法寶。 

隨著廣告、品牌、促銷推廣、服務等營銷手段作為市場推動力的作用日益減弱，消費者對廣告、價格誘惑的抵抗力越來越強，甚至可以用麻木和抵制來形容。這種情況下，營銷人員特別是品牌促銷員（或稱之為：直銷員、導購員）的作用將更加突出，人力資源作為最重要的市場資源，也逐漸為各企業(yè)經(jīng)營管理人員所認識。 

促銷員管理作為終端管理的重要組成部分，是一個很寬泛的話題。本人僅結(jié)合，五年來南通、南京、甘青寧市場促銷員管理經(jīng)驗，談一點個人粗淺的認識，求教于方家。 

一、促銷員及促銷員管理

促銷員（有的企業(yè)稱之為：導購員、直銷員）是一般由電冰箱廠家自行招聘、管理、考核、核發(fā)工資，同時接受商場的現(xiàn)場管理的廠方品牌、產(chǎn)品、銷售代言人。屬于接受雙重管理的特殊的銷售群體。由于其勞動關系隸屬廠方，而工作地點卻在商場各冰箱專柜。作為電冰箱廠家銷售代表而言，必須充分認識這一點，以免促銷員管理的缺位情況的出現(xiàn)。同時，還必須清醒地認識到促銷員作為接受雙重管理的受眾，如何協(xié)調(diào)促銷員所在商場同類產(chǎn)品各品牌之間的市場份額競爭和促銷員所在商場與其他商場本品牌內(nèi)部促銷員之間存在事實性競爭關系；以及如何解決商場日常管理、利益如果與本企業(yè)管理制度、理念發(fā)生沖突的情況下，促銷員如何取舍的問題？ 

我們還應該清楚地認識促銷員作為特殊的銷售群體，其人員組成構(gòu)成的情況。由于促銷員職業(yè)是一種中低收入的職業(yè)類型，決定了促銷員群體的學歷、年齡層次和其他行業(yè)（如文化、IT、旅游等）存在著明顯的差別，高學歷、能力社會人員職業(yè)定位除非迫不得已一般不會選擇促銷員這一職業(yè)類型；所以20-30歲左右的下崗職工、待業(yè)青年成為促銷員主要的人員構(gòu)成群體。而下崗職工、待業(yè)青年的社會經(jīng)歷決定了他們具有豐富的社會經(jīng)驗和溝通能力。同時由于其就業(yè)前處于低收入階層，對于促銷工作則極為重視，故而高度敬業(yè)。對于他們來說，銷量就是金錢。所以格外珍惜和投入促銷工作。 

促銷員管理必須清楚地認識以上的問題，以此為基點開展管理工作。通過促銷員選聘、培訓、考核、感情投入等，培養(yǎng)增強促銷員對企業(yè)的忠誠度，不斷強化促銷員對企業(yè)品牌、理念的認識促進其融入企業(yè)的文化氛圍，提升其促銷技能和素質(zhì)，以打造戰(zhàn)斗有力的高素質(zhì)促銷員團隊?？梢哉f，促銷員團隊的素質(zhì)高低決定了本品牌產(chǎn)品所在地區(qū)是否能夠達到或超過與本品牌整體市場相匹配的銷量和市場份額，決定著終端銷售的成敗。 

二、促銷員選拔及新聘促銷員培訓

促銷員主要是從下崗職工（尤其是女工）、待業(yè)已婚女青年中選拔。主要考慮是促銷員職業(yè)作為營業(yè)員職業(yè)的一種，女性是最適合的群體。因為女性的心理、生理特點如耐心細致、熱情大方、親和力強、更容易與同性或異性消費者溝通、電冰箱產(chǎn)品的購買決定者又主要是家庭主婦與女性促銷員立場相同，更容易促進購買形成銷售等決定了男性所無法具備的優(yōu)點。同時，還要關注應聘促銷員以前的職業(yè)（是否具有與多人溝通交流的特點其本人是否有不良或值得稱贊的記錄）、家庭（是否夫妻關系是否和諧、家庭經(jīng)濟是否過于富裕或貧窮）和社會關系（是否有大量的不良朋友群或其社會關系是否能夠促進其投入促銷工作）等背景性資料。具有同行業(yè)或相近行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷的人員則作為主要候選對象。這樣可以降低培訓的時間成本和難度，有利于盡快上手，實現(xiàn)較快較好的促銷業(yè)績。同時，要求獲聘人員具備高效快速反應能力，個人形象不必太突出但相貌必須端正不得引人反感即具備親和力；語言表達能力突出同時具備較高的地方方言和普通話水平；勤快敬業(yè)忠誠可靠以及高度團隊協(xié)作精神等條件；高素質(zhì)高起點的促銷人員招聘是決定促銷員團隊整體素質(zhì)是否能夠不斷提高的關鍵。 

