選擇對(duì)的商鋪，不需要太多經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)。只要你了解這個(gè)城市，知道你所要投資區(qū)域的消費(fèi)群體和主要業(yè)態(tài)，只需通過(guò)簡(jiǎn)單的計(jì)算就能甄別出值得投資的商鋪。

　　大前提：正確的位置

　　“位置、位置、還是位置”，這是中原地產(chǎn)商業(yè)部總監(jiān)楊廣安提出的選擇商鋪的首要標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步解讀成“所選城市在全國(guó)的地位、所選區(qū)域在城市中的位置、單個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域中的位置”。而只有零售業(yè)蓬勃的城市，商鋪才值得投資。

　　與商場(chǎng)里的商鋪相比，臨街商鋪無(wú)疑更具優(yōu)勢(shì)，它意味著擁有更多客流。反之，商城里的商鋪則更多地依賴發(fā)展商的規(guī)劃和管理能力，設(shè)計(jì)和管理上的失誤都會(huì)直接影響商鋪的投資價(jià)值。

　　很多消費(fèi)者存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為越靠近城中心位置越好，事實(shí)卻并非如此。位于南二環(huán)邊的某大型商業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)檫t遲沒有代理行愿意接手，已改做他用。原來(lái)代理行經(jīng)過(guò)測(cè)算，該地區(qū)的日?？土髁恐挥?萬(wàn)人，無(wú)法支撐起20萬(wàn)平米的商業(yè)體量。“南城消費(fèi)水平相對(duì)偏低、東南二環(huán)的道路設(shè)計(jì)將人流和車流分離，又靠近新世界商圈，一時(shí)間很難與之在區(qū)域的影響力抗衡，這幾個(gè)因素決定了這個(gè)位置做商業(yè)的先天劣勢(shì)?！?

　　兩廣路上的大都會(huì)街也是個(gè)鮮明的例子，臨著城市快速路讓人群不便在此停留，商街門前也沒有行人步行的空間，客流的缺乏使這一帶的商鋪空置率居高不下。楊廣安說(shuō)，地理上的好位置不是絕對(duì)的，還要考慮其能否留住客群，畢竟，“消費(fèi)群體的存在才決定了商鋪價(jià)值。”

　　主流消費(fèi)決定商業(yè)業(yè)態(tài)

　　為什么LV等世界頂級(jí)品牌的旗艦店選擇開在國(guó)貿(mào)而不是王府井大街？答案很簡(jiǎn)單：王府井的主流消費(fèi)是旅游消費(fèi)，消費(fèi)群體是全國(guó)各地來(lái)京旅游的人們，整體消費(fèi)力偏低，而國(guó)貿(mào)是全北京跨國(guó)企業(yè)集中度最高的地區(qū)，它的消費(fèi)群體主要由CBD白領(lǐng)精英組成，高檔次的品牌商業(yè)自然成為主流。

　　楊廣安認(rèn)為，雖然好的地段是商業(yè)成功的絕對(duì)前提，但盲目相信地段而忽略了其對(duì)應(yīng)的消費(fèi)群體，也是選擇商鋪的大忌。巨庫(kù)的失敗就是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)典案例。地處安定門老城區(qū)，區(qū)域的業(yè)態(tài)都偏向保守，巨庫(kù)卻將目標(biāo)客戶定位于年輕、時(shí)尚的客群，結(jié)果敗走麥城。

　　其實(shí)判斷標(biāo)準(zhǔn)很簡(jiǎn)單，投資者本身也是最普通的消費(fèi)者，你買東西會(huì)去什么地方，你的消費(fèi)習(xí)慣是怎樣的，這些可以自己回答的問題實(shí)際上也傳達(dá)了一個(gè)真實(shí)信息，即和你同一年齡層，同一文化背景的人群的消費(fèi)習(xí)慣。比如年輕人逛街喜歡去西單，白領(lǐng)階層偏向于東方廣場(chǎng)、新東安……同理，用這種方式再來(lái)看處于不同年齡不同階層的親戚朋友的消費(fèi)習(xí)慣，就能做出理智的判斷。“了解了一個(gè)地區(qū)的核心消費(fèi)習(xí)慣，就能推測(cè)出這個(gè)地區(qū)的主流業(yè)態(tài)是什么，而不是盲目相信某個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商告訴你將有什么業(yè)態(tài)進(jìn)駐?！?

　　簡(jiǎn)單計(jì)算回報(bào)率

　　評(píng)判商鋪投資的最重要指標(biāo)莫過(guò)于投資回報(bào)率，而它的算法并不深?yuàn)W。楊廣安介紹，能否實(shí)現(xiàn)發(fā)展商預(yù)期的投資回報(bào)率，只需要把幾個(gè)環(huán)節(jié)串連起來(lái)進(jìn)行計(jì)算。

　　先選好地段，在理解了這個(gè)區(qū)域的主流消費(fèi)群體之后，判斷區(qū)域的主要業(yè)態(tài)，再回過(guò)頭來(lái)看一個(gè)商鋪的價(jià)格，按12年收回成本來(lái)計(jì)算租金，看看這樣的租金水平對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)能否承受，如果租金價(jià)格不能為區(qū)域的主流業(yè)態(tài)所接受，那么很可能造成鋪位空置，投資回報(bào)自然無(wú)從談起。

　　“幫商鋪的承租人算算賬，租金、水電、經(jīng)營(yíng)成本這些基本的成本要多少錢，推算他能承受的租金，看和發(fā)展商告訴你的租金水平是否吻合。”只要是街鋪就有升值的空間，但選擇的依據(jù)是，承租人的賬能不能算得過(guò)來(lái)，這決定了商鋪投資者的投資和回報(bào)能否成正比。

　　要自然增值，更要投資回報(bào)

　　目前國(guó)內(nèi)可選擇的投資產(chǎn)品種類太少，而與股票、期貨等需要一定專業(yè)的金融投資品相比，物業(yè)投資更符合人們“保值”的投資取向?！翱墒恰Ｖ怠⒉灰馕吨啼佂顿Y的成功”,因?yàn)檫_(dá)不到穩(wěn)定的投資回報(bào)的商鋪投資雖然贏了地段，但損失了機(jī)會(huì)成本。

　　楊廣安舉了一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果你在CBD買了一個(gè)商鋪花掉100萬(wàn)，由于種種原因沒有收回租金，但因?yàn)殇佄凰幍奈恢脙?yōu)異，五年后賣掉可以賣120萬(wàn)，算下來(lái)相當(dāng)于五年后升值20%，這就是地段的自然增值，“可是如果你選對(duì)了商鋪或者做別的投資，很可能這100萬(wàn)過(guò)了五年就會(huì)變成200萬(wàn)，那80萬(wàn)就是損失掉的機(jī)會(huì)成本?！边@就是為什么選對(duì)地段絕對(duì)不會(huì)賠。不過(guò)作為投資者，你完全可以贏得更多。