商鋪選址的6點忠告
1、要根據(jù)自己店鋪的經營定位進行選址
選擇店鋪位置之前，首先要明確自己的經營范圍和經營定位。如果經營的是日化、副食等快速消費品，就要選擇在居民區(qū)或社區(qū)附近；如果經營的是家俱、電器等耐用消費品，就要選擇在交通便利的商業(yè)區(qū)。此外，還要考慮自己的目標消費群體，是主要面向普通大眾消費群體，還是主要面向中高階層消費群體，簡單的講就是要選擇能夠接近較多目標消費群體的地方。通常情況下，大多數(shù)店鋪適合選擇在人流量比較大的街區(qū)，特別是當?shù)厣虡I(yè)活動比較頻繁，商業(yè)設施比較密集的成熟商圈。
2、要盡量避免在受交通管制的街道選址，店鋪門前要有適合停放車輛的位置
很多城市為了便于交通管理，在一些主要街道會設置交通管制，例如單向通行、限制車輛種類、限制通行時間等等，店鋪選址應該避免這些地方。也盡量不要在道路中間設有隔離欄的街道開店，因為這樣會限制對面的人流過來，即使你的店鋪招牌做得再惹眼，對面的顧客也只能“望店興嘆”。交通方便是選擇店鋪位置的條件之一，店鋪附近最好有公交車站點，以及為出租車提供的上下車站等。另外，店鋪門前或附件應該有便于停放車輛的停車場或空地，這樣會更方便顧客購物。
3、要選擇居民聚集、人口集中的地區(qū)，不要在居民較少和居民增長較慢的地區(qū)開店
人氣旺盛的地區(qū)基本上都有利于開設店鋪，尤其是開設超市、便利店、干洗店這樣的店鋪。城市新開發(fā)的地區(qū)，剛開始居民較少、人口稀零，如果又缺乏較多流動人口的話，是不適宜開設店鋪的。雖然有時候在新建地區(qū)開店，可以貨賣獨家，但往往由于顧客較少，難以支撐店鋪的日常運營。
4、要事先了解店鋪近期是否有被拆遷的可能，房屋是否存在產權上的糾紛或其它問題
隨著城市的快速發(fā)展，舊城改造是經營中可能遇到的，開設店鋪首先要調查和了解當?shù)氐某鞘幸?guī)劃情況，避免在容易拆遷的“危險”地區(qū)設置店鋪。在租賃房屋時，還要調查了解該房屋的使用情況，例如建筑質量，房屋業(yè)主是否擁有產權或其它債務上的糾紛等等，這些細節(jié)方面的忽略往往會導致店鋪的夭折，自己帶來巨大的損失。
5、要注意店鋪所在街道的特點和街道客流的方向與分類
一條街道會因為交通條件、歷史文化、所處位置不同，而形成自己的不同特點，要選擇街道兩端交通通暢，往來車輛人流較多的街道，避免在一條“死胡同”里開店。店鋪的座落和朝向也是十分重要的，店鋪門面盡量要寬闊，朝北要注意冬季避風，朝西要注意夏季遮陽等等。同樣一條街道的兩側，由于行人的走向習慣，客流量不一定相同，要細心觀察客流的方向，在較多客流的一側選址。長途汽車站、火車站和城市的交通主干道，雖然人流也很大，但客流速度較快，很多人目的不是購物，滯留時間較短，在這些地方開店，要根據(jù)自己的經營需要慎重選擇。
6、要選擇同類店鋪比較聚集的街區(qū)，或者選擇適合自己店鋪的專業(yè)市場
“貨比三家”是很多人經常采取的購物方式，選擇同類店鋪集中的街區(qū)，更容易招攬到較多的目標消費群體，不要擔心競爭激烈，相關店鋪聚集有助于提高相同目標消費群的關注。電子市場、花卉市場、建材市場等專業(yè)化程度較高的市場或商場，也是開設店鋪的不錯選擇。需要注意的是，選擇專業(yè)市場或商場開店，要考察這些市場和商場的管理水平、規(guī)模大小、在當?shù)氐挠绊懥Φ纫蛩?，對?guī)模較小、開業(yè)時間較短、管理水平差的，要謹慎入駐。
