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開(kāi)店選址八個(gè)步驟

時(shí)間:2011-07-02     人氣:1560     來(lái)源:天下商機(jī)     作者:
概述:以下八個(gè)步驟系統(tǒng)、完整,部分企業(yè)由于行業(yè)或者時(shí)間的關(guān)系,可以將其中幾個(gè)步驟簡(jiǎn)化。......
  以下八個(gè)步驟系統(tǒng)、完整,部分企業(yè)由于行業(yè)或者時(shí)間的關(guān)系,可以將其中幾個(gè)步驟簡(jiǎn)化。以上是某服裝專賣店選址的評(píng)估表,其內(nèi)容分為現(xiàn)場(chǎng)條件、營(yíng)業(yè)狀況兩大部分14個(gè)項(xiàng)目,每個(gè)項(xiàng)目的最高分為5分、最低分為1分,對(duì)新店進(jìn)行全面考察后,根據(jù)客觀情況填寫(xiě)評(píng)估表,最后評(píng)估是否可以達(dá)到基本分?jǐn)?shù),一起來(lái)看看吧!

  A.新店開(kāi)發(fā)計(jì)劃

  在開(kāi)發(fā)一個(gè)地區(qū)的新店之前,首先應(yīng)制定新店開(kāi)發(fā)計(jì)劃,該計(jì)劃是為了配合整個(gè)公司的發(fā)展計(jì)劃而制定的。

  因?yàn)楣静煌A段在同一個(gè)地區(qū)的發(fā)展計(jì)劃會(huì)有較大的區(qū)別,例如在剛剛進(jìn)入某地區(qū)時(shí),首先考慮的是在消費(fèi)者心目中樹(shù)立起品牌形象,該階段的新店開(kāi)發(fā)數(shù)量會(huì)比較少,也不會(huì)過(guò)分注重利潤(rùn),通常會(huì)選擇特別醒目的地理位置及面積比較大的新店。另外,還必須密切關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)者的擴(kuò)張計(jì)劃,在競(jìng)爭(zhēng)者加快擴(kuò)張速度時(shí),公司也會(huì)相應(yīng)加快新店的開(kāi)發(fā)計(jì)劃,以保持甚至增加市場(chǎng)份額。

  B.市場(chǎng)資訊收集

  為了在某一地區(qū)開(kāi)發(fā)新店,需要詳盡地了解該地區(qū)的市場(chǎng)資訊。包括人口(人口數(shù)、年齡、男女比例、住宅人口分布);就業(yè)(就業(yè)人口分布數(shù)量、類別、來(lái)新店之便利性、主要辦公大樓的固定和流動(dòng)人口);購(gòu)物場(chǎng)所(所在地區(qū)、營(yíng)業(yè)時(shí)間、主要顧客);娛樂(lè)(地點(diǎn)、使用率、年限、外觀、營(yíng)業(yè)時(shí)間);交通(總乘車人數(shù)、車站之乘客數(shù));競(jìng)爭(zhēng)者(位置、相對(duì)的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)、預(yù)估其營(yíng)業(yè)額);政府之計(jì)劃與法規(guī)(限建、未來(lái)計(jì)劃、公路變更);商業(yè)動(dòng)態(tài)(經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、失業(yè)率、新工程)等。在市場(chǎng)資訊的收集中,最重要的概念是商圈。商圈是指以新店店址為中心,以周圍一定的距離為半徑所劃定的銷售區(qū)域。

  C.地點(diǎn)優(yōu)劣評(píng)價(jià)

  地點(diǎn)優(yōu)劣評(píng)價(jià)就是評(píng)定一個(gè)地點(diǎn)的好壞,將一個(gè)地點(diǎn)同商圈內(nèi)其他地點(diǎn)的幾項(xiàng)特定屬性進(jìn)行評(píng)比而得出的結(jié)果。

  一般來(lái)說(shuō),對(duì)于地點(diǎn)優(yōu)劣的評(píng)價(jià)分為以下四種類型:

