開店選址八個步驟
時間:2011-07-02 人氣:1582 來源:天下商機 作者:
概述:以下八個步驟系統(tǒng)、完整,部分企業(yè)由于行業(yè)或者時間的關(guān)系,可以將其中幾個步驟簡化。......
以下八個步驟系統(tǒng)、完整,部分企業(yè)由于行業(yè)或者時間的關(guān)系,可以將其中幾個步驟簡化。以上是某服裝專賣店選址的評估表,其內(nèi)容分為現(xiàn)場條件、營業(yè)狀況兩大部分14個項目,每個項目的最高分為5分、最低分為1分,對新店進行全面考察后,根據(jù)客觀情況填寫評估表,最后評估是否可以達到基本分數(shù),一起來看看吧!
A.新店開發(fā)計劃
在開發(fā)一個地區(qū)的新店之前,首先應(yīng)制定新店開發(fā)計劃,該計劃是為了配合整個公司的發(fā)展計劃而制定的。
因為公司不同階段在同一個地區(qū)的發(fā)展計劃會有較大的區(qū)別,例如在剛剛進入某地區(qū)時,首先考慮的是在消費者心目中樹立起品牌形象,該階段的新店開發(fā)數(shù)量會比較少,也不會過分注重利潤,通常會選擇特別醒目的地理位置及面積比較大的新店。另外,還必須密切關(guān)注競爭者的擴張計劃,在競爭者加快擴張速度時,公司也會相應(yīng)加快新店的開發(fā)計劃,以保持甚至增加市場份額。
B.市場資訊收集
為了在某一地區(qū)開發(fā)新店,需要詳盡地了解該地區(qū)的市場資訊。包括人口(人口數(shù)、年齡、男女比例、住宅人口分布);就業(yè)(就業(yè)人口分布數(shù)量、類別、來新店之便利性、主要辦公大樓的固定和流動人口);購物場所(所在地區(qū)、營業(yè)時間、主要顧客);娛樂(地點、使用率、年限、外觀、營業(yè)時間);交通(總乘車人數(shù)、車站之乘客數(shù));競爭者(位置、相對的優(yōu)點與缺點、預(yù)估其營業(yè)額);政府之計劃與法規(guī)(限建、未來計劃、公路變更);商業(yè)動態(tài)(經(jīng)濟增長率、失業(yè)率、新工程)等。在市場資訊的收集中,最重要的概念是商圈。商圈是指以新店店址為中心,以周圍一定的距離為半徑所劃定的銷售區(qū)域。
C.地點優(yōu)劣評價
地點優(yōu)劣評價就是評定一個地點的好壞,將一個地點同商圈內(nèi)其他地點的幾項特定屬性進行評比而得出的結(jié)果。
一般來說,對于地點優(yōu)劣的評價分為以下四種類型:
超級點?D?D是一個商圈內(nèi)眾人矚目的焦點,其能見度與接近性尤其突出,是整個商圈中的絕佳地點;A點?D?D是商圈內(nèi)眾人矚目的好地點,但其能見度與接近性不如超級點,此商圈中極少數(shù)的地點較其優(yōu)越;B點?D?D位于商圈中較不顯眼的次要位置,在此商圈中很多地點較其優(yōu)越;C點?D?DC點與B點類似,在接近性和能見度上條件更差,在此商圈中不如很多地點。
D.確定合理價格
根據(jù)地點的評定等級、面積大小、時間因素、建筑物結(jié)構(gòu)和外觀、商圈中相似物業(yè)的租售價等,確定業(yè)主或經(jīng)紀人的要價是否合理。地點租金或售價的高低對新店未來的盈利能力有較大的影響。
E.地點實務(wù)評估
不是所有的好地點都適合開設(shè)專賣店,特別是對于各種不同類型的專賣店,需要考慮的各種實務(wù)因素是否可以滿足要求。
F.營業(yè)額預(yù)估
在進行商圈調(diào)查和地點分析后,選擇相類似的專賣店做比較,預(yù)估新店每小時、每天、每周的營業(yè)額分布,再考慮季節(jié)性和假日的營業(yè)收入差異來預(yù)估新店每月的營業(yè)額。如開設(shè)新店可能影響到公司其他專賣店的營業(yè)額,也要估計新店對老店專賣店的影響。
