文/濮安國(中國紅木家具文化研究院院長)編輯/蔡靜琦

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濮安國，1942年出生，江蘇無錫人。我國著名的明清家具專家和工藝美術(shù)學者，被譽為“中國紅木家具研究和蘇式家具研究第一人”，早年在業(yè)內(nèi)有“南濮(安國)北王(世襄)”之稱?，F(xiàn)任中國紅木家具文化研究院院長、中國家具協(xié)會傳統(tǒng)家具專業(yè)委員會高級顧問。

近三個世紀以來，紅木家具在中國家具史上獨領風騷。無論是在國內(nèi)還是在國際上，它幾乎都是中國家具不可替代的高端品類代表，也是在不斷開發(fā)和創(chuàng)新中最具時代性的家具。

隨著我國改革開放的不斷深入，人們的生活方式持續(xù)發(fā)生重大變化，崇尚紅木家具的風氣越來越濃，中國紅木家具需要在不斷加強文化傳承中開創(chuàng)一個新的時代。

材美質(zhì)堅是紅木家具的文化載體

我國古代家具，發(fā)展至明代中葉，繼幾千年以來的漆木家具之后，又產(chǎn)生了以優(yōu)質(zhì)硬木為主要材料的小木作家具。家具的用材相當廣泛，有櫸木、柞槙木、花梨木、鸂鶒木、鐵力木、烏木、酸枝木和紫檀木等。中國古代從漆木家具發(fā)展到硬木家具的歷史過程，是我們民族對家具用材的認識、開發(fā)和創(chuàng)造的過程，它充分表明，在中國古代家具史上，家具的用材業(yè)已成為一種特殊的家具文化現(xiàn)象。通過家具用材表達家具文化的意義，已成為一種優(yōu)良的文化傳統(tǒng)。故有許多人對蘇州地區(qū)用櫸木、老花梨木制作的明清家具，常被認為較多的是“明式”家具；而包括其他地區(qū)采用紫檀木、酸枝木制作的家具，則認為多數(shù)是“清式”家具。顯然，這種說法并不完全正確，家具的用材與家具的風格也沒有必然的聯(lián)系，但這是長期以來人們對不同歷史時期、不同地區(qū)家具用材文化現(xiàn)象的一個大體認知。

當時以蘇州為中心的江南地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)達，人文薈萃，文人對家具提出了種種新的觀念，尤其是在江南櫸木家具的基礎上，隨著硬木資源的擴大和增多，對家具的用材更加講究質(zhì)地細密、紋理天然。明人文震亨在《長物志》一書中提到當時制作家具選用的材料已有花梨、鐵梨、紫檀、香楠、花楠、豆瓣楠、赤水木、欏木、烏木等十多種。并把“花梨、鐵梨、香楠等”冠之謂“文木”，將石面山巒疊起、風云飛卷的云南大理石稱為“文石”，從文人的美學觀出發(fā)，加以大力提倡。

家具用材的這一變化，從根本上改變了中國幾千年來漆飾家具在人們生活中的傳統(tǒng)習俗和思想意識，給人們的生活帶來了新的情結(jié)和精神享受?！安拿蓝鴪裕愣?，假爾為憑，逸我百年”，這是南京博物院藏明代萬歷年間花梨木書案(鐵力木面板)的銘文。主人當年所表達的情懷與感慨，鮮明地體現(xiàn)了時人崇尚新材料家具的文化意蘊，深刻地反映了人們對家具用材的一種文化追求和情趣。

隨后而起的紅木家具，則是我國家具用材文化傳統(tǒng)的承繼和延續(xù)，由于種種優(yōu)質(zhì)材料的屢出不窮，使紅木家具漸漸地成為一種約定俗成的更為廣泛的家具文化現(xiàn)象。直至清代中葉以后，紅木家具已是相當流行的高檔家具，成為許多家庭體現(xiàn)財富和地位的一種象征。