  超級(jí)點(diǎn)?D?D是一個(gè)商圈內(nèi)眾人矚目的焦點(diǎn),其能見(jiàn)度與接近性尤其突出,是整個(gè)商圈中的絕佳地點(diǎn);A點(diǎn)?D?D是商圈內(nèi)眾人矚目的好地點(diǎn),但其能見(jiàn)度與接近性不如超級(jí)點(diǎn),此商圈中極少數(shù)的地點(diǎn)較其優(yōu)越;B點(diǎn)?D?D位于商圈中較不顯眼的次要位置,在此商圈中很多地點(diǎn)較其優(yōu)越;C點(diǎn)?D?DC點(diǎn)與B點(diǎn)類似,在接近性和能見(jiàn)度上條件更差,在此商圈中不如很多地點(diǎn)。

  D.確定合理價(jià)格

  根據(jù)地點(diǎn)的評(píng)定等級(jí)、面積大小、時(shí)間因素、建筑物結(jié)構(gòu)和外觀、商圈中相似物業(yè)的租售價(jià)等,確定業(yè)主或經(jīng)紀(jì)人的要價(jià)是否合理。地點(diǎn)租金或售價(jià)的高低對(duì)新店未來(lái)的盈利能力有較大的影響。

  E.地點(diǎn)實(shí)務(wù)評(píng)估

  不是所有的好地點(diǎn)都適合開(kāi)設(shè)專賣店,特別是對(duì)于各種不同類型的專賣店,需要考慮的各種實(shí)務(wù)因素是否可以滿足要求。

  F.營(yíng)業(yè)額預(yù)估

  在進(jìn)行商圈調(diào)查和地點(diǎn)分析后,選擇相類似的專賣店做比較,預(yù)估新店每小時(shí)、每天、每周的營(yíng)業(yè)額分布,再考慮季節(jié)性和假日的營(yíng)業(yè)收入差異來(lái)預(yù)估新店每月的營(yíng)業(yè)額。如開(kāi)設(shè)新店可能影響到公司其他專賣店的營(yíng)業(yè)額,也要估計(jì)新店對(duì)老店專賣店的影響。

  G.財(cái)務(wù)狀況

  財(cái)務(wù)狀況預(yù)測(cè)和分析是新店選址中極為重要的環(huán)節(jié),在這一步驟中要重點(diǎn)評(píng)估新店的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo),包括獲利能力、開(kāi)發(fā)總成本、投資回報(bào)率、投資回收期、保本營(yíng)業(yè)額、貢獻(xiàn)利潤(rùn)、現(xiàn)金流量等。

  H.事后分析

  在新店開(kāi)設(shè)以后,將預(yù)估的營(yíng)業(yè)額及各種財(cái)務(wù)指標(biāo)與實(shí)際相比較,以檢查新店選址中各個(gè)步驟是否正確,如有則修正,同時(shí)為以后新店的開(kāi)設(shè)積累經(jīng)驗(yàn)。
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  •     對(duì)于導(dǎo)購(gòu),相信絕大部分人都會(huì)這樣認(rèn)為:“不就是營(yíng)業(yè)員嘛”。他們說(shuō)得沒(méi)錯(cuò),“導(dǎo)購(gòu)”,僅從書(shū)面解釋即為“引導(dǎo)采購(gòu)”,也就是引導(dǎo)消費(fèi),這是導(dǎo)購(gòu)員最基本的職責(zé),也是眾商家聘用導(dǎo)購(gòu)后所發(fā)揮出的最常見(jiàn)功能。每一個(gè)商家的導(dǎo)購(gòu),都是構(gòu)成終端營(yíng)銷的最基本要素之一。可實(shí)際上導(dǎo)購(gòu)的身份遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅止于營(yíng)業(yè)員,而是企業(yè)品牌的代言人、市場(chǎng)調(diào)研員、品牌維護(hù)員等等,小小的導(dǎo)購(gòu)背后構(gòu)筑的是一個(gè)大營(yíng)銷概念。  
        說(shuō)導(dǎo)購(gòu)背后是一個(gè)大營(yíng)銷概念,并不是夸大導(dǎo)購(gòu)的作用,而是從其所處的環(huán)境,所起的作用來(lái)看的。眾所周知,導(dǎo)購(gòu)是處在市場(chǎng)的第一線,直接與市場(chǎng)與消費(fèi)者接觸。消費(fèi)者進(jìn)店后,首先接觸到的是導(dǎo)購(gòu),因此導(dǎo)購(gòu)給消費(fèi)者提供的服務(wù),留下的印象可直接折射出品牌的文化、內(nèi)涵、實(shí)力。休閑服裝店,導(dǎo)購(gòu)熱情奔放;體育運(yùn)動(dòng)店,導(dǎo)購(gòu)活力四射;商務(wù)男裝店,導(dǎo)購(gòu)優(yōu)雅大方……,每一類型的導(dǎo)購(gòu)都體現(xiàn)出品牌風(fēng)格,要想真做到這一層,與品牌建設(shè)是分不開(kāi)的。  