新聘促銷員培訓是一項重要的工作。因為，作為新品員工來講，其對于企業(yè)、產(chǎn)品、市場、工作商場、公司制度文化、促銷技巧等處于未知或認識的起步階段。成功的新聘促銷員培訓應該以企業(yè)的創(chuàng)業(yè)歷史、榮譽、產(chǎn)品的基礎知識、產(chǎn)品的序列及每款的賣點、市場競爭狀況及各競品的企業(yè)產(chǎn)品概況、本企業(yè)產(chǎn)品在當?shù)厥袌龅匿N售業(yè)績和狀況、本企業(yè)產(chǎn)品的比較優(yōu)勢、經(jīng)銷商關系狀況及與其所在商場的客情關系狀況、所在商場的簡況及相關管理制度（現(xiàn)場銷售的流程）、基礎性的促銷技巧和促銷員日常工作（單據(jù)報表、數(shù)據(jù)上報填寫）等。由于內(nèi)容較多，一般采取先總括性的講解培訓，并要求新聘促銷員根據(jù)培訓教材自學。然后在分專題分階段實施培訓，并由經(jīng)驗豐富業(yè)績突出的優(yōu)秀促銷員負責對新聘促銷員進行“傳、幫、帶”的崗位培訓和崗位跟蹤。 

三、促銷員培訓

促銷員培訓一般采取崗位培訓（OJT：on-the-job training）或崗外集中（OFF˙ JT：0ff-the-job training）培訓兩種形式。 

崗位培訓一般由所在市場業(yè)務經(jīng)理、促銷督導實施，特殊情況下由優(yōu)秀促銷員或其他人員參與，主要是在銷售現(xiàn)場針對促銷員售點、成交過程、接待顧客等方面的問題和不足，現(xiàn)場指正指導。業(yè)務經(jīng)理、促銷督導作為促銷員管理者組織、實施促銷員的崗位培訓工作必須作為日常工作的重要部分給予高度重視。崗位培訓的特點在于時效性和針對性強，見效快是最直接有效的培訓方式。但是如果同時有顧客咨詢產(chǎn)品，則必須打斷，所以崗位培訓存在連續(xù)性和系統(tǒng)性不強的缺點。崗位培訓應選擇在正常銷售日的客流量最小的的時段，如下午5-6點鐘。而不益節(jié)假日或中午10—下午4點鐘，因為上述時段的成交量和客流量最大，應以銷售為主。崗位培訓可采取教導制即培訓者針對培訓對象存在的問題和不足，指出更加合理有效的方法，但一定要避免說教，而應重視促銷員的感受，雙方觀念互動才能保證培訓的效果。也可以采取現(xiàn)場演示糾正的方法實施崗位培訓，促銷員現(xiàn)場觀摩，則可以實現(xiàn)更好的培訓效果。 

脫崗培訓及集中培訓。集中培訓應該作為促銷員管理主要內(nèi)容，以例會的形式確定下來。促銷員例會除了具有人員培訓的作用，還應具有市場分析、人員考核和任務分解的作用。促銷員例會應該每周召開，我們稱之為促銷員周例會。（附《**冰箱N市場促銷員周例會制度》） 

促銷員周例會一般安排在每周一或周五的上（下）午，原因是周一召開有利于及時總結(jié)上周銷量及市場狀況，分解本周銷量目標，制定本周市場策略，給予促銷員雙休日超負荷工作休息的機會體現(xiàn)人性化管理等。而周五召開更有利于下周雙休日的銷量上揚（因為假日經(jīng)濟對銷量拉動倍增作用日益凸顯）。 

