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泰國(guó)曼谷房產(chǎn)市場(chǎng)投資價(jià)值分析

時(shí)間:2017-10-26     人氣:1527     來(lái)源:恒服海外     作者:
概述:曼谷的經(jīng)濟(jì)占泰國(guó)總量的44%,曼谷港承擔(dān)著泰國(guó)90%的外貿(mào)。曼谷旅游業(yè)十分發(fā)達(dá),一年接待超過(guò)2000萬(wàn)的旅客。曼谷擁有幾十所大學(xué),包括泰國(guó)最好的大學(xué)——朱拉隆功大學(xué)。曼谷是國(guó)際活動(dòng)中心之一,每年有多達(dá)200~300起的各種國(guó)際會(huì)議在此舉行。城內(nèi)設(shè)有聯(lián)合國(guó)亞太經(jīng)社總部、世界銀行、世界衛(wèi)生組織、國(guó)際勞工組織以及20多個(gè)國(guó)際機(jī)構(gòu)的區(qū)域辦事處。......

 曼谷是

  • 泰國(guó)首都和最大城市

  • 中南半島最大城市

  • 東南亞第二大城市

  • 泰國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)中心

  • 全球最受歡迎旅游城市

 

  曼谷的經(jīng)濟(jì)占泰國(guó)總量的44%,曼谷港承擔(dān)著泰國(guó)90%的外貿(mào)。曼谷旅游業(yè)十分發(fā)達(dá),一年接待超過(guò)2000萬(wàn)的旅客。曼谷擁有幾十所大學(xué),包括泰國(guó)最好的大學(xué)——朱拉隆功大學(xué)。曼谷是國(guó)際活動(dòng)中心之一,每年有多達(dá)200~300起的各種國(guó)際會(huì)議在此舉行。城內(nèi)設(shè)有聯(lián)合國(guó)亞太經(jīng)社總部、世界銀行、世界衛(wèi)生組織、國(guó)際勞工組織以及20多個(gè)國(guó)際機(jī)構(gòu)的區(qū)域辦事處。

  交通

  曼谷有直飛國(guó)際國(guó)內(nèi)各大城市的航班,交通及其便利。曼谷也是泰國(guó)鐵路網(wǎng)的中心。

  人口

  根據(jù)2010年人口普查,大曼谷總?cè)丝?197.1萬(wàn)人,其中城市注冊(cè)人口達(dá)到980萬(wàn),人口密度為5801人/km²。

圖:上海市人口密度為3810人/km²。

  曼谷是國(guó)際化大都市。長(zhǎng)期居留的外國(guó)人中,分別有數(shù)萬(wàn)日本人、歐洲人、美洲人。

  感興趣的可以查看文章:泰國(guó)那么多外國(guó)人,都是過(guò)來(lái)玩的么

  經(jīng)濟(jì)

  泰國(guó)有536家上市公司,在泰國(guó)證券交易所上市。曼谷已經(jīng)成為東南亞的重要經(jīng)濟(jì)支柱。

  房產(chǎn)市場(chǎng)

  世界500強(qiáng)的外資公司基本都有分公司設(shè)在曼谷,這些公司的外籍高管也是曼谷高端房產(chǎn)市場(chǎng)的租客主要來(lái)源。

  曼谷自身人口過(guò)千萬(wàn),同時(shí)也集中了泰國(guó)80%以上的富裕階層,居住需求很大,而新建樓盤(pán)供應(yīng)量有限,所以房產(chǎn)價(jià)格較高。

  新建中檔公寓平均價(jià)格在30000人民幣/平方米左右。常見(jiàn)的一臥室公寓80萬(wàn)人民幣左右,月租金大約4000元人民幣,租金回報(bào)率大約6%。

  當(dāng)然不同地段的房?jī)r(jià)相差較大,市中心黃金地段的房?jī)r(jià)最高可以超過(guò)6萬(wàn)人民幣每平方米。

 

圖:曼谷公寓平均售價(jià)2008-2016第一季度/Knight Frank Thailand

  曼谷土地稀缺,加上土地私有,開(kāi)發(fā)和重建都很困難,市場(chǎng)房源越來(lái)越少,人口不斷增長(zhǎng),房產(chǎn)價(jià)格也逐年增長(zhǎng)。

