目前國(guó)內(nèi)零售企業(yè)選址大都采用歐美在上個(gè)世紀(jì)70年代使用的市場(chǎng)調(diào)研法.即只對(duì)幾個(gè)微觀的市場(chǎng)因素進(jìn)行調(diào)查。去年我們?cè)谧鲎稍冺?xiàng)目的時(shí)候也明顯發(fā)現(xiàn)了這一問題。很多店鋪的開店選址工作做的不細(xì)，開了店才知道后悔，可是錢已經(jīng)投下去了。時(shí)下很多關(guān)于連鎖經(jīng)營(yíng)的書，就這方面寫的很細(xì)了，我不做贅述。下面我談?wù)勯_店選址常常被我們忽略的6個(gè)重要細(xì)節(jié)：

　　城市的分類：在大型連鎖經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中，是否進(jìn)入一個(gè)城市，怎么進(jìn)入一個(gè)城市，是首先遇到的問題。在傳統(tǒng)的做法中我們一般是看人均收入，城市的發(fā)展?fàn)顩r等。忽略了一個(gè)宏觀的大前提，城市的類型。下面我簡(jiǎn)單談一下：城市可以大概的分為3類，工業(yè)化城市、交通樞紐城市、混合型城市。

　　1.工業(yè)化城市：它是由近代工業(yè)文明發(fā)展而成的單一功能城市。人口較少，大都是某個(gè)或某幾個(gè)大型企業(yè)的員工和家屬。這種城市根據(jù)其工業(yè)項(xiàng)目的不同我們有可以對(duì)其分類為：礦業(yè)城市（如：大慶、克拉瑪依、撫順等）、重工業(yè)城市（如：鞍山、本溪）、輕工業(yè)城市（如：東莞、番禺等），到了80年代開始又出現(xiàn)了電子及高科技工業(yè)城市，但都依附于大型城市周圍，屬于衛(wèi)星城的范疇。

　　2.交通樞紐城市：一般這類城市是由兩個(gè)因素產(chǎn)生：地理位置和行政區(qū)劃。它們的建城時(shí)間都很早大多數(shù)都有百年的歷史，是商品和信息的集散地。我們也將他們進(jìn)行分類：門戶型（進(jìn)入某個(gè)地區(qū)的必經(jīng)之地：如山海關(guān)）、交叉型（幾個(gè)交通干線交叉的地方：如武漢、鄭州）、港口型（一個(gè)主要的出海港或內(nèi)陸港：如大連、秦皇島）、地區(qū)核心型（某個(gè)地區(qū)的核心城市：如沈陽、西安）

　　3.混合型：兩種城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影響形成。往往成為了特大型城市或城市群。我們也可以將其進(jìn)行分類為：工業(yè)中心城市（依托圍繞其周圍的工業(yè)衛(wèi)星城或園區(qū)發(fā)揮其交通樞紐的優(yōu)勢(shì)：如深圳）、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心城市（依托其在經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易方面的軟硬件優(yōu)勢(shì)，大力開發(fā)新興工業(yè)園區(qū)和工業(yè)衛(wèi)星城：如上海、北京）、行政中心城市（首都、省府所在地同時(shí)也是工業(yè)城市：如北京、長(zhǎng)春）。

　　在我們進(jìn)入一個(gè)新城市開店選址前我們都應(yīng)該對(duì)城市的性質(zhì)進(jìn)行分類來確定自己的業(yè)態(tài)類型、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、價(jià)格帶、競(jìng)爭(zhēng)方法等。從以上因素我們可以得出以下結(jié)果：1、消費(fèi)整體絕對(duì)值較大，但因競(jìng)爭(zhēng)劇烈相對(duì)值一般。2、消費(fèi)者基數(shù)大，可以支撐本百貨公司3、投資成本較高。4、未來5年消費(fèi)者總量會(huì)有所增長(zhǎng)。5、仍然有新競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)場(chǎng)。

　　綜合分析：我們可以看到企業(yè)自身是一個(gè)定位于中等收入女性的時(shí)尚百貨公司。在沈陽雖然消費(fèi)基數(shù)大但分流嚴(yán)重。不確定的因素過多無法做其銷售總額的預(yù)算。也很難做正確的評(píng)估。大連的狀況和沈陽差不多。因此，我們結(jié)論是大慶比較適宜進(jìn)行連鎖店的開發(fā)。

　　城市功能區(qū)的分類：當(dāng)我們確定了進(jìn)入某個(gè)城市之后就要對(duì)其的地圖按功能進(jìn)行區(qū)域劃分。一般我們對(duì)城市是這樣劃分的。居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和行政區(qū)。下面我簡(jiǎn)單談一下：

　　1.居住區(qū)：大量的居民社區(qū)，人口密集。但往往有較強(qiáng)的獨(dú)立性。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。

　　2.工業(yè)區(qū)：工廠云集，較多的工作人口，鐘擺式生活方式。人口密度小，流動(dòng)性也不大。顧客有忠實(shí)度，但購買意愿小。而商業(yè)購買居多。

　　3.商業(yè)區(qū)：店鋪云集，流動(dòng)人口大，顧客忠實(shí)度小，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。租金高。市場(chǎng)影響力很大。

　　4.行政區(qū)：政府機(jī)關(guān)所在地，送禮和餐飲往往集中在此消費(fèi)。顧客的忠實(shí)程度比較高。

　　5.學(xué)校區(qū)：學(xué)校云集，有較強(qiáng)的獨(dú)立性。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。