G.財務(wù)狀況
財務(wù)狀況預(yù)測和分析是新店選址中極為重要的環(huán)節(jié),在這一步驟中要重點評估新店的各項財務(wù)指標(biāo),包括獲利能力、開發(fā)總成本、投資回報率、投資回收期、保本營業(yè)額、貢獻利潤、現(xiàn)金流量等。
H.事后分析
在新店開設(shè)以后,將預(yù)估的營業(yè)額及各種財務(wù)指標(biāo)與實際相比較,以檢查新店選址中各個步驟是否正確,如有則修正,同時為以后新店的開設(shè)積累經(jīng)驗。
A.新店開發(fā)計劃
在開發(fā)一個地區(qū)的新店之前,首先應(yīng)制定新店開發(fā)計劃,該計劃是為了配合整個公司的發(fā)展計劃而制定的。
因為公司不同階段在同一個地區(qū)的發(fā)展計劃會有較大的區(qū)別,例如在剛剛進入某地區(qū)時,首先考慮的是在消費者心目中樹立起品牌形象,該階段的新店開發(fā)數(shù)量會比較少,也不會過分注重利潤,通常會選擇特別醒目的地理位置及面積比較大的新店。另外,還必須密切關(guān)注競爭者的擴張計劃,在競爭者加快擴張速度時,公司也會相應(yīng)加快新店的開發(fā)計劃,以保持甚至增加市場份額。
B.市場資訊收集
為了在某一地區(qū)開發(fā)新店,需要詳盡地了解該地區(qū)的市場資訊。包括人口(人口數(shù)、年齡、男女比例、住宅人口分布);就業(yè)(就業(yè)人口分布數(shù)量、類別、來新店之便利性、主要辦公大樓的固定和流動人口);購物場所(所在地區(qū)、營業(yè)時間、主要顧客);娛樂(地點、使用率、年限、外觀、營業(yè)時間);交通(總乘車人數(shù)、車站之乘客數(shù));競爭者(位置、相對的優(yōu)點與缺點、預(yù)估其營業(yè)額);政府之計劃與法規(guī)(限建、未來計劃、公路變更);商業(yè)動態(tài)(經(jīng)濟增長率、失業(yè)率、新工程)等。在市場資訊的收集中,最重要的概念是商圈。商圈是指以新店店址為中心,以周圍一定的距離為半徑所劃定的銷售區(qū)域。
C.地點優(yōu)劣評價
地點優(yōu)劣評價就是評定一個地點的好壞,將一個地點同商圈內(nèi)其他地點的幾項特定屬性進行評比而得出的結(jié)果。
一般來說,對于地點優(yōu)劣的評價分為以下四種類型:
超級點?D?D是一個商圈內(nèi)眾人矚目的焦點,其能見度與接近性尤其突出,是整個商圈中的絕佳地點;A點?D?D是商圈內(nèi)眾人矚目的好地點,但其能見度與接近性不如超級點,此商圈中極少數(shù)的地點較其優(yōu)越;B點?D?D位于商圈中較不顯眼的次要位置,在此商圈中很多地點較其優(yōu)越;C點?D?DC點與B點類似,在接近性和能見度上條件更差,在此商圈中不如很多地點。
D.確定合理價格
根據(jù)地點的評定等級、面積大小、時間因素、建筑物結(jié)構(gòu)和外觀、商圈中相似物業(yè)的租售價等,確定業(yè)主或經(jīng)紀人的要價是否合理。地點租金或售價的高低對新店未來的盈利能力有較大的影響。
E.地點實務(wù)評估
不是所有的好地點都適合開設(shè)專賣店,特別是對于各種不同類型的專賣店,需要考慮的各種實務(wù)因素是否可以滿足要求。
F.營業(yè)額預(yù)估
在進行商圈調(diào)查和地點分析后,選擇相類似的專賣店做比較,預(yù)估新店每小時、每天、每周的營業(yè)額分布,再考慮季節(jié)性和假日的營業(yè)收入差異來預(yù)估新店每月的營業(yè)額。如開設(shè)新店可能影響到公司其他專賣店的營業(yè)額,也要估計新店對老店專賣店的影響。
