貼士一：實(shí)木家具定義不規(guī)范

　　實(shí)木材質(zhì)目前在業(yè)界并沒(méi)有一個(gè)規(guī)范的定義。一類(lèi)仿實(shí)木家具是實(shí)木和人造板混用的。個(gè)別家具經(jīng)銷(xiāo)商掉包概念，將實(shí)木復(fù)合家具宣傳為實(shí)木家具，甚至還把貼了一層實(shí)木外皮的家具也稱(chēng)作實(shí)木家具。

　　貼士二：板式家具貼面張冠李戴

　　板式家具因貼面材質(zhì)不同而價(jià)格不同?，F(xiàn)在市場(chǎng)上出售的板式家具的貼面十分逼真，光澤度和手感都很丟臉出差別，因此有個(gè)別奸商，以貼紙、烤漆等冒充木皮貼面賺取差價(jià)。

　　貼士三：布藝沙發(fā)國(guó)產(chǎn)冒充入口

　　一些商家利用消費(fèi)者崇洋的心理，稱(chēng)自己的面料是入口產(chǎn)品，因此價(jià)格不菲。但一些沙發(fā)并不是真正的入口材料，而是國(guó)產(chǎn)材質(zhì)冒充。

　　貼士四：床墊以次充好

　　“黑心棉”頻頻泛起在報(bào)端，將床墊的質(zhì)量題目再次推向了風(fēng)口浪尖，成為消費(fèi)者不得不留意的題目。

　　貼士五：賣(mài)場(chǎng)家具合格講演超期

　　在一些家具賣(mài)場(chǎng)中，一些品牌所出示的產(chǎn)品合格講演已經(jīng)由時(shí)卻仍舊展示給消費(fèi)者。這本身就是違規(guī)的行為，過(guò)時(shí)的合格講演已經(jīng)無(wú)效，因此消費(fèi)者在選購(gòu)之前要擦亮眼睛。

　　貼士六：無(wú)使用仿單

　　和那些高科技產(chǎn)品不同，良多消費(fèi)者在選購(gòu)家具的時(shí)候很少會(huì)留意家具的使用仿單，一些家具廠(chǎng)商也很少會(huì)提供產(chǎn)品仿單。但是使用仿單中包括對(duì)家具材質(zhì)、保養(yǎng)方法、售后服務(wù)的劃定，因此仿單也是消費(fèi)者了解產(chǎn)品和售后維權(quán)的重要環(huán)節(jié)，不能忽視。

　　貼士七：紅木家具不規(guī)范

　　現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)于紅木的材質(zhì)劃定還不規(guī)范，有很多不法商家用其他木材代替珍貴的紅木材料，欺騙消費(fèi)者。

　　貼士八：濫用綠色環(huán)保概念

　　現(xiàn)在少數(shù)家具經(jīng)銷(xiāo)商，賣(mài)家具時(shí)必言綠色環(huán)保，用綠色環(huán)保的招牌為自己添彩，可是其產(chǎn)品根本沒(méi)有經(jīng)由認(rèn)證。還有一些地板出產(chǎn)商自稱(chēng)自己的地板是零甲醛，可據(jù)相關(guān)專(zhuān)家透露，自然木材本身就含有很低的甲醛，而經(jīng)由加工的地板所說(shuō)的零甲醛，根本就不可能。

    如果真的有時(shí)空隧道，可以穿越到未來(lái)，讓我們以歷史的眼光回望當(dāng)下，或許可以發(fā)現(xiàn)，2011年將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)代化進(jìn)程中重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

    2月14日，日本政府正式揭曉了期待已久的懸念，日本2010年全年的GDP為5.47萬(wàn)億美元，比中國(guó)之前公布的5.88萬(wàn)億美元大約低了7%，這標(biāo)志著中國(guó)正式取代日本成為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，也宣告了世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上一個(gè)時(shí)代的結(jié)束。

    這則重磅消息迅速引起了世界各國(guó)政商界的熱議，尤以日本政府的發(fā)言最為有趣。日本經(jīng)濟(jì)財(cái)政大臣與謝野馨表示：“日本將不會(huì)與中國(guó)競(jìng)爭(zhēng)GDP排名，我們搞經(jīng)濟(jì)不是為了爭(zhēng)排名，而是為了使日本國(guó)民過(guò)上幸福的生活。”