　　在我們與地產(chǎn)商談判時(shí)，我們首先要確定的就是店鋪所在地所屬的功能區(qū)。之后才去確定是否開店，開什么樣的店。這里我們要明確的是不同區(qū)域的適合業(yè)態(tài)是完全不同的。而在很多老城區(qū)，功能區(qū)是混合在一起的。我們都要按實(shí)際情況來區(qū)分。我們一般的做法是將不同的功能區(qū)用不同的顏色標(biāo)志出來，然后做綜合分析。特別是在物業(yè)談判前期，我們首先就要了解周圍的功能區(qū)的分布狀況。

　　開店選址分析：

　　1、工業(yè)人口過多且都是經(jīng)過，不會(huì)下車購買商品。

　　2、居民區(qū)還在發(fā)展階段。

　　3、學(xué)生的消費(fèi)較單一，無法形成規(guī)模。

　　4、業(yè)態(tài)選擇有誤。

　　解決的方法：經(jīng)過研究和分析，做了如下整改。將1樓的6000平方米改做建材超市。以裝飾裝潢和五金電料為主。2樓變?yōu)?000平方米的生鮮加強(qiáng)型超市，以食品和生鮮為主，輔以日用雜品。

　　結(jié)果：1樓銷售額日均為25萬，毛利率25%。2樓銷售額為8萬，毛利為12%。以上我們可以總結(jié)出，開店選址前的宏觀決策的重要作用。

    昨天，香港建設(shè)（控股）公司聯(lián)合廣東省工商聯(lián)等單位舉行“2012房地產(chǎn)新政后家具行業(yè)發(fā)展大趨勢(shì)”分析會(huì)，順德上百家家具企業(yè)在會(huì)上紛紛表示，將組團(tuán)“掘金”華東市場(chǎng)，搶占二三線城市商機(jī)。
　　順德家具企業(yè)要內(nèi)外并舉和升級(jí)
　　未來順德家具業(yè)的發(fā)展方向?qū)⑼睦镒吣?？專家提出，首先是?nèi)外并舉，順德家具企業(yè)既要主攻國(guó)際市場(chǎng)，同時(shí)也要搶占國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。第二是提倡創(chuàng)新和企業(yè)升級(jí)。順德家具業(yè)未來的競(jìng)爭(zhēng)，有來自國(guó)內(nèi)長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、西南地區(qū)同行的競(jìng)爭(zhēng)，有出口企業(yè)轉(zhuǎn)內(nèi)銷的，還有準(zhǔn)備進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的國(guó)外同行。因此，順德家具企業(yè)要不斷創(chuàng)新，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上要改變過去那種簡(jiǎn)單模仿的做法，產(chǎn)權(quán)制度、企業(yè)制度要深化創(chuàng)新。在營(yíng)銷模式上也要?jiǎng)?chuàng)新，改變過去單純依賴傳統(tǒng)的經(jīng)銷商的代理制度，要開拓電子商務(wù)和實(shí)體店相結(jié)合的方式。在經(jīng)銷模式上，現(xiàn)在的品牌企業(yè)也已經(jīng)開始探索特許加盟的模式。
　　家具行業(yè)在二三線城市發(fā)展空間大
　　除了品牌家具的主動(dòng)轉(zhuǎn)型出擊，順德中小家具品牌也要更加注重對(duì)空白市場(chǎng)的開發(fā)。北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同博士在會(huì)上指出，隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)控，目前二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求正在不斷擴(kuò)大，利潤(rùn)空間也相對(duì)比較大，而且具有政策傾斜帶來的成本優(yōu)勢(shì)。調(diào)查顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，72%的房地產(chǎn)開發(fā)商樂意進(jìn)軍二三線城市。未來幾年，二三線城市的房地產(chǎn)將迅猛發(fā)展，作為房地產(chǎn)的下游產(chǎn)業(yè)，家具行業(yè)在二三線城市的潛在市場(chǎng)回報(bào)更為巨大，尤其是華東市場(chǎng)空間更是可觀，順德家具企業(yè)可以以華東市場(chǎng)作為進(jìn)軍內(nèi)銷市場(chǎng)新的切入點(diǎn)和突破口。
　　將組團(tuán)進(jìn)軍華東市場(chǎng)“掘金”
　　浙江湖州南潯國(guó)際建材城項(xiàng)目總監(jiān)葉惠蘭透露，香港建設(shè)（控股）公司將在華東的家具板塊中建設(shè)南潯國(guó)際建材城廣東館，專門承接順德家具企業(yè)的轉(zhuǎn)移，有望崛起華東的“樂從”，為順德家具企業(yè)抱團(tuán)開拓華東市場(chǎng)提供新的商機(jī)。對(duì)此，順德家具企業(yè)紛紛表示，順德家具企業(yè)將組團(tuán)進(jìn)軍華東市場(chǎng)“掘金”。內(nèi)地市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭很強(qiáng)勁，國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需，加快保障性住房建設(shè)，大力開發(fā)農(nóng)村市場(chǎng)，這些都為企業(yè)的市場(chǎng)開發(fā)提供了新的方向和空間，尤其是華東市場(chǎng)對(duì)家具需求非常旺盛，這就需要順德家具企業(yè)重新布局華東市場(chǎng)。