節(jié)假日期間，如果與周例會召開的時間有沖突，應變更周例會的召開日期。五一、十一黃金周及元旦、春節(jié)等法定節(jié)假日及地方性節(jié)日如市慶、大型會展、慶典前應召開促銷員節(jié)假日備戰(zhàn)動員會，著重市場火熱程度預期分析、競爭對手及相關商場可能采取的舉措，制定相應的市場進攻（防守）策略、確定整體銷量目標分解到每一名促銷員、明確考核如處罰獎勵，整體目標超額完成則組織全體促銷人員開展聚餐、野炊、旅游等集體活動，否則取消。節(jié)假日后應著重節(jié)假日市場分析、結(jié)合同期及當期各種數(shù)據(jù)資料進行整體市場及各商場銷售情況分析，總結(jié)成功或失敗的經(jīng)驗教訓。促進下階段銷售目標的實現(xiàn)或超額實現(xiàn)。通過集體活動加強團隊成員的交流、協(xié)作和同事關系，增強團隊凝聚力，提高戰(zhàn)斗力。 

四、促銷員考核及晉升制度

促銷員的年齡層次、性別、收入狀況等決定了促銷員考核必須具體、公正、嚴明，否則無法滿足打造高素質(zhì)促銷團隊的要求。我們通過促銷員考核辦法來解決這一問題。 

五、促銷員管理的其他問題

促銷員管理應當導入人情化管理理念。我們開展促銷員生日禮物到柜臺、舉辦促銷員生日派對、專業(yè)知識、文體競賽、集體聚餐、野炊、旅游以及春節(jié)前舉辦答謝促銷員家屬團拜會等活動，進一步加強了團隊成員之間的相互理解和友誼。

平常我們特別重視協(xié)助促銷員解決個人或家庭的困難問題，甚至充當促銷員夫妻之間的家庭糾紛調(diào)節(jié)人。因為，促銷員作為公眾人群，必須保證快樂的工作，以熱情影響消費者，實現(xiàn)銷售和品牌的宣傳。 

六、實施成效

XX冰箱N市場三年來的促銷員管理工作，通過全體促銷人員的配合和努力，目前已比較成熟?；旧闲纬闪松鲜鲶w系。而市場的回報也令人滿意。我們從99年的N市場XX冰箱零售量2500臺不到，2000年、2001年、2002年1—10月份則分別實現(xiàn)6553臺、8189臺、7894臺的銷量業(yè)績，市場份額也得以不斷提高。XX品牌在N市場也由99年的弱勢品牌，打入強勢品牌行列。目前仍然保持這不斷上升的趨勢。同行業(yè)競爭品牌及N市場各商場人士均給予XX品牌高度的評價。 

其實，XX冰箱N市場促銷員管理的成效以及促銷員團隊的素質(zhì)起到了決定性的作用。所以我們把促銷員管理稱為決勝終端的利器。

附： 

XX冰箱N市場促銷員考核辦法

一、考核的目的 

表彰先進 激勵后進 建立公平競爭機制 進行有效管理 促進整體 提高、擴大市場份額 

二、考核的階段

月度考核、季度考核、上半年考核、年度考核。 

三、考核的內(nèi)容 

1、商場占有率考核 

XX品牌銷量除以所在商場同類產(chǎn)品總銷量（或XX品牌銷售額除以所在商場同類產(chǎn)品的總銷售額）得出的比率，即商場占有率（SC：SHOP COVERAGE）。 

SC VS MC　（MARKET　COVERAGE）　 0.1％　--　10元。

2、商場份額考核 

XX品牌所在商場同類產(chǎn)品中的排名即商場份額，同所在市場XX品牌的排名位次比較： 

±　1名——　±50元。

3、任務完成率考核 

（1）銷售量完成率　　　　　?。?）利潤品銷量完成率 

（3）利潤品銷售額完成率　　?。?）銷售額完成率 

上述四項指標加權(quán)平均計算出綜合指標任務完成率：

①、100％以上 （含100％）　 基本工資*任務完成率+促銷提成 

②、80%--100%（含80%）　　基本工資+促銷提成|
　　　　　　 
③、60%—80％ （含60%）　 基本工資*80%+促銷提成 

④、60％以下　　　取消基本工資 ，發(fā)放促銷提成工資，　

　　　　　　　　　留崗查看 提交陳述報告。 

⑤、連續(xù)兩個月任務完成率低于60％ ，立即除名；連續(xù)三個月完成率 70 ％以下，立即除名。

4、N市場任務完成率考核 

N市場月度任務完成率即N市場四項指標加權(quán)平均的出的比率，所有商場促銷員已核定的基本工資*N市場月度任務完成率； 

N市場完成率80%以下，所有商場促銷員已核基本工資*80% 

5、售點及促銷人員評分考核 

不定期進行售點及促銷人員評分檢查，納入階段考核：

①90分以上（含90分）　　 獎勵25元/人 

②80分—90分（含80分）　獎勵10元/人 

③70分—80分（含70分）　不予獎罰 

④60分—70分（含60分）　 25元/人處罰 

⑤60分以下　　　　　　　　50元/人處罰 

⑥50分以下　　　　 100元/人處罰　并予除名 

（見《XX冰箱N市場售點評分細則》）

6、測試：按照周例會培訓內(nèi)容，設計書面測試試卷，試卷含括：市場、競品狀況、企業(yè)文化、理念、品牌知識、促銷活動、價格、新品知識、促銷技巧、談判技巧、文件制度、職業(yè)道德等知識點；同時，還將采取例會現(xiàn)場抽講、售點現(xiàn)場演示等方式實行測試。