  目前曼谷公寓市場(chǎng)仍屬于健康發(fā)展,曼谷大規(guī)模的基礎(chǔ)建設(shè)正在進(jìn)行中,例如同時(shí)開(kāi)工建設(shè)的多條地鐵線路,軌道交通建設(shè)一直到2030年才基本完成。

 

 

圖:曼谷軌道交通現(xiàn)狀圖

 

圖:曼谷軌道交通規(guī)劃圖

  本文節(jié)選自恒服海外原創(chuàng)文章:泰國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)投資分析https://www.hfurther.com/informationdetail/230

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  •   了解過(guò)家具銷售管理軟件的人,可能都知道顏色管理的問(wèn)題(當(dāng)然那些通用進(jìn)銷存除外),這個(gè)問(wèn)題是家具貨品的特點(diǎn)引起的,同一款柜子,款式一樣但顏色不同,更要命的是可選顏色還特別多,沙發(fā)的皮色就更多了,理論上所有的皮、布可以做所有的沙發(fā)。這樣問(wèn)題就來(lái)了,當(dāng)建立商品檔案時(shí)該怎么建呢?各種家具銷售管理軟件中都是怎么處理的呢?

    1、一物一碼

     

      就是一種顏色一個(gè)編碼,同一款家具有十種顏色,那就建十個(gè)商品編碼。持這種觀點(diǎn)的人一般是IT人士、之前運(yùn)行過(guò)ERP的管理人員,他們深知商品編碼的含義,理解商品編碼在軟件中的運(yùn)行方式,一旦出現(xiàn)一碼多物或者一物多碼,都會(huì)給軟件運(yùn)行帶來(lái)嚴(yán)重的災(zāi)難。所以即便是操作麻煩,他們也會(huì)一絲不茍的去建(一定要向他們致敬)。

      軟件不認(rèn)識(shí)具體的商品,也不會(huì)去辨認(rèn)商品的顏色,商品編碼就是軟件識(shí)別商品的身份證號(hào)碼,只要碼相同,軟件就會(huì)認(rèn)為它們是同樣的無(wú)差別商品,可以相互代替。查庫(kù)存、出貨、采購(gòu)都是以商品編碼作為基礎(chǔ)的。所以,為了區(qū)分不同顏色的商品,避免查倉(cāng)錯(cuò)、采購(gòu)錯(cuò)、出貨錯(cuò),一定要一物一碼才行。

      這種觀點(diǎn)對(duì)不對(duì)?當(dāng)然對(duì),毫無(wú)疑問(wèn)??墒怯腥司驼f(shuō)了:若有1000種商品,同時(shí)有100種可選的顏色的話,那就得建10萬(wàn)個(gè)商品編號(hào);若有2000種商品呢?再多呢?而這種數(shù)量級(jí)是極有可能發(fā)生的。先不說(shuō)建商品檔案時(shí)的工作量有多么巨大,就算是花大力氣全部建好了,一個(gè)龐大的商品檔案也會(huì)給軟件運(yùn)行帶來(lái)極大的負(fù)擔(dān),嚴(yán)重拖慢軟件運(yùn)行的速度。為了避免這種情況,有人提出了另一種方法:

    2、商品編碼+顏色碼

      就是一種商品同時(shí)用兩個(gè)碼來(lái)表示,指明了商品編碼還不夠,還要再指定顏色碼才可以對(duì)應(yīng)到具體的商品上去。開(kāi)單時(shí)先選擇商品編碼(也叫主碼),軟件隨后彈出顏色碼(也叫輔碼),兩者相結(jié)合后就可以沒(méi)有歧義地指明一種商品了。查倉(cāng)、采購(gòu)等等操都一樣處理。