G.財務(wù)狀況
財務(wù)狀況預(yù)測和分析是新店選址中極為重要的環(huán)節(jié),在這一步驟中要重點評估新店的各項財務(wù)指標(biāo),包括獲利能力、開發(fā)總成本、投資回報率、投資回收期、保本營業(yè)額、貢獻利潤、現(xiàn)金流量等。
H.事后分析
在新店開設(shè)以后,將預(yù)估的營業(yè)額及各種財務(wù)指標(biāo)與實際相比較,以檢查新店選址中各個步驟是否正確,如有則修正,同時為以后新店的開設(shè)積累經(jīng)驗。
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對于導(dǎo)購,相信絕大部分人都會這樣認為:“不就是營業(yè)員嘛”。他們說得沒錯,“導(dǎo)購”,僅從書面解釋即為“引導(dǎo)采購”,也就是引導(dǎo)消費,這是導(dǎo)購員最基本的職責(zé),也是眾商家聘用導(dǎo)購后所發(fā)揮出的最常見功能。每一個商家的導(dǎo)購,都是構(gòu)成終端營銷的最基本要素之一??蓪嶋H上導(dǎo)購的身份遠遠不僅止于營業(yè)員,而是企業(yè)品牌的代言人、市場調(diào)研員、品牌維護員等等,小小的導(dǎo)購背后構(gòu)筑的是一個大營銷概念。
說導(dǎo)購背后是一個大營銷概念,并不是夸大導(dǎo)購的作用,而是從其所處的環(huán)境,所起的作用來看的。眾所周知,導(dǎo)購是處在市場的第一線,直接與市場與消費者接觸。消費者進店后,首先接觸到的是導(dǎo)購,因此導(dǎo)購給消費者提供的服務(wù),留下的印象可直接折射出品牌的文化、內(nèi)涵、實力。休閑服裝店,導(dǎo)購熱情奔放;體育運動店,導(dǎo)購活力四射;商務(wù)男裝店,導(dǎo)購優(yōu)雅大方……,每一類型的導(dǎo)購都體現(xiàn)出品牌風(fēng)格,要想真做到這一層,與品牌建設(shè)是分不開的。
首先,對導(dǎo)購員的身份認定上,導(dǎo)購不再只是銷售,而是品牌代言人。
這包括兩個角度,第一個角度是企業(yè),也就是說企業(yè)對導(dǎo)購的定位,應(yīng)該將導(dǎo)購納入品牌的一部分,最主要一點就是培養(yǎng)導(dǎo)購的品牌歸屬感;第二個角度是導(dǎo)購員自己,在自己角色的認定上,不僅僅是銷售產(chǎn)品,而是在推廣品牌、推廣理念與文化。
企業(yè)角度的實現(xiàn),是從企業(yè)與個人愿景策劃、人力資源儲建出發(fā)的,要防止導(dǎo)購員有“導(dǎo)購僅僅是為了獲取經(jīng)驗與賺工資”的想法,而是讓導(dǎo)購員看到導(dǎo)購背后的一條職業(yè)規(guī)劃道路,比如說導(dǎo)購員由于在專賣店陳列有特長,可以培養(yǎng)成企業(yè)自己的陳列師,用于指導(dǎo)所屬專賣店的陳列,也可以根據(jù)其它特長儲備成企業(yè)的店長、督導(dǎo)、市場開拓人員等各方面人才,并根據(jù)對他們的定位實施有目的的培訓(xùn)。有了較為理想的職業(yè)規(guī)劃,可以從思想上杜絕導(dǎo)購員“打一槍換一地”,以求得導(dǎo)購員與企業(yè)共同發(fā)展。除此之外,企業(yè)對導(dǎo)購的培養(yǎng),是系統(tǒng)化的,例如品牌理念、產(chǎn)品知識、服務(wù)、信息、禮儀與銷售技巧、管理等等。對于導(dǎo)購員自己來說,不再是狹隘地認為導(dǎo)購只是作為自己求職生涯中的過渡,看到的不僅是現(xiàn)在,還有將來。在銷售時,自己的角色就是一個品牌代言人,可以將品牌的信息傳遞給消費者。
如何做好品牌代言人這個角色?