然而，紅木從一開始就不是單指某一樹種，在江南一帶除最常見的櫸木之外，對來自海外的優(yōu)質(zhì)硬木都統(tǒng)稱為“紅木”，如有老紅木、酸枝木、香紅木、老花梨木、花梨木、鐵力木等。2000年，政府有關(guān)部門制訂了《紅木》國家標準，將紅木木材確定為“33個樹種”，“歸為紫檀木、花梨木、香枝木、黑酸枝木、紅酸枝木、烏木、條紋烏木和雞翅木8類，隸屬于紫檀屬、黃檀屬、柿屬、崖豆屬及鐵刀木屬?！爆F(xiàn)在又組織紅木界代表、海關(guān)、檢驗檢疫等方面的專家共同商討《紅木》國標的修訂，并有消息稱，本次修訂將擴大紅木樹種范圍。令人欣慰的是，這些新的紅木樹種為當今如火如荼的紅木家具市場，提供了廣闊的前景，為紅木家具新時代的輝煌提供了物質(zhì)保證。

但是，我們也不難發(fā)現(xiàn)，紅木樹種的變化給我國紅木家具用材的歷史屬性和文化屬性帶來許多新的問題，產(chǎn)生許多不同的認識。如近些年來，業(yè)內(nèi)市場不是充分地去體現(xiàn)每種材料獨特的材質(zhì)美，而是一味地強調(diào)木材樹種的所謂產(chǎn)地，強調(diào)新料與舊料的比價，對于不同材質(zhì)、色澤、紋理等等在紅木家具所展現(xiàn)的文化性和藝術(shù)性卻不以為然，甚至有人認為“鬼臉”越多越貴，或?qū)⒁恍┘揖吒愕搅嘶ɡ锖诘牡夭?，有人竟還以為這就是中國古典家具用材的傳統(tǒng)文化。這些把明清家具文化僅僅停留在材質(zhì)表面層次的認識，已經(jīng)十分嚴重地阻礙了我國傳統(tǒng)家具在新時代的發(fā)展。這種近乎“唯材為美”的現(xiàn)象完全扭曲了家具用材文化的特殊內(nèi)涵。因此，我們必須從新時代的高度，認真地去揣摩古人重視家具用材的本質(zhì)意義和文化價值，更好地去重視傳統(tǒng)家具“材美而堅”的人文精神，不斷地樹立現(xiàn)代紅木家具的品牌地位。

手工技藝是紅木家具的文化精粹

傳統(tǒng)紅木家具最令人贊嘆的是手工技藝，一件家具不論其品種、類別、款式，或用料的多少、部件的大小，都需要經(jīng)過手工制作與加工過程。鋸、刨、刮、雕、鑿、銼、兜料、嵌接、開槽、理線、裝配、打磨、揩漆等一系列的手工工序，才能具體實現(xiàn)出家具的實用功能和審美功能。因此，是生產(chǎn)過程中運用的高超制作工藝，使不同材料和不同部件產(chǎn)生了不同的造型效果和裝飾作用；是卓越的手工技能，使完美的家具形體、式樣，表現(xiàn)出了作為物質(zhì)產(chǎn)品的文化性和藝術(shù)性。今天，人們之所以對中國家具仍保持著如此高漲的熱情，其中十分重要的原因，就是中國家具中這一份珍貴的手工藝創(chuàng)造的文化特色。例如，瓜楞腿柱“外圓弧”轉(zhuǎn)接“內(nèi)圓弧”的加工制作，桌子抽屜的“左推右出”嚴密合縫的裝配工藝，都是傳統(tǒng)木工手藝中的絕活。還有抽屜和櫥柜門扇的所謂“關(guān)口風”等，均是手工藝制作的“技巧美”。傳統(tǒng)的五足梅花凳，五足端在轉(zhuǎn)圈換位中能做到相印合一，絲毫不差，匠師們把這種工藝還稱作“調(diào)五門”，也是木工工藝之一絕。

