大賣場(chǎng)租金太貴，由業(yè)主共同“自治”的賣場(chǎng)模式靠譜嗎？

  在長(zhǎng)沙，大賣場(chǎng)與小鋪面業(yè)主在經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)“出走”“遷址”等情況的并不鮮見，位居芙蓉廣場(chǎng)中心位置的原百盛購(gòu)物廣場(chǎng)就是其中之一。

  那么，由業(yè)主授權(quán)成立運(yùn)營(yíng)公司，采用“自治”的方式來進(jìn)行一家大賣場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)，又是否能探索出迷局的破解之法？

  長(zhǎng)沙望城坡環(huán)球家居超市900余業(yè)主和200余經(jīng)營(yíng)戶共同成立運(yùn)營(yíng)公司，自己管理租金。

  家居賣場(chǎng)推“業(yè)主自治”能否破解租金難題？

  2019年12月10日，長(zhǎng)沙市望城坡環(huán)球家居超市正在進(jìn)行提質(zhì)改造。

  2019年12月10日，長(zhǎng)沙延續(xù)著低溫冷雨的天氣，而在望城坡環(huán)球家居超市擁有個(gè)小門面產(chǎn)權(quán)的羅正平卻是充滿了干勁，“2019年11月召開的業(yè)主大會(huì)確定了以‘業(yè)主自治’的方式繼續(xù)經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)，心里的一塊石頭落了地。”

  在原經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)撤出后，原廣大環(huán)球家具超市便陷入了經(jīng)營(yíng)迷局。這個(gè)經(jīng)營(yíng)了15年的家具賣場(chǎng)何去何從，頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

  事實(shí)上，在長(zhǎng)沙，大賣場(chǎng)與小鋪面業(yè)主在經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)“出走”“遷址”等情況的并不鮮見，位居芙蓉廣場(chǎng)中心位置的原百盛購(gòu)物廣場(chǎng)就是其中之一。

  那么，由業(yè)主授權(quán)成立運(yùn)營(yíng)公司，采用“自治”的方式來進(jìn)行一家大賣場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)，又是否能探索出迷局的破解之法？

  事件：老賣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)首個(gè)商業(yè)“業(yè)主共治”

  2019年12月10日，長(zhǎng)沙岳麓區(qū)望城坡大市場(chǎng)協(xié)調(diào)辦主任喻國(guó)軍向記者介紹，為了維護(hù)依然在該賣場(chǎng)內(nèi)做生意的200余個(gè)經(jīng)營(yíng)戶和大、小共計(jì)900余位業(yè)主的利益，岳麓區(qū)政府、望城坡街道等各級(jí)政府部門組織業(yè)主進(jìn)行了多次協(xié)商。

  最終通過業(yè)主大會(huì)選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，由大業(yè)主與小業(yè)主共同成立長(zhǎng)沙嘉深達(dá)物業(yè)管理公司來進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，并將賣場(chǎng)新命名為“望城坡環(huán)球家居超市”。

  “這種純商業(yè)賣場(chǎng)采用‘業(yè)主自治’的模式來進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，在湖南省內(nèi)還是頭一家。”喻國(guó)軍稱，年底，由業(yè)主共同成立的運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的賣場(chǎng)將正式亮相，而整個(gè)賣場(chǎng)的提質(zhì)改造則計(jì)劃在2年內(nèi)完成。

  繞家居賣場(chǎng)走一圈，可以看到，賣場(chǎng)外圍正在進(jìn)行提質(zhì)改造。據(jù)大業(yè)主代表之一的湖南嘉國(guó)投資有限公司負(fù)責(zé)人王志勇透露，此次不僅將翻新外墻，還將增設(shè)地面停車場(chǎng)，并為整個(gè)商場(chǎng)安裝中央空調(diào)、扶手梯等硬件設(shè)備。

  “900多位業(yè)主，來自23個(gè)省份，再加上200余位經(jīng)營(yíng)戶，就是一支很強(qiáng)大的力量。”作為小業(yè)主代表，同時(shí)也是該賣場(chǎng)業(yè)委會(huì)主任的羅正平認(rèn)為，業(yè)主自治的最大好處在于有著相同的利益訴求和出發(fā)點(diǎn)，能夠更大地發(fā)揮出各自的作用來。

  行業(yè)：在租金與產(chǎn)權(quán)之間尋找平衡點(diǎn)