      這種方法的優(yōu)點(diǎn)是避免建立大量商品檔案記錄:若有1000種商品,同時(shí)有100種可選的顏色的話,商品檔案中只建立1000條記錄,然后再建100種顏色碼就可以了,建的時(shí)候簡(jiǎn)單,用的時(shí)候也方便,符合我們?nèi)说牟僮髁?xí)慣,也容易理解。但是它不太符合電腦的邏輯,電腦喜歡一是一、二是二的東西,這樣的設(shè)計(jì)迎合的人,但為難了電腦。最終造成的問(wèn)題就是軟件后臺(tái)代碼設(shè)計(jì)復(fù)雜,數(shù)據(jù)處理困難,相信開(kāi)發(fā)這種模式的軟件的程序員深有體會(huì),隨著用戶對(duì)業(yè)務(wù)邏輯的要求越來(lái)越高,軟件的數(shù)據(jù)處理工作越來(lái)越難。這一點(diǎn)可以從軟件廠商的宣傳上得到佐證:之前曾大量宣傳雙碼處理的優(yōu)越性,而近兩年已低調(diào)處理,不怎么說(shuō)這個(gè)了。

      那么,有沒(méi)有一種結(jié)合兩者優(yōu)點(diǎn)的方式呢?既讓軟件處理數(shù)據(jù)時(shí)簡(jiǎn)單容易,同時(shí)不要建那么多的商品檔案呢?答案是肯定的:

    3、按需建檔法

      它結(jié)合前兩種方法的優(yōu)點(diǎn),兼顧了數(shù)據(jù)處理的方便和人員操作的方便。用這種方法的軟件很少,也只有專業(yè)來(lái)家具軟件才會(huì)去研究這些,比如“易管E8家具軟件”就使用了按需建檔法。因?yàn)榻?jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查和分析,若有1000種商品,同時(shí)有100種可選的顏色的話,并不是每種商品都需要建100種顏色,實(shí)際上絕大多數(shù)情況,每種商品賣的好的顏色只有有限的幾種,建商品檔案時(shí)只建這幾種就可以了,其它顏色的等用到時(shí)再由軟件自動(dòng)創(chuàng)建。

      商品檔案用3個(gè)編碼來(lái)表示:一是索引號(hào),這個(gè)是由軟件用的,一物一碼,絕不重復(fù)。實(shí)際上,軟件識(shí)別商品時(shí)就只用這一個(gè)碼,就是這個(gè)索引號(hào)。二是商品編碼,三是顏色碼。細(xì)心的讀者可能發(fā)現(xiàn)了,這實(shí)際上是把前兩種方法用到的碼全部列出來(lái)了,對(duì)的,就是這樣:索引號(hào)給電腦用,用于實(shí)現(xiàn)一物一碼,簡(jiǎn)化后臺(tái)的數(shù)據(jù)處理;后兩種碼給人用,便于理解,同時(shí)減少初期建檔的記錄數(shù)量,也為后來(lái)自動(dòng)創(chuàng)建商品檔案做準(zhǔn)備。

      當(dāng)開(kāi)單時(shí),也是先選一個(gè)商品編號(hào),若程序檢測(cè)到該商品有多有顏色可選時(shí),就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)顏色列表,默認(rèn)會(huì)選中最常用的那個(gè)顏色,若本次定貨要的不是這個(gè)顏色,操作員可以在顏色列表中另選一個(gè)(這個(gè)操作與第2種方法(商品編碼+顏色碼)的操作一模一樣)。保存單據(jù)時(shí),軟件若發(fā)現(xiàn)這種顏色還沒(méi)有建立商品檔案,它就會(huì)自動(dòng)生成一個(gè)“索引號(hào)”,同時(shí)創(chuàng)建一條新的商品檔案。整個(gè)過(guò)程操作員是感覺(jué)不到的,他很自然地開(kāi)單并保存就可以了。這樣一來(lái),電腦用索引號(hào),操作人員用商品編碼+顏色碼,吸取了兩者的優(yōu)點(diǎn),兼顧了數(shù)據(jù)處理的方便和人員操作的方便。

      每個(gè)行業(yè)的知識(shí)都是博大精深的,家具銷售行業(yè)就是如此,每天都在學(xué)習(xí),還是覺(jué)得自己知道的太少。唯有對(duì)每個(gè)問(wèn)題都認(rèn)真研究,找出最合理的解決方法,我們才能不斷進(jìn)步。希望我的這篇分享能夠引起我們共同的思想,不斷碰撞出思想的火花!