大家在分析公司時一定要搞清楚一個事實，就是企業(yè)所有者和經營者的區(qū)別。企業(yè)所有者，就是股東，只有股東才是企業(yè)的所有者，包括大股東和小股東，也包括散戶。而企業(yè)的經營者，是指企業(yè)的經營層，即董事長、總經理等經營管理者，一般來說經營者和所有者是分開的，當然，也有許多經營者和所有者是統(tǒng)一的，這種情況主要是家族企業(yè)。舉個例子，就像一個大家庭，這個家庭的主人就是所有者，如果這個主人有能力自己掌管這個家庭的所有事物，則自己來打理，于是他既是所有者，也是經營者；如果他想雇傭一個管家來管理，則管家是經營者，主人就是所有者。
從人的經濟性考慮，每個人都是為自己的利益而生存的，于是股東的本質就是代表股東的利益，其最大的愿望就是公司能持續(xù)不斷發(fā)展以創(chuàng)造財富，在二級市場上就是希望股票不斷上漲，而管理層則代表自己的利益，從經濟層面考慮就是希望自己的報酬越多越好。于是就產生了股東和管理層利益追求上的差異。
國有企業(yè)的所有者是國家，或者說全國人民，這么說可以，但實際上對于國家來說，其實不是一個確定的所有者，也就是我們經常說的所有者缺位問題，而對于經營者來說，國企一般是委任制，許多國企尤其是央企的領導者是政府官員的性質，如中石油、中石化等這些企業(yè)的老總都是有行政級別的，對于他們來說，兩個因素決定了他們在任時不會有大的動作，一是他們的任期一般不會很長，短則一兩年，長則三五年，一旦任期期滿，這些經營者便會去其他的地方高就，要么去企業(yè)，要么去政府，所以他們更多考慮的是短期利益，或者說是自己在任期間的利益。假設一個項目，需要5年后才能盈利，5年之內這個項目都是虧損的，而決策者估計的在這個企業(yè)的任職期間不會超過5年，盡管從長期的角度來看，這個項目的實施對企業(yè)是有幫助的，但這個決策者最后很可能會選擇不上馬這個項目，因為在他任職期間，這個項目對他的政績效果是負的，對他不會有任何幫助，而真正得到實惠的是他的繼任者。而這種情況如果發(fā)生在私營企業(yè)里，很可能的結果是相反的，因為私營企業(yè)的所有者和經營者大多是統(tǒng)一的，二者利益的統(tǒng)一性決定了對項目選擇時考慮問題的角度是統(tǒng)一的。國企領導很難有大動作的另一個因素是國企的潛規(guī)則決定的。對于國企領導來說，如果企業(yè)做出了成績，一般國企的的主管上級（現(xiàn)在一般是國資委）會認為是應該的，或者說是大家共同的成績，而一旦出現(xiàn)大的失誤，直接負責人則要承擔主要的責任，可能會被降職、免職，甚至有可能會負刑事責任。也就是說，國企領導的收益是有上限的，而承擔責任的風險是下不保底的。所以基于這種原則，國企的領導很可能在其任職期間采取保守的策略，其目標不是企業(yè)的發(fā)展，而是不出事故。
而私營企業(yè)的情況恰恰相反，私營企業(yè)的許多高管都是企業(yè)的所有者，也就是股東。于是私營企業(yè)管理者的自身經濟利益一般有兩個來源，一是股票收入，二是薪酬收入。對于高管來說，一般股票收入要遠遠大于薪酬收入。如蘇寧電器董事長張近東2008年年薪收入150萬，但由于其擁有公司28.61%的股份，股份總數(shù)達到8.56億股，當年分紅收入2567萬元，遠遠大于其薪酬收入，這還沒有算股票增值的部分收益。也就是說，對于張近東來說，只要公司股價一年只要漲一分錢，其擁有的股份增值收入就將是其年薪的近6倍。再如山河智能的實際控制人何清華，截止2008年其持有公司7000多萬股股票，而其年薪只有21萬，年薪收入遠遠低于股票價值。所以對于擁有公司大量股份的高管來說，其年薪與股票價值相比屬于微不足道的一部分，所以從其自身的經濟利益考慮，使其自身價值最大化的最佳路徑不是大幅度提高年薪，而是使其股價大幅增長，這個增長必須是長期的，是可持續(xù)的，也就是說必須把公司經營好，他們只要能把公司經營好，其自身的價值必然會大幅度的提升。