明式家具制作技藝，2005年被列入國務院公布的第一批國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄，這充分地說明這一傳統(tǒng)手工技藝必須在當今紅木家具的生產(chǎn)中得到更好的傳承和發(fā)揚。而所謂“技藝”或“傳統(tǒng)技藝”，所指的也正是這些能表達或?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品藝術(shù)性的各種手工文化。這些制作技藝大多具有豐富的經(jīng)驗性，在藝人和匠師們的手中，往往是感性的、直接的一種技術(shù)和能力，是他們幾十年親自實踐的收獲，有的還是幾代甚至幾十代人實踐的積淀和智慧的結(jié)晶。例如紅木家具的揩漆工藝，其工藝的講究，在江南地區(qū)從未停止過，而在現(xiàn)代生產(chǎn)中有的已面臨失傳。古家具上或古董行業(yè)中所說的“包漿”，其實與打磨、上漆、揩光工藝是密切關(guān)聯(lián)的。故揩漆的紅木家具往往明凈光亮，滋潤平滑，有一種耐人尋味的質(zhì)感，手感也格外舒適柔順。其實，傳統(tǒng)的所謂“清水貨”，決非是現(xiàn)在市場上那種“打磨上蠟”的產(chǎn)品，而是指選料精良，色澤一致，無需再做著色而直接做揩漆的紅木家具。

在傳統(tǒng)手工藝中，不少是富有知識性和思想性的東西，是由經(jīng)驗上升得來的理論。在傳統(tǒng)紅木家具上，我們不難看到，體現(xiàn)產(chǎn)品文化、藝術(shù)的技藝，除了特定的“操作技術(shù)”外，還包含著許多特殊的文化內(nèi)容，體現(xiàn)了人們實現(xiàn)傳統(tǒng)家具造物的種種思考和睿智。若依造物生產(chǎn)的具體“操作技術(shù)”而言，可以是古老的手工工藝，也可以是今天發(fā)展了的現(xiàn)代科學技術(shù)。但兩者所表現(xiàn)的特征卻不相同，賦予產(chǎn)品的藝術(shù)特色和文化內(nèi)涵也不一樣。所以，列入“非物質(zhì)文化遺產(chǎn)”的明式家具的制作技藝，需要傳承的正是以許多手工藝為表現(xiàn)特征的文化遺產(chǎn)，故在當今紅木家具的生產(chǎn)發(fā)展中應該得到更好更充分的體現(xiàn)。許多機械加工仍然不能替代的手工文化的特征，例如，各類變化的“線腳”，榫卯的“接合攢斗”，構(gòu)件所作的“滿工”和“鏟洼”等，至今在紅木家具上常常都缺乏表現(xiàn)力，就連“鼓腿膨牙”的造法，很多也已失去了優(yōu)秀傳統(tǒng)的韻味。所以，列入“非物質(zhì)文化遺產(chǎn)”的明式家具的制作技藝，正是以手工藝為表現(xiàn)特征的文化遺產(chǎn)，代代傳承，應該在當今紅木家具的生產(chǎn)中得到更好的體現(xiàn)，和更充分的發(fā)展。

簡而言之，紅木家具的制作技藝集我國古代木作工藝之大成，是我國傳統(tǒng)手工技藝中的優(yōu)秀典范，是不可多得的文化精粹，對弘揚我們民族文明，豐富當今人們物質(zhì)生活的文化品位，都具有特殊的意義和作用。

卯榫結(jié)構(gòu)是傳統(tǒng)家具的文化奇跡

距今七千多年前我國新石器時代早期的河姆渡文化遺址就有出土木構(gòu)卯榫，經(jīng)歷朝歷代的發(fā)展，從宋代建筑的“細木作”工藝，再到明清硬木家具精密完善的組織結(jié)構(gòu)，可以說是完成了一項世界上絕無僅有的偉大發(fā)明和創(chuàng)造。這種凹凸錯落的“陰陽藝術(shù)”，不僅給中國家具的造型形態(tài)帶來了無限神秘感，而且以它精練完美的模樣，巧妙合理的方式成為一份最富有科學色彩的、體系完整的文化奇跡。