    的確，中國(guó)目前人均GDP已達(dá)4000多美元，剛好跨入中等收入國(guó)家水平。但GDP的增長(zhǎng)并不代表綜合國(guó)力和國(guó)民生活水平的同步增長(zhǎng)，包括世界銀行行長(zhǎng)佐利克在內(nèi)的中外專(zhuān)家紛紛警示，中國(guó)即將面臨中等收入陷阱。

    中等收入陷阱最早由2007年世界銀行《東亞復(fù)興》報(bào)告提出，指的是新興市場(chǎng)國(guó)家突破人均GDP1000美元的“貧困陷阱”后，很快會(huì)奔向1000美元至3000美元的起飛階段；但到人均GDP3000美元附近，快速發(fā)展中積聚的矛盾集中爆發(fā)，自身體制與機(jī)制的更新進(jìn)入臨界，很多發(fā)展中國(guó)家在這一階段由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展自身矛盾難以克服，發(fā)展戰(zhàn)略失誤或受外部沖擊，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回落或長(zhǎng)期停滯，陷入中等收入陷阱階段?；仡櫴澜缃?jīng)濟(jì)史，中等收入陷阱是許多崛起的發(fā)展中國(guó)家難以跨越的一道坎。

    中國(guó)經(jīng)濟(jì)正站在這一關(guān)口，一方面是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)體的快速發(fā)展，另一方面則是快速發(fā)展帶來(lái)的社會(huì)貧富分化嚴(yán)重、過(guò)度城市化和就業(yè)困難等，中等收入陷阱典型特征已露端倪。而這也在悄然動(dòng)搖著房地產(chǎn)業(yè)賴(lài)以發(fā)展的基礎(chǔ)——即人口紅利支撐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和以重商主義構(gòu)筑的產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖。

未富先老的挑戰(zhàn)

    過(guò)去13年間，未曾有過(guò)任何一個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)業(yè)一樣在深深地改變著中國(guó)的面貌與國(guó)人的生活觀(guān)念和方式。展開(kāi)這幅波瀾壯闊的畫(huà)卷，年均28億平方米的開(kāi)工面積、12億平方米的竣工面積、3萬(wàn)億元的產(chǎn)值，足以捍衛(wèi)房地產(chǎn)業(yè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位。

    當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡面臨轉(zhuǎn)型期和機(jī)遇期疊加時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也不例外地將面臨發(fā)展基礎(chǔ)的變革。這種變革不僅僅來(lái)源于人口紅利的枯竭，更源于房地產(chǎn)去投資杠桿化的政策調(diào)整。

    中共中央黨校校委研究室副主任周天勇直言，“未富先老的人口結(jié)構(gòu)將動(dòng)搖房地產(chǎn)業(yè)既有的高速發(fā)展模式，經(jīng)濟(jì)與民生間搖擺的政策體系也將重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)版圖?！?/P>

    誠(chéng)如斯言，中國(guó)科學(xué)院——清華大學(xué)國(guó)情研究中心主任胡鞍鋼也認(rèn)為，“人口老齡化不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單是社會(huì)現(xiàn)象，更隱含著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的含義，適齡勞動(dòng)力的減少不僅意味著人口紅利的銳減，更意味著人力成本的攀升?！?/P>

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年中國(guó)65歲以上老人占人口結(jié)構(gòu)比重為6.8%，與世界平均水平完全一樣，而到2009年，中國(guó)的老齡化比例已達(dá)8.3%，顯著超過(guò)世界平均7.5%的水平。

    更為嚴(yán)峻的是，財(cái)富分配不均的狀況已使中國(guó)呈現(xiàn)出中等收入陷阱的典型特征。“收入分配不平等、城鄉(xiāng)二元社會(huì)等問(wèn)題已成為中國(guó)跨越中等收入陷阱必須應(yīng)對(duì)的挑戰(zhàn)?！焙颁摫硎?。

搖擺的功能定位

    人口與財(cái)富分配結(jié)構(gòu)的嬗變?cè)谥貥?gòu)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，同時(shí)，也在重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的邊界。