  在賣場(chǎng)大門外，“政府指導(dǎo)、業(yè)主主導(dǎo)”、“租金業(yè)主自己管理”等條幅隨處可見。羅正平表示，900余名業(yè)主預(yù)計(jì)在下周與新成立的物管公司簽訂合同，但截至發(fā)稿前，這份合同樣本為期一周的公示期已過去了多天。

  記者采訪發(fā)現(xiàn)，無論是原廣大環(huán)球經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的撤出，還是如今業(yè)主自治成立的新公司的接手運(yùn)營(yíng)，其關(guān)鍵都繞不開“租金”二字。租金低了，業(yè)主不干；租金過高，運(yùn)營(yíng)方又要承擔(dān)較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

  究竟如何找到一個(gè)合適的平衡點(diǎn)？目前，望城坡環(huán)球家居超市的解決方法，是由大業(yè)主代表之一的湖南嘉國(guó)進(jìn)行“租金保底”承諾，如在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中，租金無法達(dá)到預(yù)期，則由該公司進(jìn)行補(bǔ)貼，解決大部分小業(yè)主的顧慮。

  破局：不應(yīng)讓租金成為商業(yè)黑洞

  租金往往是業(yè)主們最為關(guān)心的問題，而整個(gè)賣場(chǎng)能否持續(xù)健康地運(yùn)營(yíng)下去才是本源。

  早在2008年，選址芙蓉廣場(chǎng)的百盛購(gòu)物廣場(chǎng)就曾因續(xù)租租金問題無法與小業(yè)主們達(dá)成一致而選擇撤場(chǎng)。

  在接下來的10年時(shí)間內(nèi)，僅有臨街鋪面及超市部分仍在經(jīng)營(yíng)，大部分面積閑置。期間，前后有多個(gè)公司曾意欲接盤，有的甚至進(jìn)入了實(shí)際招商階段，但終因冗雜的利益關(guān)系而放棄。

  修物業(yè)，賣產(chǎn)權(quán)，再統(tǒng)一由運(yùn)營(yíng)方承租經(jīng)營(yíng)……這種商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，在房地產(chǎn)開發(fā)商看來是多方收益的好模式。然而，這種模式背后，卻總因“租金”問題而讓物業(yè)陷入黑洞。

  一長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，采用業(yè)主自治的方式來組織人力進(jìn)行公司化運(yùn)營(yíng)，如果選擇了具備商業(yè)運(yùn)管經(jīng)驗(yàn)的人來進(jìn)行操作，不失為一種好的解決方案，一定程度上避免因租金問題而產(chǎn)生的分歧。

  在當(dāng)下的商業(yè)環(huán)境里，運(yùn)營(yíng)方首先要考慮的應(yīng)該是如何吸引客流，帶旺生意，而非與業(yè)主在租金問題上‘扯皮’，最終影響賣場(chǎng)元?dú)狻＃▉碓矗杭揖撸?/p>

 沒有人能想到，2020，庚子鼠年，竟然是以一場(chǎng)疫情開始的。

疫情不僅意味著人們的健康將面臨潛在的威脅，更意味著各個(gè)行業(yè)都將面臨巨大的挑戰(zhàn)。西貝餐飲集團(tuán)創(chuàng)始人賈國(guó)龍的那句“現(xiàn)金流只夠撐3個(gè)月”，讓人們開始關(guān)注這場(chǎng)疫情背后潛藏著的，企業(yè)們的“危”與“機(jī)”。與餐飲、旅游、實(shí)體零售所面臨的困境基本相同，隨著疫情急速蔓延，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入休眠狀態(tài)，銷售趨于停擺。占據(jù)中國(guó)居民人均消費(fèi)支出23%的居住消費(fèi)，正在遭到抑制。

但這種抑制并非永久性的。業(yè)內(nèi)的一個(gè)共識(shí)是，疫情過后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來反彈。為了渡過寒冬，房企、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以及房地產(chǎn)線上交易平臺(tái)出臺(tái)一系列措施，積極自救，在大量玩家的合力下，新的打法被推上歷史舞臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)、AR、人工智能等高新技術(shù)與房地產(chǎn)行業(yè)之間的化學(xué)反應(yīng)正在被催化，線上化成為主流。著眼未來，2020年可能將會(huì)成為整個(gè)房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)生態(tài)的拐點(diǎn)。