根據(jù)測試成績，適當獎罰。 

7、綜合評定

綜合以上考核成績，進行促銷員素質(zhì)測評，參照考試成績、價格秩序執(zhí)行情況，并結(jié)合當階段規(guī)章制度考核情況，評選階段星級促銷員，并作為促銷員晉級的依據(jù)。 

四、考核的組織 

由分管業(yè)務主管具體實施，辦事處主任、市場主管監(jiān)管執(zhí)行，吸收優(yōu)秀促銷員參與，確?？己说墓?。 

售點及銷售人員評分細則

評分目的：強化美化售點，加強隊伍形象素質(zhì)建設 

評分準則：清晰、公平、公認 

評分辦法：1、總分倒扣制；2、百分進位制；3、三項綜合評定制 

評分細則： 

1、展臺衛(wèi)生、清潔、雜物擺放　　　　　　　 （10分） 

①底座、地板、背板、燈箱、有無污斑　　　?、陔娫淳€擺放、廢舊物品是否隱蔽 

2、樣機擺放、附件存放、箱體衛(wèi)生、光潔度　 （10分） 

①整齊、科學、得于展示 

②溫控器罩蓋、燈泡、電腦顯示器、防撞塊有無脫落短少 

③箱內(nèi)展示板放置是否合乎規(guī)范，內(nèi)壁有無污斑 

④面板有無灰漬、不粘膠印 

3、POP張?zhí)?、立牌擺放　　　　　　　　　　 （15分）

①POP張?zhí)欠駠栏癜凑諒執(zhí)?guī)范，是否端正、整潔 

②立牌擺放是否按照擺放規(guī)范，是否端正，有無卷皮，是否整潔 

③有無過時，長期擺事實放的POP立處牌 

4、宣傳單頁品種、數(shù)量、堆放　　　　　　　 （5分） 

①宣傳單頁是否齊全　　　　　　　　　　　 ②單頁數(shù)量是否保持10—20頁存量 

③堆放是否整齊　　　　　　　　　　　　　 ④放置是否科學 

⑤有無過時，其他品牌宣傳單頁 

5、售點宣傳、海報發(fā)布、贈品展示　　　　　 （8分） 

①有無商場推介海報、指示牌 

②海報懸掛、張?zhí)欠裥涯俊⒁?guī)范　　　　　 ③贈品擺放是否科學、突出

6、促銷員個人形象，精神狀況，服飾儀表　　 （12分） 

①服裝是否端莊大方、整潔，是否奇裝怪服 

②精神是否飽滿，接待顧客是否熱情

③是否站姿端正、面部表情是否自然熱情洋溢 

④談吐是否熱情優(yōu)雅 

7、促銷員個人衛(wèi)生狀況　　　　　　　　　　 （15分） 

①臉部有無臟跡，是否濃妝艷抹 

②眼睛明亮、大方、有無眼睛分泌物殘留，指甲是否修剪整齊 

③頭發(fā)是否凌亂、有無頭皮屑、梳妝是否整齊　　
　 
④牙齒是否潔凈、有無食物殘留 

⑤口腔是否清新，有無口臭 

⑥手掌手背是否干凈衛(wèi)生 

⑦皮鞋是否光潔如新，有無臟斑 

⑧有無體臭等異味 

⑨有無不良嗜好，酗酒、抽煙，剔牙等壞習慣 

⑩有無講臟話、粗話，言談粗魯 

8、促銷員專業(yè)技能　　　　　　　　　　　　?。?5分） 

①產(chǎn)品知識是否基本掌握，并能明確表達 

②與柜組及其他同事能否保持良好關系 

③對庫存能否即時掌握，并及時反映 

④競爭對手的產(chǎn)品情況及銷售情況能否非常了解 

⑤對不同顧客和不同促銷情況能否應對自如 

⑥對促銷工作能否提出有見地的看法