傳統(tǒng)家具卯榫的構(gòu)造和組織，最早是由我國優(yōu)秀的建筑設計師楊耀總工程師精心測繪制圖的。其中有明榫、悶榫、格角榫、紅木托角榫、長短榫、抱肩榫、燕尾榫、穿帶榫、勾掛榫、掛榫、楔釘榫、夾頭榫等等幾十種。如以夾頭榫為例，通常在案桌腿料上端開出槽口，嵌入牙頭和牙條，然后將端頭的出榫部分裝入面框的卯穴之中。這種構(gòu)造的優(yōu)點是運用牙條的邊長來增加與桌面的接觸部位，增強物體剛性結(jié)點的力度，又利用牙頭的形式加大了牙條與腿端相接的面積，更使牙條與案腿之間構(gòu)造穩(wěn)固堅牢。這種卯榫是功能的，也是科學的，更是藝術(shù)的，在這種丁字形的案腿卯榫構(gòu)造中，還因材型和部位的不同，結(jié)合方式和組織方法又有不同的種類和差別。如插肩榫和平肩榫，它們所體現(xiàn)的都是具有標識性的造物文化，充分地反映出了我國木工手藝的文化特色。我國傳統(tǒng)家具科學合理的卯榫與構(gòu)造，至今仍深深地震撼著世界同業(yè)。

我收集到一把木工使用的“大方尺”，其“尺苗”與“尺座”垂直的結(jié)構(gòu)方式，十分罕見，發(fā)明者利用硬質(zhì)木材的剛性彈力將扁材“尺苗”的一端劈開，做成兩片榫頭，插入了“尺座”座端的鋸縫卯槽口內(nèi)，不動不搖，固若一體。這種可稱之為“片夾榫”的卯榫，使我們再一次看到了我國木工卯榫工藝驚人的創(chuàng)造力又一次為我國古代卯榫工藝增添了至今尚未見記載的新樣式。

許多卯榫的構(gòu)造，千百年以來使中國家具制造充分地發(fā)揮了木材自身材性的特點，造就了家具形體造型的獨立式樣，它不需要采用其他任何材料和手法進行連接和加固。由此，在現(xiàn)代紅木家具生產(chǎn)中，應當充分運用我國傳統(tǒng)卯榫構(gòu)造，更好地實現(xiàn)現(xiàn)代紅木家具形體與功能的統(tǒng)一設計，體現(xiàn)科學與藝術(shù)結(jié)合的制造成果，杜絕一切虛設與假裝，以及由此而產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)傷害。

眾所周知，紅木家具卯榫采用機械加工早已成為一種趨向，但許多機械加工工藝的不盡合理，如釆用現(xiàn)代家具“圓管接榫”，以及使用現(xiàn)代黏合膠替代傳統(tǒng)卯榫的做法，都是與紅木家具產(chǎn)品不相稱的嚴重隱患。

設計創(chuàng)新是當代紅木家具的文化價值

毫無異議，現(xiàn)代生產(chǎn)的紅木家具，與明清兩代優(yōu)質(zhì)硬木家具使用的材種、加工工藝都有著很多差別?，F(xiàn)實的社會環(huán)境與古時更有巨大差異，許多新的觀念和要求，都需要我們?nèi)ヅ?chuàng)造紅木家具新的時代精神。通過現(xiàn)代生產(chǎn)的紅木家具產(chǎn)品，去體現(xiàn)嶄新的時代意識，表現(xiàn)出新的時代屬性，繼續(xù)樹立起高端家具品牌的產(chǎn)品形象。

今天，我們不難認識到，所謂品牌，常常代表著產(chǎn)品一種獨特的精神品質(zhì)，體現(xiàn)著時代的美學情趣和人文環(huán)境。品牌作為一種文化，是產(chǎn)品的個性展示，需要體現(xiàn)特定消費群體的價值觀、社會地位及其風格和氣質(zhì)。因此，品牌作為一種文化，首先應當是時代的。

然而，至今不少商家卻認為，只要是采用紫檀木、黃花梨木來仿制明清的宮廷家具，就是對我國家具優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的繼承；對明式家具不倫不類的改造，就是對家具文化的創(chuàng)新。幾年來，從南到北生產(chǎn)的所謂“皇宮圈椅”，比例失度、造型離譜、工藝拙劣，我們只能認為，這是對今天的家具市場和社會消費造成文化上的極端錯位和思想上的嚴重滯后。顯然，這樣的家具無法代表當代的紅木家具文化，缺少的是文化的時代精神。