至此，由這場(chǎng)疫情引發(fā)的、一場(chǎng)針對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的蝴蝶效應(yīng)，已經(jīng)初露端倪。

“延遲”：房地產(chǎn)消費(fèi)需求遭到暫時(shí)性抑制

1月26日晚間，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)向會(huì)員單位并全行業(yè)發(fā)出號(hào)召，暫時(shí)停止售樓處銷售活動(dòng)，待疫情過后再行恢復(fù)。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內(nèi)至少60余個(gè)省市下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷售活動(dòng)。

這一紙通知，直接導(dǎo)致超過95%的城市新增房源遭遇“零供應(yīng)”。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)到的84個(gè)城市2020年春節(jié)假期新增供應(yīng)數(shù)據(jù)看，累計(jì)總量?jī)H為25萬平方米，較疫情爆發(fā)（以1月23日武漢封城為分界點(diǎn)）前一周大降95%；春節(jié)后一周隨著疫情形勢(shì)逐步嚴(yán)峻，84城供應(yīng)量再度驟降至4萬平方米，與2019年同時(shí)期相比，降幅達(dá)97%。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，這個(gè)春節(jié)格外冷。

節(jié)后的“回鄉(xiāng)置業(yè)”熱潮不再，各城市新房成交量均有不同程度的下跌。直至二月中旬，疫情爆發(fā)已近一個(gè)月，防控措施進(jìn)一步升級(jí)，售樓部和各大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的實(shí)體店大部分仍未開業(yè)，房產(chǎn)中介恢復(fù)帶看的另行通知更加遙遙無期。與此同時(shí)，大量房地產(chǎn)的潛在消費(fèi)群體都被“捂”在家中，無法看房，不得不暫時(shí)選擇觀望。

不過，在“房住不炒”的政策環(huán)境下，過去幾年的房產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)把投資需求壓低，大量的購(gòu)房者都是剛需客戶，疫情只是讓剛需客戶的消費(fèi)行為延遲了。盡管疫情會(huì)對(duì)需求市場(chǎng)造成一定的影響，2020全年全國(guó)商品住宅銷售面積同比將有不同程度的下滑，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持著巨大的體量，一旦疫情結(jié)束，消費(fèi)需求將會(huì)被釋放，市場(chǎng)會(huì)迎來一個(gè)交易的小高峰時(shí)期。根據(jù)疫情延續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短，這個(gè)小高峰時(shí)期可能將發(fā)生在2020年的第二季度或第三季度。

“接招”：修煉內(nèi)功、支援疫區(qū)，挖掘線上紅利

疫情期間，房地產(chǎn)消費(fèi)需求遭到暫時(shí)性抑制，幸運(yùn)的是，我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的各企業(yè)已經(jīng)開始修煉內(nèi)功，為迎接疫情過后的恢復(fù)期做好充足的準(zhǔn)備。

首先，出臺(tái)疫情專項(xiàng)補(bǔ)貼等利好政策，穩(wěn)定租客與員工情緒。自如針對(duì)武漢地區(qū)簽約租客發(fā)布專項(xiàng)租金減免。貝殼找房更是推出了為新居住服務(wù)者紓困的六大舉措，包括：（1）減免二手房業(yè)務(wù)平臺(tái)費(fèi)；（2）加大新房墊傭力度；（3）武漢地區(qū)定向支持和補(bǔ)貼；（4）成立億元新經(jīng)紀(jì)保障基金；（5）經(jīng)紀(jì)人線上付費(fèi)課程免費(fèi)學(xué)；（6）仲益互助-互助金開通綠色通道，簡(jiǎn)化申請(qǐng)流程，提升救助效率。

其次，支援疫區(qū)，展現(xiàn)社會(huì)責(zé)任感。疫情面前，眾志成城才能共克時(shí)艱。為此，貝殼找房慷慨解囊，向中國(guó)紅十字基金會(huì)捐款1000萬元人民幣；自如宣布將旗下青年驛棧——“武漢大陸坊自如驛”全面用于免費(fèi)接待抗擊疫情的醫(yī)護(hù)工作者；安居客則是推出了“抗擊肺炎”專區(qū)，集合疫情相關(guān)樓市信息。

最重要的是，消費(fèi)需求遭抑制，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)企業(yè)難以避免地要面臨一定的現(xiàn)金流問題，這一問題直接影響到企業(yè)是否能夠堅(jiān)持到疫情之后的恢復(fù)期將會(huì)出現(xiàn)的“成交小高峰”。當(dāng)前，開源節(jié)流成為了全行業(yè)的主旋律。如何在客戶需求基本停滯之時(shí)做到“開源”？行業(yè)給出了共同的解答：挖掘線上紅利。