第一, 充分理解企業(yè)理念與文化,將自己融入到文化中去,而不是作為旁觀者自說自話。每個品牌都有自己獨特的文化,例如可口可樂象征著“美國精神”,太子龍品牌透析出“自信自然出色”,只有把握了品牌文化,在推廣時才能真正將文化推廣出去,而不只是把產(chǎn)品賣出去。
第二,保持良好的心態(tài)。態(tài)度決定一切,保持良好的心態(tài)可以保證高昂的戰(zhàn)斗力。相對而言,導(dǎo)購所處事的職業(yè)比較簡單重復(fù),久而久之,容易使人心態(tài)疲軟。但同時,導(dǎo)購的工作又是具有較大挑戰(zhàn)性的,必須面對不同類型的客戶,不急不燥不溫不火地與他們溝通。所以心態(tài)好服務(wù)也就好起來,良好萊塢品牌形象也就傳遞出去了。
第三,真誠對待服務(wù)。在一片喊服務(wù)聲中,能否從心底里涌出的真誠做好服務(wù)至關(guān)重要,售前、售中服務(wù)想必各品牌都能做得無可挑剔,關(guān)鍵在于售后服務(wù)。真正能留給消費者長久印象的是售后服務(wù),比如說消費者在買了衣服之后某天,突然收到一張生日卡片與一份生日禮物,肯定是驚喜萬分了,品牌也就印在腦海里了。當(dāng)然,無論是售前、售中還是售后,都必須是真誠對待,要重視內(nèi)容而不僅是形式。
其次,賣場是綜合反應(yīng)的樞紐地,導(dǎo)購員就是控制這個樞紐的關(guān)鍵人物。
上個世紀七十年代發(fā)展起來的“賣場營銷”體系指出,賣場營銷是結(jié)合“開發(fā)設(shè)計、生產(chǎn)、物流、營銷、市場信息”與一體的營銷體系。這個體系把以前的“賣場僅作為銷售產(chǎn)品”的觀念扭轉(zhuǎn)為“通過研究消費者需求,開發(fā)設(shè)計出適合消費者需求的產(chǎn)品,用最快的物流速度來滿足消費者的需求,上一次的市場供求信息又影響到下一次的開發(fā)”,因此在賣場的管理方面,不僅考慮通路設(shè)計、燈光色彩應(yīng)用、商品陳列等硬性指標(biāo),而且要發(fā)揮導(dǎo)購的主觀能動性,收集一切信息,比如包括對商品、顧客信息、促銷活動、顧客反映的競爭品牌狀況等信息,并加以分析利用,以中尋找自己的品牌特色,形成差異化競爭實力。
在這一實際操作中,導(dǎo)購身上有雙重身份,一是盡量把自己品牌推廣出去,達成銷售目標(biāo),這是營業(yè)員,二是了解市場信息,包括顧客的實際需求、顧客對品牌的評價建議、顧客心目中的競爭品牌情況等,這就是市場調(diào)研員。
要做好以上雙重身份,除銷售技能及熟悉品牌產(chǎn)品之外,可以從幾個方面入手:
第一,培養(yǎng)市場敏感性。消費者對產(chǎn)品或活動的評價可以是多方面,均對自己某利益點提出,當(dāng)這種現(xiàn)象不是孤立單獨的時候,那就是普遍存在的,假如自己恰恰是缺陷,那企業(yè)可以根據(jù)導(dǎo)購所提供的信息迅速彌補。