    “房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)表現(xiàn)出的高投資屬性偏離了居住的本能，成為社會(huì)矛盾的集中點(diǎn)，這是宏觀(guān)調(diào)控愈來(lái)愈密集、愈來(lái)愈嚴(yán)厲的重要原因?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，“政府大力推進(jìn)保障房建設(shè)勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)的市場(chǎng)格局，房地產(chǎn)業(yè)的功能定位也面臨反思和重新架構(gòu)?！?/P>

    的確，2010年以來(lái)，“國(guó)五條”、“國(guó)十條”，乃至近日出臺(tái)的“國(guó)八條”，這些被譽(yù)為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”的節(jié)奏之頻繁、力度之嚴(yán)厲都超乎房地產(chǎn)業(yè)界之想像，而保障房建設(shè)計(jì)劃的宏偉也使眾多房地產(chǎn)公司改弦易轍，紛紛試水保障房領(lǐng)域，種種表現(xiàn)無(wú)不表露出房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中功能與地位的再定義。

    “調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式無(wú)疑是要改變目前依賴(lài)高投資和高出口的發(fā)展模式，房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資的近一半，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)勢(shì)必要去房地產(chǎn)化。”國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃研究室主任王小廣表示。

城市化的制度紅利

    面對(duì)日益混沌的經(jīng)濟(jì)前景，中國(guó)經(jīng)濟(jì)如何跨越中等收入陷阱？房地產(chǎn)業(yè)的救贖之路何在？眾多專(zhuān)家紛紛將視線(xiàn)拋向了城市化。

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)的崛起與工業(yè)化和城市化進(jìn)程密不可分，特別是城市化將會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)跨越中等收入陷阱的重要助力，因?yàn)槲覀兡壳暗某鞘谢蕛H僅才50%左右，可提升的空間依然巨大?！敝芴煊卤硎尽?/P>

    這一觀(guān)點(diǎn)也得到了房地產(chǎn)業(yè)大佬萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席馮侖的認(rèn)同。他認(rèn)為，目前中國(guó)的樓市所處的階段與歐洲戰(zhàn)后頭十年相似，中國(guó)現(xiàn)在人均GDP是4000美元，人均GDP從4000美元到8000美元還需要至少10年時(shí)間，中國(guó)城市化進(jìn)程仍將是支撐中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)因素。

    但胡鞍鋼則警示，中國(guó)城市化進(jìn)程正處于加速期，需警惕出現(xiàn)交通擁擠、公共服務(wù)欠缺、污染加劇等超常城市化現(xiàn)象，這都會(huì)導(dǎo)致中國(guó)掉入中等收入陷阱。

    “城市化進(jìn)程依然是房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的重要戰(zhàn)略機(jī)遇，而把握這次機(jī)遇就需要房地產(chǎn)公司無(wú)論在戰(zhàn)略路徑上，還是商業(yè)模式、品牌建設(shè)上具備創(chuàng)新性，方能立于不敗之地?！敝熘幸槐硎尽?BR>

    中國(guó)經(jīng)濟(jì)正站在這一關(guān)口，一方面是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)體的快速發(fā)展，另一方面則是快速發(fā)展帶來(lái)的社會(huì)貧富分化嚴(yán)重、過(guò)度城市化和就業(yè)困難等，中等收入陷阱典型特征已露端倪。而這也在悄然動(dòng)搖著房地產(chǎn)業(yè)賴(lài)以發(fā)展的基礎(chǔ)——即人口紅利支撐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和以重商主義構(gòu)筑的產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖。
開(kāi)發(fā)商  通往成功之路


　　2010年12月10日，杭州，綠城中國(guó)（3900.HK）秋季懇談會(huì)。在外界眼里頗為自負(fù)的綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平，對(duì)來(lái)自四面八方的媒體和股東說(shuō)，“全國(guó)范圍內(nèi)造房子比我們好的最多只有一家半家，不可能有兩家三家?！倍@“一家”所指的是龍湖（0960.HK），“半家”所指的是星河灣。