除了明確管理層的股東地位之外，還要考慮管理層的經驗和能力。管理層的經驗與能力非常重要，一個浸淫行業(yè)數(shù)十年的老手和一個初入行的新兵蛋子來說，前者在經營企業(yè)中的優(yōu)勢不言而喻。前幾年地產行業(yè)的情況就是一個鮮明的寫照，作為萬科的靈魂，王石是屬于地產界老資格的代表，而作為順馳的領軍人物，孫宏斌則是地產界快速成長的新星。對于孫宏斌的超常規(guī)發(fā)展，王石在不同的場合都表示了擔憂，并且多次提出了警示，如“有的人選擇先做大、再做強，這是將過程和目標弄錯了”，“他不可能三年內超過萬科”，“那些已經大量拿地的地產企業(yè)肯定會有資金壓力，如果他現(xiàn)在仍然在說自己在資金上沒有問題，那我想說他在吹?！?，“那所謂的‘黑馬’，現(xiàn)在只能是熬著！”……但對于王石的這一些觀點，孫宏斌卻有自己不同的看法。結果就是由于2004年的宏觀調控，導致順馳資金鏈緊張，只能在2006年以不到20億元的價格出售了公司近95%的股份。接下來中國房地產發(fā)生的事情大家都知道，2006年和2007年中國的房價迎來了前所未有的上漲，其漲幅甚至不亞于股市。順馳相當于死在了大豐收的前夜。所以，豐富的行業(yè)經驗非常重要，經驗豐富的管理層有助于帶領企業(yè)持續(xù)發(fā)展，他們會搭車經濟增長的快車，還能避過經濟蕭條的險灘，他們會洞察到每一絲每一縷關于行業(yè)的細微變化，以便調整公司的戰(zhàn)略，而經驗不足的管理層只能順著經濟的發(fā)展而進步，一旦碰到波瀾，即使2004年那樣的宏觀經濟微調，也會遭遇大的災難，何況2008年的經濟危機。
技巧一：學會進行封閉性問題的提問
銷售的過程中，能針對我們的每個賣點設計并提問一些封閉性的問題，也就是讓顧客回答一些“是”與“不是”的問題。
例如：先生，我們的音箱是不是外觀很時髦？
先生，我們的重低音是不是很有震撼力？
在設計封閉性問題的時候，盡量讓顧客回答“是”，假如顧客回答的都是“是”的話，那我們的銷售就基本能成功了。
技巧二：盡量讓顧客參與到我們的銷售互動當中
銷售是一個互動的過程，并不是一個人表演的舞臺，同時做好互動是增加我們產品信服力，使顧客關注我們講解內容的最好途徑。
例如：我們在講解音箱的材料時，可以讓顧客抱起音箱試試他的重量。
在試重低音的時候，鼓勵顧客伸手到管口去試一試氣流的大小。
技巧三：以編故事或潛意識的暗示把消費者引導到情節(jié)當中
要知道，我們所要面對的是各樣的消費者，我們需要做的是使各類消費者能夠很好的理解我們產品的功能，加強對我們產品的印象，利用編故事或潛意識的暗示能很好的把消費者引入我們的話題。
例如：在試低音、高音的時候可以編一些小故事。先生，假如您晚上回家很興奮的時候想聽一下?lián)u滾的音樂的話，我們這款音箱的低音效果完全能滿足您的要求，此時在做相應的演示與講解；假如您早上起床想聽一下輕松的音樂，使自己輕松一下的話，我們這款音箱的高音效果同樣可以滿足您的要求，此時在做相應的演示與講解。
技巧四：區(qū)分誰是購買者、誰是決策者
銷售的過程中，盡力吸引決策者的關注，同時，也要善于對待影響者，因為其可能會影響到我們的整個銷售過程。
例如：年輕夫婦同一買東西，多于女方為主；
中年夫婦買高檔的用品，多以男方為主；
一家老小來買商品，一般父母是出錢者、決策者，子女是商品的使用者、影響者；
技巧五：銷售的過程中要注意促單