在以往的新房、二手房和租房市場(chǎng)內(nèi)，房屋經(jīng)紀(jì)和消費(fèi)者的溝通、帶看和成交往往具有極強(qiáng)的線下屬性，此次疫情隔斷的正是人與人之間近距離接觸的機(jī)會(huì)，這也是房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)疫情時(shí)不可避免地承壓的重要原因之一。

包括自如、居理新房、安居客、我愛我家在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，均推出了“0接觸”找房、線上售樓處、非現(xiàn)場(chǎng)收租等應(yīng)對(duì)措施。大量房企也積極參與在線售樓平臺(tái)的開通和實(shí)踐，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的力量，發(fā)揮在線售樓平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。其中，碧桂園、恒大和萬科等房企此前已經(jīng)自建了線上平臺(tái)，已具有一定的線上基礎(chǔ)；保利、金茂、金地、陽光城、美的置業(yè)、禹州等房企推出了在線售房小程序；大部分房企則選擇和平臺(tái)網(wǎng)站合作。

值得一提的是，一部分基于互聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)交易平臺(tái)的特長(zhǎng)，恰恰是利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、通過在線化的方式解決人與人之間連接的問題。在此次疫情面前，這些平臺(tái)的日常積累得到了最大化發(fā)揮。

以貝殼找房為例，貝殼一直致力于實(shí)現(xiàn)居住服務(wù)行業(yè)的數(shù)字化，包括物的數(shù)字化、人的數(shù)字化和流程的數(shù)字化，打造了覆蓋從客戶溝通、帶看，到簽約、交易等全流程的線上化能力的構(gòu)建。在突如其來的疫情面前，對(duì)于居住服務(wù)行業(yè)數(shù)字化的深耕，使得貝殼“意外”地?fù)碛辛讼劝l(fā)優(yōu)勢(shì)。比如，在在VR場(chǎng)景中，用戶可與經(jīng)紀(jì)人提前預(yù)約看房時(shí)間，實(shí)時(shí)連線進(jìn)行交互，由經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行“現(xiàn)場(chǎng)”答疑解惑，還可以隨時(shí)隨地與家人、朋友同時(shí)完成“帶看”；在交易環(huán)節(jié)，租客可以在貝殼找房APP中完成租約合同的線上無紙化簽約，無需親自到場(chǎng)進(jìn)行合同簽署；購(gòu)買二手房的消費(fèi)者亦可以在線上實(shí)時(shí)監(jiān)控交易進(jìn)度，打破了傳統(tǒng)二手房交易過程中的事項(xiàng)復(fù)雜、進(jìn)度信息不透明、資金安全風(fēng)險(xiǎn)高的普遍痛點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2月1日至14日，貝殼平臺(tái)上找房人和經(jīng)紀(jì)人共發(fā)起了309萬次VR帶看，相較去年同期增長(zhǎng)近213倍；通話時(shí)長(zhǎng)達(dá)44675個(gè)小時(shí)，較去年同期增長(zhǎng)323.5倍。

同時(shí)，2月上旬，貝殼找房租賃在線簽約全國(guó)滲透率高達(dá)65.35%，相較月初增長(zhǎng)47.28個(gè)百分點(diǎn)，以北京鏈家為例，2月1-10日，租賃一共簽了115單，其中線上簽約102單（占比89%），客戶沒有線下看過房子就線上簽約的達(dá)到65單（占比57%）。截至目前，貝殼的“交易可視化”已經(jīng)覆蓋全國(guó)94個(gè)城市，有近90%的買賣用戶使用可視化進(jìn)行流程查看，累計(jì)服務(wù)超過20萬個(gè)家庭。

縱觀整個(gè)行業(yè)，疫情期間的“現(xiàn)象級(jí)”趨勢(shì)也已經(jīng)顯露：房產(chǎn)服務(wù)向線上進(jìn)化的進(jìn)程正在加速。