第二,善于把握消費者心理。消費者所傳遞的信息跟消費者本身動機很有關(guān)系,有為享受更大優(yōu)惠而推托競爭品牌好的,有真正發(fā)現(xiàn)品牌某些方面不適合自己的,凡此種種,都需要導(dǎo)購去把握。而為了要把消費者吸引到賣場了,更是要對消費者心理進行分析,從而在賣場貨品籌備,氛圍布置、活動操作上吸引消費者。
總而言之,賣場作為品牌展示與推廣的一塊天地,品牌與導(dǎo)購是互動的,導(dǎo)購員主觀能動性的發(fā)揮直接影響到品牌建設(shè),甚至是品牌競爭優(yōu)劣,一個企業(yè)擁有成功的品牌與擁有成功的導(dǎo)購是分不開的。
說導(dǎo)購背后是一個大營銷概念,并不是夸大導(dǎo)購的作用,而是從其所處的環(huán)境,所起的作用來看的。眾所周知,導(dǎo)購是處在市場的第一線,直接與市場與消費者接觸。消費者進店后,首先接觸到的是導(dǎo)購,因此導(dǎo)購給消費者提供的服務(wù),留下的印象可直接折射出品牌的文化、內(nèi)涵、實力。休閑服裝店,導(dǎo)購熱情奔放;體育運動店,導(dǎo)購活力四射;商務(wù)男裝店,導(dǎo)購優(yōu)雅大方……,每一類型的導(dǎo)購都體現(xiàn)出品牌風(fēng)格,要想真做到這一層,與品牌建設(shè)是分不開的。
首先,對導(dǎo)購員的身份認定上,導(dǎo)購不再只是銷售,而是品牌代言人。
這包括兩個角度,第一個角度是企業(yè),也就是說企業(yè)對導(dǎo)購的定位,應(yīng)該將導(dǎo)購納入品牌的一部分,最主要一點就是培養(yǎng)導(dǎo)購的品牌歸屬感;第二個角度是導(dǎo)購員自己,在自己角色的認定上,不僅僅是銷售產(chǎn)品,而是在推廣品牌、推廣理念與文化。
企業(yè)角度的實現(xiàn),是從企業(yè)與個人愿景策劃、人力資源儲建出發(fā)的,要防止導(dǎo)購員有“導(dǎo)購僅僅是為了獲取經(jīng)驗與賺工資”的想法,而是讓導(dǎo)購員看到導(dǎo)購背后的一條職業(yè)規(guī)劃道路,比如說導(dǎo)購員由于在專賣店陳列有特長,可以培養(yǎng)成企業(yè)自己的陳列師,用于指導(dǎo)所屬專賣店的陳列,也可以根據(jù)其它特長儲備成企業(yè)的店長、督導(dǎo)、市場開拓人員等各方面人才,并根據(jù)對他們的定位實施有目的的培訓(xùn)。有了較為理想的職業(yè)規(guī)劃,可以從思想上杜絕導(dǎo)購員“打一槍換一地”,以求得導(dǎo)購員與企業(yè)共同發(fā)展。除此之外,企業(yè)對導(dǎo)購的培養(yǎng),是系統(tǒng)化的,例如品牌理念、產(chǎn)品知識、服務(wù)、信息、禮儀與銷售技巧、管理等等。對于導(dǎo)購員自己來說,不再是狹隘地認為導(dǎo)購只是作為自己求職生涯中的過渡,看到的不僅是現(xiàn)在,還有將來。在銷售時,自己的角色就是一個品牌代言人,可以將品牌的信息傳遞給消費者。
如何做好品牌代言人這個角色?