應該怎樣去看待當今的紅木家具市場，認識傳統(tǒng)家具的時代特征，我們認為，只有堅定不移地走創(chuàng)新的路，真正地去打造出能代表中國高端家具的新一代，制造出二十一世紀的紅木經(jīng)典家具的品牌產(chǎn)品來。因此，我們首先必須確立科學的發(fā)展觀和創(chuàng)新意識，多掌握一點繼承與創(chuàng)新的基礎理論知識，以文化傳承發(fā)展的辯證法，遵循民族文化進步的客觀規(guī)律。對材料與功能，品種與類別，造型與款式，結(jié)構(gòu)與工藝等各個方面，我們應該不斷地深入研究，精心地設計創(chuàng)造，發(fā)現(xiàn)新內(nèi)容、新形式，從而實現(xiàn)新的轉(zhuǎn)變?？傊?，創(chuàng)新需要正確理論的指導，需要生產(chǎn)單位的持久實踐，排除各種錯誤的導向，真正去走出一條“古為今用”的道路。

三十多年前，我曾在一家名牌紅木家具廠負責設計和“創(chuàng)樣”的工作。那八年多的經(jīng)歷至今記憶猶新，即使是一條“明式捏角線”的應用和設計，都會幾經(jīng)周折，花費很多精力和時間，最終才能在家具造型中取得一些新的效果。眾所周知，“線腳”可說是明式家具的命脈，是中國家具形體線條美的重要表現(xiàn)形式，但只有在創(chuàng)新實踐中，我們才能真正地體會到其豐富的藝術(shù)生命和文化內(nèi)涵。

紅木家具的“線”同中國畫的線條一樣，均是中國民族藝術(shù)的菁華，充滿著鮮明獨特的形式特征和變化莫測的美學情趣。這種美是永恒的，是當代中國紅木家具創(chuàng)新必須吸收的營養(yǎng)，是中國家具文化價值的重要標志。要讓當今紅木家具成為永久的品牌，需要我們從紅木家具的制作工藝、使用功能以及現(xiàn)代人文環(huán)境等各個方面，去努力加強創(chuàng)新。

文章來源：《古典工藝家具》

相伴而行，中國地板行業(yè)蓬勃發(fā)展的20多年，正好也是中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的20年，而每次的樓市起伏都伴隨著地板行業(yè)的一個重要轉(zhuǎn)折，可以說兩者是相伴而行了20載。在這次樓市調(diào)控風暴下，又會給行業(yè)帶來什么重大的改變？

我們將分4篇分別講訴在目前樓市風暴下地板行業(yè)可能發(fā)生的變局。

第一篇相伴而行，講訴地板行業(yè)與樓市的相伴而生的關(guān)系；

第二篇拐點還是瘋狂，講訴這次樓市調(diào)控的未來走勢；

第三篇第一次親密接觸，講訴地板行業(yè)是一個周期性行業(yè)，這次可能要與這個周期進行一次真正的親密接觸；

第四篇生存還是死亡，講訴市場發(fā)生根本性變化的情況下行業(yè)參與者可能的策略選擇，以及由此形成的競爭格局，并試圖描述孕育未來變局的因素。

1998年在上海試點土地拍賣開始中國逐步啟動樓市，也正是在90年后半期，圣象、四合等品牌開始了地板的銷售，上海的匯麗、四川的升達、杭州的升佳等引入了國內(nèi)第一批地板生產(chǎn)線，開始規(guī)?；牡匕逯圃?。

2002年前后，中國的房地產(chǎn)由北上廣三個一線城市逐步向二線城市快速發(fā)展，而地板行業(yè)也隨之進入了高速增長期。

經(jīng)過10年多的發(fā)展，2007年上海Domotex地材展，出現(xiàn)了規(guī)?？涨暗姆睒s。但當年緊隨其后的第一次實質(zhì)性房地產(chǎn)調(diào)控和強化地板產(chǎn)能過剩，引發(fā)了一輪慘烈的價格競爭，造成90%廠商在內(nèi)銷市場上的持續(xù)虧損，但由于價格下降，激發(fā)了市場需求，使工業(yè)化生產(chǎn)的地板迅速成為市場的主流產(chǎn)品，并向3-4線城市全面滲透。