“蛻變”：房地產(chǎn)集客與交易場(chǎng)景向線上遷移，催化科技落地與理念革新

2003年上半年，非典肆虐，卻成為了一批企業(yè)、乃至一些商業(yè)模式崛起的契機(jī)。今天耳熟能詳?shù)奶詫?、京東，都是在受非典影響時(shí)選對(duì)了商業(yè)化路徑而聲名鵲起；當(dāng)年海底撈在疫情期間上門配送火鍋，逆勢(shì)打開銷售局面，一步步成就了中國(guó)餐飲業(yè)的一大巨頭。

可見，傳統(tǒng)行業(yè)的變革，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止新科技的落地這么簡(jiǎn)單，還必須伴隨企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、以及大量消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣的革新。

將眼光回到房地產(chǎn)行業(yè)，2020年，正是經(jīng)營(yíng)理念與消費(fèi)習(xí)慣迎來革新的契機(jī)，也是包括VR、AR、AI在內(nèi)的眾多高新技術(shù)加速落地的契機(jī)。

可以預(yù)見，為應(yīng)對(duì)疫情以及迎接之后小高峰，房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)大量玩家力發(fā)一處，線上化成大勢(shì)所趨。

首先，消費(fèi)者的服務(wù)體驗(yàn)提升，經(jīng)過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)教育的用戶越來越依賴于互聯(lián)網(wǎng)，消費(fèi)者追求高效、透明、便捷的交易體驗(yàn)。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，“交易低效率、信息不對(duì)稱”是固有痛點(diǎn)，仍然具有較大的改造空間，因此資本助力下的科技力量紛紛以重塑房地產(chǎn)行業(yè)，為用戶帶來更快、更好、更便捷的交易體驗(yàn)為使命和愿景。以VR為代表的房產(chǎn)科技技術(shù)，能夠打破物理空間約束，使得消費(fèi)者快速獲取家裝、戶型、朝向等傳統(tǒng)照片、文字無法給予的信息量和體驗(yàn)。房地產(chǎn)集客與交易場(chǎng)景向線上遷移，將會(huì)帶動(dòng)VR、AR、AI等技術(shù)在行業(yè)內(nèi)加速落地。

其次，賦能從業(yè)者，提升作業(yè)效率。一方面，讓經(jīng)紀(jì)人能夠?qū)崿F(xiàn)由瀏覽、咨詢向線上帶看、匹配、協(xié)商、下定以及經(jīng)紀(jì)人合作的全面線上化；另一方面，推動(dòng)管理者業(yè)務(wù)管理從線下到線上遠(yuǎn)程辦公、指導(dǎo)，加速了行業(yè)在線學(xué)習(xí)教育的滲透率。

據(jù)貝殼研究院《2020年新冠狀病毒對(duì)中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)影響》調(diào)研數(shù)據(jù)表明：84%的受訪者認(rèn)為疫情之后線上能力更重要，疫情期間，68.82%的經(jīng)紀(jì)人在線時(shí)長(zhǎng)增加、47.95%的經(jīng)紀(jì)人使用VR看房和講解意愿更高。放眼全球，以美國(guó)Compass、Open Door為代表的新型房產(chǎn)科技經(jīng)紀(jì)公司，也正在加速通過線上化技術(shù)來武裝經(jīng)紀(jì)人和管理者?？梢源_定的是，包括VR帶看和線上簽約在內(nèi)的新興業(yè)務(wù)形態(tài)，在未來將會(huì)得到日益廣泛的應(yīng)用。

一言以蔽之，房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的線上化，有益于企業(yè)管理的集約化和成本的優(yōu)化，也有益于創(chuàng)建公平透明的交易市場(chǎng)；從認(rèn)知層面來看，線上辦公、VR帶看的推廣，也有助于培養(yǎng)用戶在線上接受各種服務(wù)的習(xí)慣，并推動(dòng)了開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司、科技公司對(duì)于線上工具的探索和使用。這個(gè)特殊的時(shí)期，不僅加速了互聯(lián)網(wǎng)、VR、AR與傳統(tǒng)行業(yè)的結(jié)合，更加速了從業(yè)人員和消費(fèi)者的認(rèn)知方式和行為模式的改變。

由此，億歐相信，以2020年為拐點(diǎn)，房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)線上化的滲透率未來會(huì)大幅增加，高新技術(shù)與房地產(chǎn)行業(yè)之間的化學(xué)反應(yīng)也正在被催化。

房地產(chǎn)科技3.0時(shí)代的加速深化，已成定局。而京東、淘寶、海底撈的故事，很可能也即將在這個(gè)行業(yè)內(nèi)重演。（來源：億歐網(wǎng)）