第一, 充分理解企業(yè)理念與文化,將自己融入到文化中去,而不是作為旁觀者自說自話。每個品牌都有自己獨特的文化,例如可口可樂象征著“美國精神”,太子龍品牌透析出“自信自然出色”,只有把握了品牌文化,在推廣時才能真正將文化推廣出去,而不只是把產(chǎn)品賣出去。
第二,保持良好的心態(tài)。態(tài)度決定一切,保持良好的心態(tài)可以保證高昂的戰(zhàn)斗力。相對而言,導(dǎo)購所處事的職業(yè)比較簡單重復(fù),久而久之,容易使人心態(tài)疲軟。但同時,導(dǎo)購的工作又是具有較大挑戰(zhàn)性的,必須面對不同類型的客戶,不急不燥不溫不火地與他們溝通。所以心態(tài)好服務(wù)也就好起來,良好萊塢品牌形象也就傳遞出去了。
第三,真誠對待服務(wù)。在一片喊服務(wù)聲中,能否從心底里涌出的真誠做好服務(wù)至關(guān)重要,售前、售中服務(wù)想必各品牌都能做得無可挑剔,關(guān)鍵在于售后服務(wù)。真正能留給消費者長久印象的是售后服務(wù),比如說消費者在買了衣服之后某天,突然收到一張生日卡片與一份生日禮物,肯定是驚喜萬分了,品牌也就印在腦海里了。當(dāng)然,無論是售前、售中還是售后,都必須是真誠對待,要重視內(nèi)容而不僅是形式。
其次,賣場是綜合反應(yīng)的樞紐地,導(dǎo)購員就是控制這個樞紐的關(guān)鍵人物。
上個世紀七十年代發(fā)展起來的“賣場營銷”體系指出,賣場營銷是結(jié)合“開發(fā)設(shè)計、生產(chǎn)、物流、營銷、市場信息”與一體的營銷體系。這個體系把以前的“賣場僅作為銷售產(chǎn)品”的觀念扭轉(zhuǎn)為“通過研究消費者需求,開發(fā)設(shè)計出適合消費者需求的產(chǎn)品,用最快的物流速度來滿足消費者的需求,上一次的市場供求信息又影響到下一次的開發(fā)”,因此在賣場的管理方面,不僅考慮通路設(shè)計、燈光色彩應(yīng)用、商品陳列等硬性指標(biāo),而且要發(fā)揮導(dǎo)購的主觀能動性,收集一切信息,比如包括對商品、顧客信息、促銷活動、顧客反映的競爭品牌狀況等信息,并加以分析利用,以中尋找自己的品牌特色,形成差異化競爭實力。
在這一實際操作中,導(dǎo)購身上有雙重身份,一是盡量把自己品牌推廣出去,達成銷售目標(biāo),這是營業(yè)員,二是了解市場信息,包括顧客的實際需求、顧客對品牌的評價建議、顧客心目中的競爭品牌情況等,這就是市場調(diào)研員。
要做好以上雙重身份,除銷售技能及熟悉品牌產(chǎn)品之外,可以從幾個方面入手:
第一,培養(yǎng)市場敏感性。消費者對產(chǎn)品或活動的評價可以是多方面,均對自己某利益點提出,當(dāng)這種現(xiàn)象不是孤立單獨的時候,那就是普遍存在的,假如自己恰恰是缺陷,那企業(yè)可以根據(jù)導(dǎo)購所提供的信息迅速彌補。
第二,善于把握消費者心理。消費者所傳遞的信息跟消費者本身動機很有關(guān)系,有為享受更大優(yōu)惠而推托競爭品牌好的,有真正發(fā)現(xiàn)品牌某些方面不適合自己的,凡此種種,都需要導(dǎo)購去把握。而為了要把消費者吸引到賣場了,更是要對消費者心理進行分析,從而在賣場貨品籌備,氛圍布置、活動操作上吸引消費者。
總而言之,賣場作為品牌展示與推廣的一塊天地,品牌與導(dǎo)購是互動的,導(dǎo)購員主觀能動性的發(fā)揮直接影響到品牌建設(shè),甚至是品牌競爭優(yōu)劣,一個企業(yè)擁有成功的品牌與擁有成功的導(dǎo)購是分不開的。
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