調(diào)控1年有余后的2009年，應對美國金融危機的4萬億救市政策，推動了房價的一輪暴漲，樓市的非理性繁榮由1-2線城市向全國蔓延。在這輪樓市激進發(fā)展中，很多3-4線城市的需求開始出現(xiàn)井噴，挽救了大量岌岌可危的工廠。同時，源于全球應對危機的寬松貨幣政策，導致上游原材料暴漲，實木地板價格快速躥升，在強化地板和實木地板之間拉出了一個空間，多層實木地板由此嶄露頭角，開始引領行業(yè)新一輪的發(fā)展。

2011年開始的全國范圍的第二輪房地產(chǎn)調(diào)控和多層實木的崛起，導致絕大多數(shù)強化地板廠商盈利進一步大幅下降，再也無力支撐內(nèi)銷的品牌運作，自此退出爭霸舞臺。2012年調(diào)控政策的無疾而終和12-14年第二輪的房地產(chǎn)刺激政策引發(fā)樓市再次火爆，南潯軍團乘勢攻城掠地，由此形成了強化、多層和實木三足鼎立的局面。南潯也順勢替代常州成為中國地板行業(yè)的發(fā)動機。

14-15年第三輪房地產(chǎn)調(diào)控造成的需求萎縮和產(chǎn)能過剩，使南潯軍團陷入了與常州軍團之前的相同經(jīng)歷，為了生存而進行的一輪輪價格戰(zhàn)，雖然需求量出現(xiàn)暴漲，但是同期利潤卻是高臺跳水，導致大部分南潯軍團無力繼續(xù)支撐品牌運營，前幾年快速發(fā)展起來的品牌紛紛重蹈常州品牌覆轍。而這一輪變化最受傷的盡然是強化地板，生存空間被壓縮在一個非常狹窄的范圍內(nèi)，苦苦求生，去品牌化、低端化成為強化地板的標簽。此役過后行業(yè)品牌數(shù)量銳減，市場收斂形成了1、2、3線品牌穩(wěn)定的梯度競爭格局。

緊隨其后的16-17年樓市暴漲，頭部品牌在沒有遇到太多抵抗的情況下，擴大了市場占有率，在全國范圍內(nèi)進一步固化了中低端及低端行業(yè)競爭格局。同期發(fā)生的消費升級，帶動了中高端市場需求的擴大，進口產(chǎn)品逐步亮相成為行業(yè)新貴，中高端市場的爭奪戰(zhàn)替代了原有的中低端市場的價格戰(zhàn)。

縱觀上述這20年來樓市的4次繁榮，3次調(diào)控，每次都對地板行業(yè)都產(chǎn)生重大和深遠的影響，其中的邏輯清晰可循，樓市繁榮帶來需求暴增，工廠擴大產(chǎn)能，進而形成過度競爭，而樓市調(diào)控又導致需求萎縮，在過度競爭和需求萎縮的雙重打壓下，快速的淘汰戰(zhàn)略錯誤的品牌或者產(chǎn)能，逐步向壟斷競爭的穩(wěn)定的競爭格局演化。

這次的樓市調(diào)控會以什么形式結(jié)束？

我們在對樓市理性分析之前，先看一組數(shù)據(jù)對比，然后問一下自己內(nèi)心的選擇，這個答案不用告訴任何人，只需告訴自己就可以。

截至2017年年末，美國房產(chǎn)總市值為31.8萬億美元，折合人民幣為203.7萬億。2016年年末北京房產(chǎn)總市值為55.94萬億，上海為63.06萬億，廣州為22.16萬億，深圳為31.27萬億，總計人民幣172.43萬億。如果計算2017年的增長，北上廣深房產(chǎn)的總市值已經(jīng)接近整個美國的房產(chǎn)總市值。（《賣掉北上廣深，能買下整個美國!兩個世紀大泡沫誰先破滅》一文中有詳細的數(shù)據(jù)出處和推導過程，有興趣的可以研究一下）。無論所謂的專家怎么論證這個市值有多少合理性，假設你有足夠的錢，北上廣深和美國的房產(chǎn)也是可以整體買賣，你會選擇買北上廣深還是購買整個美國？需要注意的是，美國是永久的土地和房屋所有權(quán)，而中國僅僅只有最高70年的土地使用權(quán)。