　　他如此形容龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍：有宏圖大志，有男人的魄力，同時(shí)又很細(xì)膩，心態(tài)好，人很大氣；頭發(fā)長(zhǎng)，見(jiàn)識(shí)也長(zhǎng)……而在2009年的懇談會(huì)上，他還認(rèn)為龍湖難以匹敵綠城。徹底改變宋衛(wèi)平看法的是龍湖的拜訪(fǎng)。2010年11月底，吳亞軍帶著高管團(tuán)隊(duì)拜訪(fǎng)阿里巴巴，也拜訪(fǎng)了綠城。

　　當(dāng)外界將綠城和龍湖相比較時(shí)，宋衛(wèi)平頗感榮幸。針對(duì)有人從綠城跳槽到龍湖，宋衛(wèi)平說(shuō)，“去了龍湖的人，我們很歡迎他們?cè)倩貋?lái)?！彼踔脸姓J(rèn)，龍湖無(wú)論是在成本管控還是在企業(yè)管理上，都有綠城值得學(xué)習(xí)的地方。同樣拜訪(fǎng)過(guò)龍湖的宋衛(wèi)平，對(duì)龍湖企業(yè)文化印象很深?！翱鞓?lè)的工作，金錢(qián)的自由，心靈的寧?kù)o?！毕矚g開(kāi)玩笑的性情中人宋衛(wèi)平甚至對(duì)著投資者說(shuō)，可以把我們的股票賣(mài)了，去買(mǎi)龍湖。

　　與之形成鮮明對(duì)比的是發(fā)生在2009年綠城秋季懇談會(huì)上的一幕。當(dāng)年綠城業(yè)績(jī)直逼萬(wàn)科，賣(mài)房收入超過(guò)500億元。當(dāng)著股東的面，心情大好的宋衛(wèi)平豪言3～5年趕超萬(wàn)科（000002.SZ）。彼時(shí)，人們喜歡拿綠城和萬(wàn)科做比較。但遭遇2010年史上最嚴(yán)厲的調(diào)控后，綠城不得不放慢追趕萬(wàn)科的腳步。[NextPage]

　　2010年，綠城業(yè)績(jī)幾乎原地踏步，萬(wàn)科卻一躍登上千億舞臺(tái)。宋衛(wèi)平有些許不服氣地說(shuō)，再給綠城一些資金，綠城一定能趕超萬(wàn)科。2010年萬(wàn)科用于業(yè)務(wù)發(fā)展的資金大約1200億元左右，而綠城自有資金只有100億元左右，合作伙伴的錢(qián)不到100億元，就是這200億元本錢(qián)支撐起綠城500億元的銷(xiāo)售收入。

　　2011年3月8日，萬(wàn)科將公布其首份“千億”年報(bào)。但私下里，對(duì)于萬(wàn)科，綠城高管并沒(méi)有給予和龍湖相同的贊許。評(píng)價(jià)萬(wàn)科在杭州建設(shè)的項(xiàng)目時(shí)，宋衛(wèi)平甚至開(kāi)玩笑說(shuō)，“要是綠城造出萬(wàn)科那樣的房子，項(xiàng)目經(jīng)理都要跳樓N次。”

　　毫無(wú)疑問(wèn)，今天的萬(wàn)科是世人眼中最成功的房地產(chǎn)企業(yè)之一，規(guī)模大，管理規(guī)范，企業(yè)研發(fā)能力強(qiáng)。但在一部分開(kāi)發(fā)商眼中，它還不是最好的企業(yè)。甚至在萬(wàn)科人眼里，它也并不完美。

　　規(guī)模之惑

　　為何眾房企如此追求規(guī)模？可以輕易列舉出緣由。

　　大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力、資質(zhì)等級(jí)都有明確要求，小型企業(yè)則由于受自身規(guī)模、實(shí)力的限制，很難獲得較大項(xiàng)目和較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，一般為3～5年，要經(jīng)過(guò)前期策劃、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等幾個(gè)階段，而小型企業(yè)由于受自身資金、人才實(shí)力的限制，各方面投入較少，特別是項(xiàng)目前期調(diào)研和策劃工作投入的資金少、時(shí)間短，大大增加了其開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，只要市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，就可能導(dǎo)致公司陷入危機(jī)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入巨大，相對(duì)小型企業(yè)來(lái)說(shuō)，大型公司或企業(yè)集團(tuán)更容易獲得貸款。