        首先,對(duì)導(dǎo)購(gòu)員的身份認(rèn)定上,導(dǎo)購(gòu)不再只是銷售,而是品牌代言人。  

        這包括兩個(gè)角度,第一個(gè)角度是企業(yè),也就是說(shuō)企業(yè)對(duì)導(dǎo)購(gòu)的定位,應(yīng)該將導(dǎo)購(gòu)納入品牌的一部分,最主要一點(diǎn)就是培養(yǎng)導(dǎo)購(gòu)的品牌歸屬感;第二個(gè)角度是導(dǎo)購(gòu)員自己,在自己角色的認(rèn)定上,不僅僅是銷售產(chǎn)品,而是在推廣品牌、推廣理念與文化。  

        企業(yè)角度的實(shí)現(xiàn),是從企業(yè)與個(gè)人愿景策劃、人力資源儲(chǔ)建出發(fā)的,要防止導(dǎo)購(gòu)員有“導(dǎo)購(gòu)僅僅是為了獲取經(jīng)驗(yàn)與賺工資”的想法,而是讓導(dǎo)購(gòu)員看到導(dǎo)購(gòu)背后的一條職業(yè)規(guī)劃道路,比如說(shuō)導(dǎo)購(gòu)員由于在專賣店陳列有特長(zhǎng),可以培養(yǎng)成企業(yè)自己的陳列師,用于指導(dǎo)所屬專賣店的陳列,也可以根據(jù)其它特長(zhǎng)儲(chǔ)備成企業(yè)的店長(zhǎng)、督導(dǎo)、市場(chǎng)開(kāi)拓人員等各方面人才,并根據(jù)對(duì)他們的定位實(shí)施有目的的培訓(xùn)。有了較為理想的職業(yè)規(guī)劃,可以從思想上杜絕導(dǎo)購(gòu)員“打一槍換一地”,以求得導(dǎo)購(gòu)員與企業(yè)共同發(fā)展。除此之外,企業(yè)對(duì)導(dǎo)購(gòu)的培養(yǎng),是系統(tǒng)化的,例如品牌理念、產(chǎn)品知識(shí)、服務(wù)、信息、禮儀與銷售技巧、管理等等。對(duì)于導(dǎo)購(gòu)員自己來(lái)說(shuō),不再是狹隘地認(rèn)為導(dǎo)購(gòu)只是作為自己求職生涯中的過(guò)渡,看到的不僅是現(xiàn)在,還有將來(lái)。在銷售時(shí),自己的角色就是一個(gè)品牌代言人,可以將品牌的信息傳遞給消費(fèi)者。  

        如何做好品牌代言人這個(gè)角色?  

        第一, 充分理解企業(yè)理念與文化,將自己融入到文化中去,而不是作為旁觀者自說(shuō)自話。每個(gè)品牌都有自己獨(dú)特的文化,例如可口可樂(lè)象征著“美國(guó)精神”,太子龍品牌透析出“自信自然出色”,只有把握了品牌文化,在推廣時(shí)才能真正將文化推廣出去,而不只是把產(chǎn)品賣出去。  

        第二,保持良好的心態(tài)。態(tài)度決定一切,保持良好的心態(tài)可以保證高昂的戰(zhàn)斗力。相對(duì)而言,導(dǎo)購(gòu)所處事的職業(yè)比較簡(jiǎn)單重復(fù),久而久之,容易使人心態(tài)疲軟。但同時(shí),導(dǎo)購(gòu)的工作又是具有較大挑戰(zhàn)性的,必須面對(duì)不同類型的客戶,不急不燥不溫不火地與他們溝通。所以心態(tài)好服務(wù)也就好起來(lái),良好萊塢品牌形象也就傳遞出去了。  