下面開始進入枯燥的數(shù)據(jù)分析，不需要了解數(shù)據(jù)推導過程的可以直接看紅字的結(jié)論。我比較贊同任澤平的房地產(chǎn)分析框架：短期看金融，中期看土地，長期看人口。其實，就是從供應（土地），需求（人口）和購買力（金融）三個維度來分析。下面就展開做一一分析判斷。

從購買力角度看，目前這個房價不需要貸款，而有能力買房的已是鳳毛麟角，更何況這部分人群早就是多房一族了。所以，現(xiàn)有的社會整體購買能力實際取決于銀行的房貸政策，顯然目前有大范圍的限貸政策遏制了社會購買力。從另一個角度看，到2017年年底我國居民貸款余額為40.5萬億，其中絕大部分為房貸，占當年GDP的48.97%（數(shù)據(jù)來自時寒冰的《去掉“過快”是房價的轉(zhuǎn)折點嗎？》），也就是說我國居民的實際融資能力已經(jīng)基本喪失。由此可以認為在這個房價點上，已經(jīng)超出了中國整體社會的貸款購房能力，當然也遠遠超過了實際購房能力。

從供給層面看，我選取了空置率作為可量化的指標。中國房地產(chǎn)空置率究竟是多少，官方?jīng)]有給出確切數(shù)據(jù)，只能選用前幾年西南財經(jīng)大學調(diào)查報告中的數(shù)據(jù)：2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市空置率分別為：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率最高，為23.2%。這樣的數(shù)據(jù)已經(jīng)非常驚人了，按照國際常見的標準，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡；10%-20%之間為危險區(qū)間；20%以上為房屋庫存嚴重積壓。我想5年以后的今天，這個數(shù)據(jù)只會高，不會低，這個結(jié)論應該不需要論證。所以，從供給角度看，可以說已經(jīng)全面過剩，包括北上廣深。

再從需求角度分析。樓市的長期需求取決于人口增長，中國目前的人口自然增長率在持續(xù)下降，根據(jù)預測到2030年將出現(xiàn)人口負增長，也就是說從長期看，需求是在萎縮。

短期看，需要分析存量的改善性需求和城市化的增量需求。根據(jù)2017年7月6日，國家統(tǒng)計局官網(wǎng)發(fā)布了一篇題為《居民收入持續(xù)較快增長人民生活質(zhì)量不斷提高》的文章稱，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米。雖然低于美國，但跟已經(jīng)超過德國的38平米、英法的35平米，在歐盟國家中僅僅比丹麥的48平米低，遠遠高于日韓的19平米。在全世界已經(jīng)屬于排名靠前了。所以，存量的改善性需求空間真的已經(jīng)不是很大。

從人口城市化的增量需求分析。先看城市化率，截止2017年末，中國的城市化率達到58.52%，各省域的城鎮(zhèn)化率可以分成四個層次:

1.包括上海、北京、天津3個直轄市，城鎮(zhèn)化率為80%～90%；

2.包括廣東、江蘇、浙江、福建、江西、重慶、遼寧等7個省區(qū)，城鎮(zhèn)化率為60%～70%；

3.包括黑龍江、山東、湖北、吉林、寧夏、海南、山西、陜西、河北、湖南、安徽、青海、內(nèi)蒙古等13個省區(qū)，城鎮(zhèn)化率為50%～60%；

4.包括四川、新疆、廣西、河南、云南、甘肅、貴州、西藏等8個省區(qū)，城鎮(zhèn)化率不足50%。（數(shù)據(jù)來源：山川行的《1949年~2017年，中國人口5.4億~13.9億，城鎮(zhèn)化率10.64%~58.52%》）