　　幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都有做大的決心。但在陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪的價(jià)值判斷中，規(guī)模大的開(kāi)發(fā)商未必一定獲得尊重。2007年，陽(yáng)光100并沒(méi)有加入“搶地大軍”中。但不可否認(rèn)的是，在土地獲取方面采取激進(jìn)措施的開(kāi)發(fā)商大都獲得了成功。這在一定程度上刺激了開(kāi)發(fā)商擴(kuò)充規(guī)模、區(qū)域壟斷，走粗放式經(jīng)營(yíng)之路。很多開(kāi)發(fā)商80%的精力用于圈錢(qián)、圈地，是通過(guò)土地掙錢(qián)，而不是通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新賺錢(qián)。有的開(kāi)發(fā)商以不開(kāi)發(fā)為榮，通過(guò)倒賣(mài)土地的方式獲取暴利。“房產(chǎn)加地產(chǎn)，‘房地合一’的模式，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的弊端?！币仔〉险f(shuō)。

　　而幾乎是從2003年起，浮躁之氣就已逐漸彌漫于整個(gè)行業(yè)?！伴_(kāi)發(fā)商無(wú)疑是制度的最大受益者。”易小迪說(shuō)。在一個(gè)單邊上漲的市場(chǎng)，誰(shuí)進(jìn)入得早，誰(shuí)就可以獲得更大的成功。蓋房可以?huà)赍X(qián)，倒賣(mài)土地也可以?huà)赍X(qián)。

　　“千億萬(wàn)科”的成功并不是靠倒賣(mài)土地而得來(lái)，但從其發(fā)展道路來(lái)看，萬(wàn)科今天的規(guī)模更主要是通過(guò)融資換來(lái)的。從2001年初到2007年第三季度，萬(wàn)科共增發(fā)兩次，募資141億元，發(fā)行可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股約38億元，股本擴(kuò)張累計(jì)約179億元，占凈資產(chǎn)增加額的77％；而同期公司盈余公積約57億元，不到凈資產(chǎn)增加額的四分之一。上市以來(lái)，萬(wàn)科的股本從不足1億股擴(kuò)大至109億股，增長(zhǎng)100倍，為上市公司所罕見(jiàn)。

　　中歐國(guó)際工商學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)教授丁遠(yuǎn)經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，2002年至2007年間，房?jī)r(jià)上漲對(duì)萬(wàn)科銷(xiāo)售毛利率的貢獻(xiàn)為8個(gè)百分點(diǎn)，占其比重約為四分之一；房?jī)r(jià)上漲對(duì)萬(wàn)科銷(xiāo)售凈利率的貢獻(xiàn)為7個(gè)百分點(diǎn)，占其比重超過(guò)一半。換句話(huà)說(shuō)，萬(wàn)科一半以上的凈利潤(rùn)是由房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的。

　　與此同時(shí)，萬(wàn)科的利潤(rùn)增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于規(guī)模擴(kuò)張，過(guò)去五年，萬(wàn)科銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)十倍，但盈利僅增長(zhǎng)五倍左右。

　　他由此得出結(jié)論，萬(wàn)科走的是“盈利靠通脹，成長(zhǎng)靠融資”之路，其核心能力體現(xiàn)在拿地、融資兩個(gè)環(huán)節(jié)，而造房子、賣(mài)房子的能力相比之下并不那么重要。事實(shí)上，在萬(wàn)科取得耀眼成績(jī)的同時(shí)，眾多企業(yè)也創(chuàng)造了歷史最佳業(yè)績(jī)，但這些并非依靠產(chǎn)品細(xì)分和精細(xì)化管理得來(lái)，而更多是拜市場(chǎng)所賜。

產(chǎn)品的力量

　　自中國(guó)房地產(chǎn)走上市場(chǎng)化道路以來(lái)，長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)中，產(chǎn)品的重要性被忽視。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克曾說(shuō)，近幾年來(lái)，住宅建設(shè)基本沒(méi)有進(jìn)步。原因是房子太好賣(mài)了，以至于開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品創(chuàng)新、真正花在做產(chǎn)品上的心思越來(lái)越少。