銷售的過程需要講究效率，在產品解說到一定過程的時候要促單，例如：先生，您放心，我跟您開一臺吧；顧客在猶豫不決的情況下我們要幫助他做決定，特別是面對多個消費者在商量到底需不需要購買的情況下，需要幫助顧客做決定，促單；
技巧六：學會應付討價還價的顧客
消費者在購買產品時討價還價的原因主要有：一、對價格有異議；二、追求成就感。
我們應付對策首先是自信，突出品牌力，建立不容置疑的誠信感。其次需要對消費者適度的恭維與夸獎，使消費者獲得某種程度的滿足感。最后用執(zhí)著觸動消費者的可憐心。
技巧七：學會訴求與贊美
贊美顧客可以使客人虛榮心上升，給客人以好感，使其頭腦發(fā)熱，利于沖動購買，使顧客停留專賣店的時間增長，更有機會銷售成功。
例如：用感人的語言使顧客下定決心，如“您夫人看到一定會高興的?！?FONT color=#ff6600>[NextPage]
用某種動作對猶豫不決的顧客做工作，讓其下決心，如“您再看一下，您多試一下?！?/SPAN>
技巧八：學會利用銷售道具
我們寫議論文需要論據(jù)，做數(shù)學證明題同樣也需要“因為…所以…”，同理，在我們實際的銷售過程中，我們要學會利用一些報刊、書刊、評論、評測等對我們有利的一面來做為我們銷售過程中有力的論據(jù)。
例如：在回答“你們的數(shù)碼產品質量是不是不好呀？”此類的問題時可以說
先生您看過由《南方日報》出版社出版的《創(chuàng)業(yè)心經》嗎？里面就有關于我們XXXX的介紹，他們給我們的定義是：“在歐洲打響的民族品牌”。先生，您可以試想一下一個在國際上擁有良好品牌形象的企業(yè)，會為了賺您20多元錢而生產一些劣質的數(shù)碼產品銷售給您，而把自己的品牌形象打壞嗎？所以您購買我們的產品絕對的放心！
技巧九：學會觀察與比喻
在終端銷售的過程中，我們要觀察對手的賣點，并能對他的賣點進行一些有力的打擊；在實際的銷售過程中，我們也要學會利用比喻的手法，把我們想要表達的東西用一個簡單的比喻介紹給顧客，加深顧客的認識。
例如：你的機器播放才18小時，人家XXX的是40小時超長播放！
答：先生，如果您用我們的數(shù)碼光聽收音的話，我敢保證充一次電能用400個小時！您說的40小時超長播放是有條件限制的。例如，聽音頻的播放的時間將比看視頻的播放時間長。我們用的電池是和他們一樣的，如果您要是拿他們音頻的播放時間和我們視頻的播放時間比較，那肯定是不行的。打個比方：用一條
技巧十：善于與一線品牌做比較
作為終端銷售人員要對競爭對手的產品了解透徹，只有這樣才能更好的解說我們的機器。同時，銷售的過程中，盡量把我們的產品質量、功能、性能與第一品牌靠近，拉近我們與第一品牌的距離。
例如：我還是比較喜歡買個名牌的，例如XXX的，他們的音質比較好！
答：先生，您就找對人了！我們這款MP3采用的芯片也是和目前XXX最新上市的FXXX是一樣的！都是采用了ROCKCHIP
技巧十一：學會銷售企業(yè)
在銷售的過程中，我們要學會思考與隨機應變，能夠化解消費者的疑慮，同時我們銷售的過程中不是單單銷售我們的產品，我們還要銷售我們的企業(yè)文化。
例如：你說你們用的芯片和XXX一樣，為什么賣的價格比XXX的要底好多？
答：先生，您就不了解這個了吧。我告訴您，銷售價格是由生產成本和銷售成本決定的，我們的生產成本和XXX的生產成本是一樣的。但XXX是自己重新建立渠道進行銷售，而我們不一樣了，我們是利用原有DIY渠道和原有DIY的人員進行銷售，所以我們的銷售成本要比XXX底很多。因此，我們的價格自然會比他們底。在加上我們的企業(yè)文化是：“為顧客創(chuàng)造價值”！因此，我們的數(shù)碼產品絕對是性加比最高的產品！