從上述數(shù)據(jù)分析，東部繼續(xù)城市化率的空間已經(jīng)不大，因為美國目前城市化率也就80%，目前不太可能超過美國。中西部從理論上仍存在進一步的城市化，也就是說仍然有增量需求。但問題是人口到底流向了哪里？海通證券的研究報告（《三四線城市的“真相”：“人口流出”與“房價上漲和消費增長”真能共存？》）的結(jié)論：根據(jù)常住人口增速來看，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國人口平均增速0.5%，也遠低于一線城市和二線城市的人口增速。當前，一線人口流入放緩主要與嚴格控制人口規(guī)模直接相關(guān)，而優(yōu)惠政策和經(jīng)濟迅猛發(fā)展是二線城市人口持續(xù)流入的主因。目前少數(shù)三四線城市出現(xiàn)人口流入，一部分是因為一二線城市的溢出效應使得周邊三四線城市人口也出現(xiàn)流入，另一部分則是因為務工人員返鄉(xiāng)養(yǎng)老。但是這一塊占比有限，三四線的人口增速整體依然低于全國平均增速，意味著整體來看人口在流出。由此得出的結(jié)論是，三、四線以下的城市人口是流出的，不能形成對樓市的持續(xù)需求，而人口會持續(xù)向省會城市，一線城市周邊的城市以及具有持續(xù)發(fā)展能力的工業(yè)城市集中，這些城市未來的樓市需求還會持續(xù)增長。

我們從供給、需求、購買力三個維度分析后得到的綜合結(jié)論是：目前階段供給實際已經(jīng)超過需求，需求從長期看呈下行萎縮趨勢，短期看城市的存量需求（改善型需求）已經(jīng)不大，城市化增量需求，將主要集中在省會、一線周邊和產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力較強的城市。目前的房價已經(jīng)超過實際購買能力。所以，從這三個經(jīng)濟學的角度分析，樓市拐點應該可以確定。還有一點不能說，但不得不提的，在中美貿(mào)易戰(zhàn)的背景下，如果樓市房價一意孤行，很可能會被釜底抽薪（這部分就不展開闡述）。

中國的樓市問題已經(jīng)遠遠超出了經(jīng)濟學的分析范疇，所以僅僅依靠經(jīng)濟學的方法去分析，結(jié)論往往會出現(xiàn)較大偏差，必須要增加政治考量。這10年來歷次樓市調(diào)控的失敗，均是因為不能承受經(jīng)濟增速下滑的壓力（這種壓力只能意會），半途而廢。那這次會不會？7月31日的中央政治局會議明確提出：堅決遏制房價上漲。去掉了之前一直使用的“快速”兩個字，其中表達的意義就完全不同，這是最高層對樓市政策最為明顯和堅決的態(tài)度。這體現(xiàn)在這次調(diào)控的手段與以往不同之處，貨幣政策雖然在經(jīng)濟下行的壓力下逐步回到適當寬松，但是沒有像前幾次一樣，任由錢往樓市里流，而是從開發(fā)商的各條融資通路:股市、債市、銀行各個渠道牢牢扎住籬笆，限購限貸毫不放松。今天坊間又傳出取消商品房預售制度，這可能是壓垮駱駝的最后一根稻草。所以，從經(jīng)濟和政治兩個角度看，這次樓市大限真的來了！！

我們再來看看房地產(chǎn)大佬們的現(xiàn)狀。遠的如李嘉誠拋售物業(yè)，撤離房地產(chǎn)；萬達被迫賣身還債；近的，萬科、恒大等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛更名，去房產(chǎn)化；萬科內(nèi)部會議中更是明確提出，萬科未來幾年的戰(zhàn)略目標是“活下去”，全力回款和轉(zhuǎn)型……

樓市

燈光搖曳，樂隊已放下樂器，悄然朝門口走去

對地板和建材行業(yè)而言，其實房價并不是關(guān)鍵因素，成交才是關(guān)鍵因素，沒有成交就沒有需求。而目前的政策首先就是凍結(jié)交易，造成需求的持續(xù)下降。一旦房價的拐點顯現(xiàn)，很可能放開管制也沒有成交，買漲不買跌，這是普遍的消費心理。由此我們的判斷是：在未來很長一段時間，新房的成交會在20年來的歷史低位長期徘徊。

凜冬已至！