    (感謝大家的閱讀,更多內(nèi)容請(qǐng)搜索“易管E8家具軟件”)

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  •  大寶漆一直致力于環(huán)保涂料的研發(fā),綠色涂裝的推廣。為了解決木器涂料在家具行業(yè)生產(chǎn)面臨的施工問(wèn)題,助推家具企業(yè)安全、環(huán)保涂裝的轉(zhuǎn)型升級(jí)。10月25日,大寶培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)再次起航,走進(jìn)天津美克國(guó)際家居用品股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“美克家居”),為其帶來(lái)了多場(chǎng)環(huán)保涂裝、高效生產(chǎn)的技術(shù)交流盛宴。

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    美克家居張總經(jīng)理在百忙中接待了大寶培訓(xùn)團(tuán)隊(duì),就美克家居當(dāng)前的涂裝生產(chǎn)需求和期望做了說(shuō)明。他強(qiáng)調(diào),綠色發(fā)展已是大勢(shì)所趨,美克家居在原材料的選擇、產(chǎn)品生產(chǎn)等重要環(huán)節(jié)中,要將“環(huán)保、安全”落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié),美克家居需要環(huán)保的大寶漆產(chǎn)品,也需要大寶專業(yè)培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)的助力。他安排培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)到家具廠實(shí)地考察,找出生產(chǎn)中存在的問(wèn)題。

    I美克<nobr style=font-weight:bold;color:#f00;><nobr style=font-weight:bold;color:#f00;><nobr style=font-weight:bold;color:#f00;><nobr style=font-weight:bold;color:#f00;>第一</nobr></nobr></nobr></nobr>場(chǎng).png

    首場(chǎng)環(huán)保水性涂料技術(shù)交流會(huì)安排在美克家居五廠,在領(lǐng)導(dǎo)的致辭中,培訓(xùn)拉開(kāi)了序幕。上海大寶工程部水性專案組郭祥元老師為在座人員授課,他向美克家居員工重點(diǎn)介紹了大寶水性漆整體涂裝解決方案,讓在座人員了解大寶水性漆的特點(diǎn)、性能、優(yōu)缺點(diǎn)、干燥方法、工藝流程、常見(jiàn)水性漆涂裝漆病解決及預(yù)防措施等。在過(guò)程中,他通過(guò)展示水性漆涂裝流程,提醒美克家居同仁每道工序的施工要點(diǎn)與注意事項(xiàng)。經(jīng)過(guò)此次專業(yè)培訓(xùn),美克家居五廠員工紛紛表示受益匪淺,確信自己在水性涂料涂裝會(huì)做的更好!

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    第二場(chǎng)環(huán)保PE涂料及涂裝安全應(yīng)用技術(shù)交流會(huì)于26日在美克家居三廠展開(kāi),由培訓(xùn)學(xué)院任昆老師與在座人員分享大寶PE涂料的知識(shí)要點(diǎn)。他介紹了大寶PE涂料的性能特點(diǎn)及漆病預(yù)防及解決。隨后。他強(qiáng)調(diào)了安全生產(chǎn)的重要性。為了提升學(xué)習(xí)氣氛,會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)增加了互動(dòng)提問(wèn)環(huán)節(jié)。不少員工就遇到的PE施工操作的安全問(wèn)題進(jìn)行提問(wèn),任老師給予一一解答并給出好的預(yù)防建議。技術(shù)交流近結(jié)束時(shí),他再次強(qiáng)調(diào)了PE漆涂裝操作的安全生產(chǎn)管理,提醒一線生產(chǎn)員工應(yīng)該要具備安全、規(guī)范的生產(chǎn)意識(shí)。

    27日,以天冿美克家居各廠技術(shù)骨干人員為主的環(huán)保水性涂料及涂裝應(yīng)用技術(shù)討論會(huì)在美克家居三廠展開(kāi)。經(jīng)過(guò)近三小時(shí)的討論,雙方達(dá)成共識(shí),認(rèn)為大寶漆的環(huán)保產(chǎn)品、綠色涂裝工藝、專業(yè)的工程服務(wù)可滿足家具企業(yè)的生產(chǎn)需求,從實(shí)際解決車間生產(chǎn)問(wèn)題。相信在以后的深入合作中,美克家居將會(huì)走的更遠(yuǎn)更穩(wěn)。

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