        第三,真誠(chéng)對(duì)待服務(wù)。在一片喊服務(wù)聲中,能否從心底里涌出的真誠(chéng)做好服務(wù)至關(guān)重要,售前、售中服務(wù)想必各品牌都能做得無(wú)可挑剔,關(guān)鍵在于售后服務(wù)。真正能留給消費(fèi)者長(zhǎng)久印象的是售后服務(wù),比如說(shuō)消費(fèi)者在買(mǎi)了衣服之后某天,突然收到一張生日卡片與一份生日禮物,肯定是驚喜萬(wàn)分了,品牌也就印在腦海里了。當(dāng)然,無(wú)論是售前、售中還是售后,都必須是真誠(chéng)對(duì)待,要重視內(nèi)容而不僅是形式。  
        
        其次,賣場(chǎng)是綜合反應(yīng)的樞紐地,導(dǎo)購(gòu)員就是控制這個(gè)樞紐的關(guān)鍵人物。  

        上個(gè)世紀(jì)七十年代發(fā)展起來(lái)的“賣場(chǎng)營(yíng)銷”體系指出,賣場(chǎng)營(yíng)銷是結(jié)合“開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、物流、營(yíng)銷、市場(chǎng)信息”與一體的營(yíng)銷體系。這個(gè)體系把以前的“賣場(chǎng)僅作為銷售產(chǎn)品”的觀念扭轉(zhuǎn)為“通過(guò)研究消費(fèi)者需求,開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)出適合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品,用最快的物流速度來(lái)滿足消費(fèi)者的需求,上一次的市場(chǎng)供求信息又影響到下一次的開(kāi)發(fā)”,因此在賣場(chǎng)的管理方面,不僅考慮通路設(shè)計(jì)、燈光色彩應(yīng)用、商品陳列等硬性指標(biāo),而且要發(fā)揮導(dǎo)購(gòu)的主觀能動(dòng)性,收集一切信息,比如包括對(duì)商品、顧客信息、促銷活動(dòng)、顧客反映的競(jìng)爭(zhēng)品牌狀況等信息,并加以分析利用,以中尋找自己的品牌特色,形成差異化競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。  

        在這一實(shí)際操作中,導(dǎo)購(gòu)身上有雙重身份,一是盡量把自己品牌推廣出去,達(dá)成銷售目標(biāo),這是營(yíng)業(yè)員,二是了解市場(chǎng)信息,包括顧客的實(shí)際需求、顧客對(duì)品牌的評(píng)價(jià)建議、顧客心目中的競(jìng)爭(zhēng)品牌情況等,這就是市場(chǎng)調(diào)研員。  

        要做好以上雙重身份,除銷售技能及熟悉品牌產(chǎn)品之外,可以從幾個(gè)方面入手:  

        第一,培養(yǎng)市場(chǎng)敏感性。消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品或活動(dòng)的評(píng)價(jià)可以是多方面,均對(duì)自己某利益點(diǎn)提出,當(dāng)這種現(xiàn)象不是孤立單獨(dú)的時(shí)候,那就是普遍存在的,假如自己恰恰是缺陷,那企業(yè)可以根據(jù)導(dǎo)購(gòu)所提供的信息迅速?gòu)浹a(bǔ)。  

        第二,善于把握消費(fèi)者心理。消費(fèi)者所傳遞的信息跟消費(fèi)者本身動(dòng)機(jī)很有關(guān)系,有為享受更大優(yōu)惠而推托競(jìng)爭(zhēng)品牌好的,有真正發(fā)現(xiàn)品牌某些方面不適合自己的,凡此種種,都需要導(dǎo)購(gòu)去把握。而為了要把消費(fèi)者吸引到賣場(chǎng)了,更是要對(duì)消費(fèi)者心理進(jìn)行分析,從而在賣場(chǎng)貨品籌備,氛圍布置、活動(dòng)操作上吸引消費(fèi)者。  

        總而言之,賣場(chǎng)作為品牌展示與推廣的一塊天地,品牌與導(dǎo)購(gòu)是互動(dòng)的,導(dǎo)購(gòu)員主觀能動(dòng)性的發(fā)揮直接影響到品牌建設(shè),甚至是品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣,一個(gè)企業(yè)擁有成功的品牌與擁有成功的導(dǎo)購(gòu)是分不開(kāi)的。 
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  • 以上產(chǎn)品圖由 穗鴻家具有限公司 提供

     

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