　　然而時(shí)代使然。市場(chǎng)細(xì)分，全面以客戶(hù)需求為導(dǎo)向的時(shí)代尚未到來(lái)。北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶早前就曾提過(guò)為80后造房子的設(shè)想。他說(shuō)，現(xiàn)在的房子大多是五六十年代出生的建筑師設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，風(fēng)格甚至是20～30年前的。80后真正需要怎樣的產(chǎn)品？

　　如果時(shí)代允許我們的想象力成為現(xiàn)實(shí)，如果可以有選擇，我們希望居住在怎樣的房屋里？但很可惜，高房?jī)r(jià)扼殺了我們的想象力。

　　即使是中國(guó)最優(yōu)秀的房企之一萬(wàn)科，也曾遭遇質(zhì)量投訴。業(yè)界評(píng)價(jià)，萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)規(guī)?；a(chǎn)，但龍湖、綠城等許多房企打造的產(chǎn)品卻優(yōu)于萬(wàn)科。但定位使然，性格決定命運(yùn)。綠城和星河灣打造的眾多好產(chǎn)品，也同時(shí)被打上豪宅的標(biāo)簽。

　　“萬(wàn)科是主流住宅開(kāi)發(fā)商。什么是市場(chǎng)‘主流’？就是首次置業(yè)和首次改善性需求購(gòu)房?！比f(wàn)科董事長(zhǎng)王石曾在接受某媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“但是像這種能代表企業(yè)研發(fā)實(shí)力的產(chǎn)品（指萬(wàn)科天琴灣，售價(jià)24萬(wàn)元/平方米），萬(wàn)科也要做。”正是靠著針對(duì)剛性需求的中小戶(hù)型，萬(wàn)科在2010年實(shí)現(xiàn)了千億銷(xiāo)售額。

　　商業(yè)模式  順規(guī)律而為

　　為何許多產(chǎn)品“優(yōu)”于萬(wàn)科的企業(yè)，卻被千億萬(wàn)科遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后？萬(wàn)科總裁郁亮也曾總結(jié)說(shuō)，2010年取得良好業(yè)績(jī)的企業(yè)，幾乎都是以主流住宅為主要產(chǎn)品。相反，受調(diào)控影響，以高利潤(rùn)、高檔住宅為主要產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)都不大好。

　　房企之間的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)不單是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，更是商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng)。而商業(yè)模式并非一成不變，只有那些具備了適應(yīng)行業(yè)特定發(fā)展階段的商業(yè)模式的企業(yè)才能為股東帶來(lái)超額收益。在行業(yè)調(diào)控加劇、十分特殊的2010年，萬(wàn)科取得了無(wú)比耀眼的成績(jī)，但比賽遠(yuǎn)未結(jié)束。

　　歷史是最好的老師，但歷史上大多數(shù)房地產(chǎn)公司都消失了，數(shù)據(jù)缺乏嚴(yán)重，很難進(jìn)行事后分析。歷史又是何其相似，在美國(guó)房地產(chǎn)龍頭帕爾迪和波士頓房地產(chǎn)公司的發(fā)展軌跡中，也許可以找到中國(guó)房企的影子和發(fā)展道路。

　　從帕爾迪的發(fā)展經(jīng)歷來(lái)看，其早期的發(fā)展同樣更多依賴(lài)于外因——美國(guó)城市化率的提高。20世紀(jì)50年代時(shí)期，帕爾迪創(chuàng)始人開(kāi)始在底特律建設(shè)住宅，初期主要集中在底特律郊區(qū)的大型住宅項(xiàng)目和一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。彼時(shí)，美國(guó)的城市化率為64%。1960年年底，底特律的住房擁有率達(dá)到頂峰，市場(chǎng)空間逐漸飽和，為了尋找新的發(fā)展空間，帕爾迪開(kāi)始第一次地域擴(kuò)張。公司將業(yè)務(wù)擴(kuò)張到華盛頓、芝加哥、亞特蘭大的市郊。到20世紀(jì)60年代中期，三地的業(yè)務(wù)逐漸成為帕爾迪的主要收入來(lái)源。

　　帕爾迪的壯大同樣依賴(lài)于上市融資。1969年，帕爾迪公司上市發(fā)行20萬(wàn)股，到1972年美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)又出現(xiàn)一個(gè)小高潮，帕爾迪趁機(jī)加快區(qū)域擴(kuò)張。上市毫無(wú)疑問(wèn)助推了帕爾迪的發(fā)展。在上市后10年里，帕爾迪進(jìn)入10個(gè)美國(guó)主要房地產(chǎn)市場(chǎng)。20世紀(jì)70年代，美國(guó)二級(jí)住房金融體系建立，帕爾迪也隨之進(jìn)入房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，打通了客戶(hù)、公司、資金良性循環(huán)管道。

　　然而直到1980年左右，美國(guó)城市化接近尾聲，帕爾迪才開(kāi)啟公司的全面質(zhì)量管理與價(jià)值鏈前段整合時(shí)代。20世紀(jì)80年代中期，公司引進(jìn)服務(wù)/原材料供應(yīng)商推廣質(zhì)量領(lǐng)先計(jì)劃，承諾為顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，為公司房屋的結(jié)構(gòu)和裁員量進(jìn)行商業(yè)質(zhì)量保險(xiǎn)，解除顧客之憂(yōu)。而在美國(guó)的城市化基本完成之際，帕爾迪才將細(xì)分市場(chǎng)作為擴(kuò)大市場(chǎng)份額的手段。精確制導(dǎo)，客戶(hù)通吃，終身鎖定。

　　帕爾迪也曾是早期萬(wàn)科學(xué)習(xí)的目標(biāo)。帕爾迪保持了53年連續(xù)的盈利，而在2007年的次貸危機(jī)中，史無(wú)前例地虧損了23億美元。帕爾迪的虧損也曾讓萬(wàn)科反思。

　　事實(shí)上，帕爾迪在金融危機(jī)中遭遇重創(chuàng)時(shí)，另一家公司卻迎來(lái)了騰飛契機(jī)，那就是在金融危機(jī)全面爆發(fā)的2008年，和帕爾迪同樣赫赫有名的波士頓房地產(chǎn)公司，高買(mǎi)低賣(mài)，逆市擴(kuò)張。2004年至2007年美國(guó)房地產(chǎn)處于高位時(shí)，波士頓地產(chǎn)并沒(méi)有大舉收購(gòu)物業(yè)資產(chǎn)，反而選擇了出售物業(yè)資產(chǎn)為主。2008年，波士頓地產(chǎn)開(kāi)始大舉購(gòu)買(mǎi)物業(yè)資產(chǎn)，全年可供出租物業(yè)逆勢(shì)增加600萬(wàn)平方英尺，增長(zhǎng)13.6%，新增面積僅次于上市的1997年。

　　這家公司同樣有悠久的歷史，于1970年在波士頓成立，是美國(guó)最大的A級(jí)寫(xiě)字樓持有人、運(yùn)營(yíng)商和開(kāi)發(fā)商。公司最初從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，20世紀(jì)80年代開(kāi)始持有寫(xiě)字樓物業(yè)。但直到1997年，以房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的身份在紐交所上市后，才開(kāi)始向新澤西、舊金山等區(qū)域擴(kuò)張，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向以持有物業(yè)為主。值得一提的是，波士頓房地產(chǎn)公司同樣是在美國(guó)城市化接近尾聲時(shí)，才逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

　　如果說(shuō)這是一場(chǎng)馬拉松比賽，沒(méi)人能夠全程充當(dāng)領(lǐng)跑者。在千億萬(wàn)科的身旁，還有未上市的商業(yè)地產(chǎn)巨頭大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。甚至有分析師預(yù)測(cè)，如果萬(wàn)科上市，其市值或?qū)⒊^(guò)萬(wàn)科。而金融危機(jī)也同樣使萬(wàn)科等眾多房企意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的重要性。2009年，萬(wàn)科提出逐漸加碼商業(yè)地產(chǎn)的策略。

　　然而，有一天萬(wàn)科是否難逃帕爾迪的命運(yùn)，抑或提前轉(zhuǎn)舵，改變策略？千億萬(wàn)科一馬當(dāng)先，在萬(wàn)科身后還有眾多追趕者。也許成功的結(jié)果總是相似的，但成功的道路，必不惟一。